El sector alerta: Barcelona acelera el fin de los pisos turísticos y el alquiler toca su punto de máxima tensión

Barcelona vuelve a situar la vivienda en el centro del debate político y social. La decisión del Ayuntamiento de extinguir de forma progresiva las 10.000 licencias de viviendas de uso turístico (VUT) antes de 2028 coincide con el movimiento del Ministerio de Vivienda para ordenar a las plataformas digitales la retirada de miles de anuncios que no cumplen los requisitos del nuevo registro estatal. Dos medidas que apuntan en la misma dirección (reducir el peso del alquiler turístico), pero que reabren la pregunta de fondo en el sector: hasta qué punto estas políticas pueden aliviar la crisis de acceso a la vivienda.

En paralelo al calendario marcado por el consistorio barcelonés, el Ministerio ha ordenado retirar decenas de miles de anuncios de pisos turísticos y alquileres de temporada que habían solicitado el número de registro obligatorio y fueron rechazados por incumplir los requisitos legales. De las más de 412.000 solicitudes tramitadas en toda España, más del 20% han sido denegadas. Barcelona figura entre los municipios con más anuncios revocados, reflejo de la tensión entre los modelos más restrictivos y las posiciones más permisivas de otros territorios.

Para Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, el alcance real de estas decisiones sobre el mercado residencial es limitado. “Hablamos del 1,3% del parque total de viviendas de Barcelona. Incluso si todas regresaran al alquiler, el efecto estructural sería insuficiente para compensar la retirada masiva de oferta que estamos observando”, señala. A su juicio, el foco debería ponerse en el déficit de oferta estable y en la seguridad jurídica de los propietarios. “No atacan el verdadero cuello de botella del mercado residencial: la falta crónica de oferta disponible y la creciente inseguridad jurídica que perciben muchos propietarios”.

Unsain sostiene que, sin un aumento relevante del parque de alquiler de larga duración y un marco normativo claro y predecible, las restricciones al alquiler turístico “difícilmente se traducirán en un alivio real y sostenido de los precios”. En su diagnóstico, el mercado catalán ha entrado en una fase en la que la escasez pesa más que el nivel de precios. “En Catalunya el problema principal ya no es tanto el precio como la falta de viviendas disponibles en alquiler. Nos encontramos ante un mercado extremadamente tensionado, no solo en Barcelona, sino en la práctica totalidad del territorio”.

El experto apunta a un efecto disuasorio creciente sobre los propietarios tras años de cambios regulatorios y ampliación de las zonas tensionadas. “Los Personal Shopper Inmobiliarios vemos cómo muchos propietarios están retirando sus pisos del alquiler por la inseguridad jurídica, especialmente ante situaciones de impago o incumplimiento contractual. Esto ha provocado un trasvase claro hacia la venta y una contracción histórica del mercado del alquiler”, afirma. El resultado es un mercado con menos contratos firmados y una demanda que sigue al alza por la presión demográfica, la movilidad laboral y los nuevos hábitos residenciales.

La tensión, además, ya no se limita a la capital catalana. Municipios del área metropolitana y capitales medias catalanas registran dinámicas parecidas. “Las periferias ya no funcionan como mercados secundarios. Han absorbido parte de la demanda expulsada de Barcelona y se han convertido en espacios altamente tensionados, con una caída muy significativa del número de contratos y un aumento rápido de los precios relativos”, explica.

A este desplazamiento territorial se suman los cambios residenciales posteriores a la pandemia: mayor movilidad interurbana, búsqueda de más espacio y consolidación parcial del teletrabajo. “Estos cambios han ampliado la presión sobre mercados que antes actuaban como válvula de escape”, añade.

Sobre la eliminación de pisos turísticos legales, Unsain introduce otro matiz. “La experiencia internacional demuestra que, cuando se elimina de forma drástica la oferta regulada sin reforzar los mecanismos de inspección, el mercado tiende a desplazarse hacia la economía informal, lo que añade más distorsión y precariedad”. También advierte de que la regulación del alquiler de temporada ha reducido su atractivo para parte de los propietarios. “La exigencia de justificar documentalmente la temporalidad, junto con el riesgo de reclasificación automática como vivienda habitual, introduce un elevado nivel de incertidumbre”.

Con la oferta en retroceso y la demanda sostenida, Barcelona encara una etapa decisiva. El debate ya no gira solo en torno al uso turístico de las viviendas, sino sobre cómo ampliar de forma estructural el parque disponible y devolver estabilidad a un mercado que, según los profesionales, se mueve en niveles de tensión inéditos en la última década.