Entra en vigor la nueva Ley de Vivienda de Andalucía: qué cambia a partir de ahora

Ya ha entrado en vigor la nueva Ley de Vivienda de Andalucía con la que el Gobierno de Juanma Moreno quiere paliar la crisis habitacional y reducir el déficit de vivienda de la comunidad, cifrado por el Banco de España en 90.000 unidades.

La Ley 5/2025, aprobada por el Parlamento de Andalucía el pasado 16 de diciembre, y anunciada por el presidente de la Junta en septiembre de 2024, trae una serie de cambios que tienen como principal objetivo aumentar la oferta de VPO en la comunidad, tanto en venta como en alquiler.

Áreas prioritarias

En primer lugar, se creará la figura de las áreas prioritarias, zonas con mayores dificultades para el acceso a la vivienda y donde “se concentrarán todos los recursos en forma de ayudas al alquiler, ayudas a la compra o incentivos a la construcción de nueva vivienda o a la rehabilitación”, tal y como explicó la consejera de Vivienda de la Junta de Andalucía, Rocío Díaz, durante el debate parlamentario.

“Se definen como áreas prioritarias de vivienda aquellas en las que se establece la prioridad para el acceso a los programas del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo vigente, concentrando en ellas los distintos programas posibles de ayudas al alquiler, a la adquisición de la primera vivienda y al incremento de oferta de vivienda tanto en compra como en alquiler, mediante la promoción de vivienda nueva, en sus diferentes modalidades, o la adquisición o puesta a disposición de viviendas usadas para este fin, así como la posibilidad de construcción o rehabilitación de vivienda asequible, residencial comunitario, vivienda protegida o alojamientos dotacionales”, indica el artículo número 21 de la nueva ley.

Más VPO con aumentos de edificabilidad y densidad

Una de las medidas más sonadas es el incremento de la densidad y edificabilidad de aquellos proyectos destinados a vivienda protegida: “La declaración de las áreas prioritarias de vivienda, a propuesta de los ayuntamientos, podrá incentivar la construcción de viviendas protegidas en parcelas de vivienda libre, incrementando el número máximo de viviendas en un 20% y la edificabilidad en un 10%, sin necesidad de modificar los instrumentos de ordenación urbanística”.

Con el objetivo de aumentar el parque residencial social, el Gobierno autonómico, a través del Decreto-Ley 1/2025 de medidas urgentes en materia de vivienda, en vigor desde hace ya casi un año, permite cambios de uso de terciario a residencial sin necesidad de modificar el planeamiento, siempre y cuando sean destinados a VPO, con la intención de levantar 20.000 inmuebles en los próximos cinco años, meta que, finalmente, se ha ampliado hasta las 40.000 unidades.

Colaboración público-privada

Otro punto muy recalcado por la consejera y por el presidente y recogido en el documento es la colaboración público-privada: “Se fomenta la colaboración público-privada, incluyendo a las organizaciones del tercer sector, para seguir promoviendo parque de viviendas en alquiler a precio asequible, así como fórmulas de colaboración en la gestión para colectivos específicos atendidos por el tercer sector o que tengan los mismos fines”.

El propio texto indica que se implantarán “modelos de colaboración con la iniciativa privada para facilitar el acceso a la vivienda destinada al alquiler, mediante convenios para la construcción, incentivos al promotor, modelos concesionales (sobre suelos patrimoniales o incluso demaniales, de uso residencial, dotacional o, en su caso, terciario) o derecho de superficie, que supone la reversión a favor de las Administraciones públicas de las viviendas edificadas transcurrido el período de la concesión o del derecho de superficie concedido”.

También recoge la posibilidad de ceder suelo público para levantar viviendas protegidas en régimen de venta: “Igualmente cabe la colaboración público-privada para la promoción de vivienda en venta, mediante el ofrecimiento de suelo público, estableciendo determinados requisitos de acceso y precios u otras fórmulas que vengan a fomentar el fin último de poner en el mercado viviendas protegidas o asequibles”.

Creación de una bolsa de suelo pública para VPO

Otra de las medidas más apoyada por los ayuntamientos es la creación de una bolsa de suelo público para vivienda asequible, es decir, todos los consistorios que dispongan de terrenos en desuso podrán ofrecer estas parcelas a la Consejería competente para llevar a cabo un proyecto privado de vivienda protegida.

Medidas frente a la okupación

En materia de okupación, figura un apartado, el capítulo III, que indica: “Se creará la Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal como órgano colegiado de participación administrativa, integrada por los organismos públicos implicados en las materias de vivienda, asuntos sociales, hacienda, justicia y política interior. Su objeto será establecer las directrices y recomendaciones para la coordinación de la información, asesoramiento y acciones para evitar la ocupación ilegal y para ofrecer soluciones habitacionales conjuntas en situaciones de desahucio y vulnerabilidad social”.

En esta línea, se prohibirá la posibilidad de acceder a cualquier vivienda de régimen protegido/social si la persona ha sido condenada por un delito de allanamiento de morada o usurpación de viviendas.

Cambios en el mercado del alquiler: Desaparece la obligación de depositar la fianza

Otro de los cambios anunciados y explicado por el abogado Jesús Prieto, es que se suprime la obligatoriedad de ingresar la fianza en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), por lo que será el arrendador el que conserve la cuantía económica inicial aportada por el inquilino.

“La norma no distingue entre vivienda y uso distinto. Por tanto, los arrendamientos de locales comerciales, oficinas y naves urbanas también quedan exentos del depósito”, ha recalcado Prieto, que también asegura que la ley no tiene carácter retroactivo, por lo que las fianzas depositadas hasta ahora continuarán en la AVRA.

Rehabilitación

Otra de las grandes apuestas del Gobierno andaluz es la rehabilitación, y no solo en el aspecto estructural: “A los efectos de la presente ley, se consideran actuaciones en materia de rehabilitación aquellas intervenciones que tengan por objeto la mejora, adecuación, conservación o recuperación funcional, constructiva, energética, ambiental o social del parque edificatorio y del entorno urbano o rural existente, con el fin de garantizar su sostenibilidad, accesibilidad, habitabilidad y seguridad”.

Se flexibilizan y potencian las actuaciones de mejora en edificios existentes. Además, se permite redistribuir la división horizontal. En zonas degradadas sin suelo disponible, se permiten aumentos de edificabilidad para mejorar la calidad de las viviendas, y se establece que las obras destinadas a mejorar eficiencia energética, accesibilidad o habitabilidad no computen en la edificabilidad máxima.

También se crearán áreas de regeneración y renovación urbana y se exigirá a las distintas administraciones competentes informar de las zonas donde existan problemas graves de exclusión social o infravivienda.

Desde el Gobierno de Moreno Bonilla afirman que el Ejecutivo andaluz ha tenido que llevar a cabo esta nueva ley para “corregir los efectos de la Ley Estatal de Vivienda, que ha tenido como efectos la subida de precios, la caída de la oferta, la incertidumbre jurídica del propietario o el aumento de la okupación”.

Con todo esto, la comunidad andaluza quiere reducir burocracia, agilizar la puesta en marcha del suelo disponible y, lo más importante, aumentar el parque residencial del sur peninsular, tanto libre como protegido.