Daños eléctricos en inmuebles arrendados: ¿cuándo responde el propietario?

Un corte de luz, una sobretensión o un daño inesperado pueden acabar en los tribunales. Pero no siempre el responsable es el propietario del inmueble. Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria pone el foco en una cuestión clave para el mercado inmobiliario profesional: hasta dónde llega la responsabilidad del arrendador cuando se producen daños eléctricos en una nave industrial.

El fallo, que desestima el recurso de apelación y confirma la resolución dictada en primera instancia, aclara un escenario muy habitual en naves y locales: el uso de instalaciones auxiliares por parte del inquilino y las consecuencias legales que pueden derivarse de ello.

Reclamación por daños eléctricos en una nave industrial

El conflicto se inició tras varios cortes de suministro eléctrico y episodios de sobretensión en una nave industrial arrendada. En ese momento, el arrendatario tenía conectado un vehículo a la red eléctrica del inmueble, lo que provocó daños cuyo coste de reparación superaba los 4.000 euros.

El inquilino reclamó esa cantidad al propietario de la nave, sosteniendo que el origen del problema estaba en un deficiente mantenimiento de la instalación eléctrica. A su juicio, el fallo debía imputarse al arrendador por no haber conservado el inmueble en condiciones adecuadas para el uso pactado.

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Torrelavega no compartió ese planteamiento y desestimó la demanda. El asunto llegó entonces a la Audiencia Provincial de Cantabria en vía de apelación.

Responsabilidad del arrendador por daños eléctricos

La clave del caso estaba en identificar el origen exacto del fallo. Ahí la Audiencia fue clara: el problema no se encontraba en la instalación eléctrica fija de la nave, sino en una regleta portátil utilizada por el propio arrendatario, cuyo estado y forma de conexión fueron determinantes en la producción del daño.

El técnico que intervino en la reparación explicó que el fallo se originó en uno de los enchufes de la regleta, que presentaba un defecto y provocaba contactos indebidos. Añadió que dicho elemento no estaba conectado a una toma mural de la nave, sino directamente al cuadro, tras una manipulación del cableado que provocó el disparo del diferencial y la posterior sobretensión.

Daños eléctricos causados por elementos ajenos a la instalación del inmueble   

El tribunal subrayó que no se acreditó que la regleta formara parte de la instalación original de la nave ni que su estado pudiera imputarse al propietario. Se trataba de un elemento móvil y accesorio, ajeno a la instalación eléctrica fija del inmueble y destinado a facilitar la actividad del arrendatario. Ese matiz resultó decisivo para descartar cualquier responsabilidad del arrendador por los daños producidos.

Obligaciones del arrendador según el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos

La Audiencia Provincial recordó que el artículo 1554 del Código Civil impone al arrendador la obligación de entregar el inmueble en condiciones de servir al uso convenido, conservarlo y garantizar el disfrute pacífico durante el arrendamiento.

A ello se suma el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que obliga al propietario a realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. Aunque este precepto se refiere a viviendas, resulta también aplicable a las naves industriales por remisión del artículo 30 LAU.

En este caso concreto, la Audiencia concluyó que el propietario había cumplido con sus obligaciones legales. El daño no se debió a un defecto estructural ni a una falta de mantenimiento de la instalación eléctrica fija, ni supuso una perturbación del goce pacífico imputable al arrendador, es decir, una interferencia en el uso normal del inmueble atribuible al propietario, sino que tuvo su origen en el uso inadecuado de un dispositivo externo introducido por el inquilino.

Instalaciones no permanentes: ¿quién asume la responsabilidad?

El contrato de arrendamiento fue otro de los elementos clave del litigio. En él se autorizaba al arrendatario a realizar instalaciones no permanentes para adaptar la nave a su actividad. Esta cláusula contractual reforzó la tesis de que la elección, instalación y mantenimiento de elementos portátiles (como la regleta defectuosa) correspondían al inquilino, y no al propietario del inmueble.

Situaciones en las que el propietario no responde por daños eléctricos

La Audiencia de Cantabria lanza un mensaje claro al mercado del alquiler industrial: el propietario no responde por los daños eléctricos cuando estos no guardan relación con la instalación fija del inmueble ni con su mantenimiento.

Si el origen del daño se sitúa en un uso inadecuado de elementos introducidos por el arrendatario, ajenos a la instalación eléctrica fija del inmueble, la reclamación frente al arrendador carece de base legal. Una sentencia que aporta seguridad jurídica y fija un criterio relevante para propietarios e inquilinos de naves industriales.

¿Cuándo puede un inquilino reclamar al casero por un fallo eléctrico?

Aunque el litigio se refiere a una nave industrial, la doctrina es extrapolable, con cierta prudencia, al arrendamiento de viviendas: la clave sigue siendo localizar el origen de la avería. El arrendador solo responde por defectos de la instalación fija; si el daño deriva de aparatos o manipulaciones del inquilino, la responsabilidad queda descartada.

La reclamación puede prosperar cuando el daño se debe a un defecto en la instalación eléctrica fija de la vivienda o a una falta de mantenimiento imputable al propietario. En estos supuestos, el casero incumpliría su obligación legal de conservar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso pactado.

Por el contrario, cuando el problema deriva del uso indebido de electrodomésticos, regletas, alargaderas o modificaciones realizadas por el propio inquilino, la responsabilidad del propietario suele descartarse.

Si se acredita que el arrendatario manipuló el cuadro eléctrico, efectuó conexiones directas o alteró la instalación sin autorización, la reclamación pierde fuerza jurídica, incluso aunque el daño sea real y cuantificable.

Para que una reclamación por daños eléctricos tenga posibilidades de éxito, el inquilino debe demostrar: la existencia efectiva del daño, mediante facturas de reparación o sustitución; que el fallo procede de la instalación eléctrica fija del inmueble; y la relación directa entre ese defecto y el perjuicio sufrido. La ausencia de cualquiera de estos elementos suele conducir a la desestimación de la reclamación.

¿Cuándo no responde el casero por los daños eléctricos?

El arrendador no se hará cargo cuando el daño tenga su origen en aparatos defectuosos propiedad del inquilino, como regletas, alargadores o enchufes portátiles en mal estado; ante manipulaciones indebidas del cuadro eléctrico; o en caso de sobrecargas derivadas de un uso no conforme a la instalación.

Además, si el propietario acredita que los daños eléctricos se deben a un uso negligente o indebido de la instalación por parte del inquilino, podrá reclamarle el coste de la reparación y, en su caso, una indemnización adicional.