El mercado residencial 'prime' de Madrid está dejando de ser un espacio de entrada para nuevos compradores de alto poder adquisitivo y se consolida, cada vez más, como un mercado de preservación patrimonial. Así lo refleja el informe “Madrid Prime 2025: del euros/m2 al Índice Diza de Accesibilidad Real”, elaborado por DIZA Consultores a partir de las compraventas registradas por el Notariado en 2025
Más allá de los máximos históricos de precio por euros/m2, el estudio revela una transformación silenciosa del 'prime' madrileño: la edad de los compradores aumenta, la rotación disminuye y la accesibilidad efectiva se estrecha, incluso en zonas donde el euros/m2 no marca récords absolutos.
En los códigos postales más consolidados (Recoletos, Jerónimos, Almagro o Castellana–Lista) la edad mediana de los compradores supera ampliamente los 50 años y, en algunos casos, cerca de la mitad de las operaciones corresponde a mayores de 70. Esta estructura generacional apunta a un 'prime' dominado por reposiciones patrimoniales, herencias y decisiones de largo plazo, más que por compras de entrada o movilidad residencial.
La consecuencia directa es una oferta rígida: viviendas que permanecen largo tiempo en manos de los mismos propietarios y salen al mercado de forma esporádica, reforzando la escasez y la estabilidad de precios.
La ilusión de accesibilidad en el 'prime' urbano
El informe alerta de un fenómeno clave: el precio por euros/m2 puede generar una falsa sensación de accesibilidad. En el 'prime' urbano, dominado casi en exclusiva por pisos y segunda mano, no existe margen de ajuste tipológico. El comprador solo puede elegir entre menos metros, más reforma o salir de la zona.
Por eso, algunos códigos postales con precios inferiores al “techo” del 'prime' resultan, en la práctica, casi tan inaccesibles como los más caros, una realidad que el informe cuantifica mediante el Índice Diza de Accesibilidad Real.
No todo el mercado evoluciona en la misma dirección. Zonas como Justicia, Prosperidad o Plaza Castilla–Cuatro Torres presentan una estructura más joven y una mayor rotación. Aquí el 'prime' funciona como mercado residencial activo, apoyado en profesionales cualificados, compradores internacionales y viviendas con tickets más operables.
Este contraste dibuja dos modelos de lujo residencial en Madrid:
- Un 'prime' patrimonial, excluyente y de acceso tardío.
- Un 'prime' funcional', más líquido y con continuidad generacional.
Un mercado cada vez más global… pero no más abierto
La demanda extranjera gana peso, especialmente en determinados códigos postales, pero no actúa como factor de democratización. Al contrario, refuerza el carácter patrimonial del 'prime' al competir en los mismos activos escasos y consolidados.
Según Diza Consultores, la conclusión es clara: el mercado 'prime' madrileño no se está encareciendo solo; se está cerrando. Y entender esa dinámica exige ir más allá del euros/m2 y analizar quién compra, qué compra y en qué condiciones reales puede hacerlo.
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