Cuando una vivienda a nombre de un hijo acaba integrándose en la herencia

Que una vivienda esté inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de un hijo no siempre significa que sea realmente suya. Así lo ha declarado la Audiencia Provincial de Murcia al apreciar la existencia de un negocio fiduciario, en virtud del cual únicamente el hijo figuraba como titular formal del inmueble, mientras que la titularidad real correspondía a los padres.

Cuando se acredita esta situación mediante un conjunto sólido y concordante de pruebas económicas, documentales y de actos propios, la vivienda puede integrarse en el caudal hereditario, pese a figurar inscrita a nombre de un descendiente.

La sentencia, dictada el 23 de septiembre de 2025, pone el foco en una situación habitual en muchas familias y aclara que, en una herencia, no basta con atender a lo que aparece en el Registro de la Propiedad, ya que resulta determinante analizar el conjunto de circunstancias económicas, documentales y los actos de dominio efectivamente realizados sobre el bien.

Una vivienda inscrita a nombre de un hijo también puede integrarse en la herencia

El tribunal murciano ha confirmado que un inmueble inscrito a nombre de un hijo debe integrarse en el caudal hereditario de los progenitores cuando se demuestra que éste solo figuraba como titular formal, sin ser el verdadero propietario.

En el litigio, una de las herederas reclamaba que la vivienda pertenecía en realidad a la sociedad de gananciales de sus padres. Sostuvo que ellos habían financiado la compra, asumido los pagos y actuado como verdaderos propietarios, mientras que su hermano solo figuraba como titular desde un punto de vista formal. La Audiencia Provincial le dio la razón tras examinar la prueba económica, documental y los actos realizados por las partes.

Cuando la titularidad registral no coincide con la propiedad real del inmueble

En el ámbito inmobiliario, la jurisprudencia viene analizando situaciones en las que una persona figura como titular en el Registro, pero lo hace por razones de confianza o conveniencia, sin que exista una verdadera transmisión de la propiedad. En estos casos, los tribunales atienden a la realidad económica y a los actos de dominio para determinar quién es el auténtico propietario.

En la sentencia, la Audiencia de Murcia apreció esta situación tras constatar que el inmueble se adquirió a través de una cooperativa de viviendas y que tanto la compra como los pagos posteriores fueron financiados íntegramente con el patrimonio de los progenitores. A partir de estos hechos, concluyó que la inscripción a nombre del hijo respondió a una finalidad meramente instrumental y no a una transmisión real del dominio.

Además, el hijo no pudo acreditar ninguna aportación económica propia ni un comportamiento acorde con la condición de propietario. Con estos datos, el tribunal entendió que el inmueble nunca salió realmente del patrimonio de los padres.

La titularidad registral no siempre determina la propiedad real

Aunque el artículo 38 de la Ley Hipotecaria presume que el titular inscrito es el propietario, se trata de una presunción que admite prueba en contrario. También entra en juego el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula quién debe probar qué en un proceso judicial. En este caso, la prueba aportada fue suficiente para desmontar la apariencia registral y acreditar que la propiedad real no coincidía con la inscripción.

El tribunal no se quedó solo en la cuestión económica. También analizó la normativa sobre viviendas de protección oficial y, en particular, el régimen de acceso diferido a la propiedad previsto en el artículo 132 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, conforme al cual la cooperativa conserva el dominio de la vivienda hasta que el cooperativista haya satisfecho las cantidades debidas. Este sistema refuerza la conclusión de que no se produjo una transmisión real del dominio y de que la inscripción a nombre del hijo tuvo un carácter meramente instrumental.

A ello se suma la prohibición, recogida en el artículo 106 del mismo Reglamento, de disfrutar de más de una vivienda de protección oficial, circunstancia que, junto con el resto de la prueba practicada, confirma que la adjudicación a nombre del hijo obedeció a una finalidad puramente formal.

Alquiler de la vivienda y destino de las rentas hereditarias

La sentencia va un paso más allá. No solo integra la vivienda en la herencia, sino también determinadas rentas del alquiler, limitando su integración a las devengadas desde el nacimiento del derecho de usufructo, y excluyendo las percibidas con anterioridad a dicho momento.

Según la Audiencia, esos ingresos no podían ser apropiados por uno solo de los coherederos, ya que correspondían a la madre en su condición de usufructuaria universal y, por ello, debían integrarse en la masa hereditaria de ésta, como un crédito frente al heredero que los percibió indebidamente.

El tribunal subraya que el hecho de figurar formalmente como arrendador no legitima el cobro de las rentas cuando no se es el propietario real. Asimismo, descarta la existencia de una donación del inmueble a favor del hijo, al no concurrir el requisito de la escritura pública ni apreciarse voluntad alguna de liberalidad o mejora.

Usufructo del cónyuge viudo y cláusula de cautela socini

Mientras vivió la madre, las rentas debían destinarse a su usufructo vitalicio, tal y como establecía el testamento. Para garantizar el respeto a ese derecho, el causante incluyó una cláusula conocida como cautela socini, mediante la cual ofrecía a los herederos una participación en la herencia superior a la legítima estricta, condicionada al respeto del usufructo universal de la viuda.

La sentencia recuerda que se trata de una cláusula lícita y admitida por la jurisprudencia que permite al heredero elegir entre aceptar esa mejora asumiendo la carga del usufructo o, en caso de no respetarla, quedar limitado a la porción mínima que la ley le reconoce.

Reducción a la legítima estricta por incumplimiento testamentario

En este caso, el hijo no respetó el usufructo vitalicio al percibir en exclusiva las rentas del alquiler. Al hacerlo, activó la consecuencia prevista en el testamento, quedando limitado a la legítima estricta y perdiendo el derecho a percibir cualquier atribución hereditaria que excediera de esa parte.