Seguro decenal, ¿qué es, para qué sirve y cuándo es obligatorio?

El seguro decenal es una póliza que deben contratar las personas físicas o jurídicas que promueven y construyen edificios de viviendas. Su objetivo principal es proteger a los compradores frente a posibles daños estructurales que puedan comprometer la estabilidad y seguridad del inmueble tras su entrega. Te contamos todo lo que tienes que saber.

¿Qué es un seguro decenal?

Se trata de una garantía con una vigencia de 10 años desde la finalización de la obra, exigida por la normativa vigente a promotores y constructores. Gracias a este seguro, los propietarios no tienen que asumir el coste de defectos graves de edificación y pueden recibir una indemnización o reparación si estos llegan a producirse.

¿El seguro decenal es obligatorio?

La obligación del seguro decenal viene recogida en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Es un requisito imprescindible para inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad. Sin él, el promotor no podrá acceder a financiación hipotecaria ni vender las viviendas durante los 10 años posteriores al fin de la obra.

Existe, no obstante, una excepción: los autopromotores que construyen su propia casa no están obligados a contratarlo. Eso sí, si deciden vender la vivienda antes de que transcurran 10 años desde la finalización de las obras, deberán suscribir el seguro por el tiempo restante.

Asimismo, el seguro decenal está pensado para quienes desarrollan obra nueva residencial destinada a la venta. Son ellos quienes contratan la póliza y asumen el pago de la prima, pudiendo ser:

• Autónomos
• Pequeñas y medianas empresas
• Grandes promotoras inmobiliarias

¿Para qué sirve y qué cubre el seguro decenal?

El seguro decenal entra en funcionamiento cuando aparecen daños materiales derivados de la construcción que afecten a elementos estructurales esenciales del edificio, como, por ejemplo forjados, vigas, muros de carga, pilares o cimientos.

Este se activa cuando los defectos suponen un riesgo real total o parcial para el inmueble. Es decir, cubre daños graves y poco habituales. No responde ante defectos menores, problemas estéticos ni deterioros provocados por el uso normal de la vivienda o por falta de mantenimiento.

Durante este periodo, el promotor o constructor queda exento de responder con su propio patrimonio ante este tipo de siniestros, ya que la aseguradora asume la compensación económica o la reparación, siendo los propietarios los principales beneficiarios.

En concreto, cubre defectos causados por errores de ejecución, fallos en la cimentación o en el asentamiento del terreno, deficiencias estructurales y cualquier elemento estructural esencial. Quedan excluidos los problemas derivados del envejecimiento natural del edificio, la falta de mantenimiento, reformas posteriores, defectos estéticos o fallos en acabados.

Además de la garantía estructural obligatoria, es posible ampliar la protección con coberturas adicionales, como impermeabilización de fachadas y cubiertas o protección de bienes preexistentes integrados en la obra original en caso de reformas.

¿Cuánto suele costar un seguro decenal?

El seguro decenal no suele representar un coste elevado dentro del presupuesto global del proyecto. Por lo general, su precio oscila entre el 0,55% y el 0,70% del coste total de obra. Aun así, la prima final depende de diversos factores, entre ellos:

• El sistema de cimentación empleado
• Los materiales estructurales utilizados
• El número de plantas y la existencia de sótanos
• La ubicación y las características del terreno
• El valor final del edificio
• Las coberturas opcionales contratadas
• El momento en que se formaliza el seguro
• La fecha de finalización de la obra
• La existencia de supervisión y certificación por parte de una Oficina de Control Técnico (OCT)

No es lo mismo asegurar una vivienda unifamiliar construida sobre un terreno estable y sin riesgos geotécnicos que un edificio de varias plantas levantado en una zona costera o con condiciones del suelo más complejas. El coste del seguro decenal puede oscilar entre 390 y 15.000 euros, según el tipo y la magnitud del proyecto.