La Audiencia Provincial de Barcelona ha dado un paso relevante en materia de sucesiones y préstamos hipotecarios. El tribunal estimó un recurso de CaixaBank, confirmando que puede ejecutarse una hipoteca sobre una vivienda heredada para saldar una deuda de 35.941,22 euros.
Pero la clave está en el alcance de la responsabilidad: los herederos no tendrán que pagar con su dinero, pero sí verán afectado el inmueble recibido en herencia.
¿Qué ocurre con una herencia con deudas hipotecarias?
Cuando alguien fallece dejando un préstamo hipotecario pendiente, la deuda no desaparece. El inmueble hipotecado pasa a los herederos con la misma carga que tenía en vida del propietario.
En este caso, el titular de la vivienda murió en 2011 y dejó una deuda sin saldar. CaixaBank intentó recuperar la cantidad pendiente y reclamó que los herederos asumieran la ejecución. Estos alegaron que su responsabilidad debía limitarse a la vivienda, sin extenderse a su propio patrimonio.
Decisión de la Audiencia de Barcelona sobre la ejecución hipotecaria
El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Badalona había ordenado ejecutar únicamente contra los prestatarios vivos y rechazó incluir a los herederos. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Barcelona corrigió esa interpretación.
El tribunal señaló que la hipoteca, como derecho real de garantía, mantiene su eficacia aunque el hipotecante haya fallecido antes del juicio. Por ello, la ejecución hipotecaria también alcanza a los herederos, pero solo respecto al inmueble hipotecado, quedando a salvo el resto de su patrimonio.
La Audiencia fundamenta su decisión en el artículo 538.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite reclamar la ejecución contra quien, sin figurar como deudor, sea propietario de un bien especialmente afecto al pago de una deuda. La vivienda heredada cumplía este requisito: estaba registrada como garantía hipotecaria del préstamo y seguía vinculada al crédito impagado.
¿Los herederos tienen que pagar la deuda hipotecaria con su patrimonio?
La respuesta corta es no. La Audiencia Provincial de Barcelona ha establecido que los herederos no están obligados a cubrir con su propio dinero las deudas hipotecarias que pesan sobre una vivienda heredada, lo que no significa que la deuda desaparezca. El préstamo sigue ligado al inmueble, de modo que son los derechos sobre este bien —y no el patrimonio personal de los herederos— los que quedan comprometidos.
Esto supone que los herederos no tendrán que poner nada de su bolsillo. La carga recae exclusivamente sobre la vivienda hipotecada y, si el banco inicia la ejecución, la propiedad podrá salir a subasta para cubrir el importe pendiente.
¿Cuánto tiempo tarda un banco en iniciar la ejecución hipotecaria?
El plazo depende de cada caso y de la rapidez del banco en reclamar. Una vez constatado el impago, la entidad puede iniciar el procedimiento judicial, que suele alargarse varios meses. Durante ese tiempo los herederos pueden intentar llegar a un acuerdo.
Opciones de los herederos para conservar la vivienda heredada con hipoteca
Existen distintas alternativas que permiten mantener el inmueble dentro del patrimonio familiar, siempre que se afronte la carga hipotecaria de forma adecuada. Una de las más directas es seguir pagando las cuotas del préstamo en los mismos términos pactados por el titular fallecido.
Si la situación económica lo exige, también es posible negociar con el banco una refinanciación, es decir, una modificación de las condiciones para alargar el plazo de devolución o ajustar los intereses.
Otra posibilidad es recurrir a la reunificación de deudas, siempre que se disponga de otros préstamos pendientes y que esta fórmula resulte más asumible en términos financieros.
Además, algunas entidades permiten pactar medidas flexibles como una carencia temporal, que consiste en aplazar el pago del capital durante un tiempo determinado, abonando solo intereses
El objetivo de todas estas alternativas es el mismo: garantizar que la familia pueda conservar la vivienda heredada sin que la carga hipotecaria suponga un riesgo inasumible.
Cómo afecta la forma de aceptar la herencia a la deuda hipotecaria
La manera en que se acepta una herencia puede marcar una diferencia importante cuando existen deudas. El Código Civil prevé dos modalidades principales: la aceptación pura y simple, o la aceptación a beneficio de inventario.
La aceptación pura y simple (artículo 1003) implica que el heredero asume tanto los bienes como las deudas sin distinción. Si el caudal hereditario no es suficiente para cubrir lo que se debe, el heredero deberá responder con su propio patrimonio.
Por el contrario, la aceptación a beneficio de inventario (artículo 1023) permite separar el patrimonio del fallecido del patrimonio del heredero. En este caso, las deudas solo se pagan con los bienes heredados y, si no alcanzan, el heredero no responde con su dinero personal.
Aunque la ley ya limita la responsabilidad al bien hipotecado, el beneficio de inventario ofrece una garantía adicional para separar las deudas del patrimonio personal del heredero, convirtiéndolo en una opción altamente recomendable para protegerse frente a otras que puedan acompañar a la herencia.
Conclusiones sobre la herencia y la ejecución hipotecaria
La resolución refuerza una idea clave: las hipotecas no se extinguen con el fallecimiento del hipotecante. El préstamo sigue vigente y se transmite junto con el bien que lo garantiza. Para los herederos, esto implica que la vivienda heredada puede ejecutarse para cubrir la deuda, pero su patrimonio personal queda protegido.
El fallo de la Audiencia Provincial de Barcelona se convierte así en una referencia para entender mejor cómo funcionan las herencias con deudas hipotecarias y el alcance real de la responsabilidad de quienes reciben bienes sujetos a cargas.
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