¿Cómo prohibir los pisos turísticos en una comunidad de propietarios?

Los alquileres vacacionales pueden generar problemas al resto de vecinos de un edificio o urbanización. Por eso, muchas personas se preguntan si se puede prohibir los pisos turísticos en una comunidad de propietarios y cómo. Resolvemos las dudas al respecto.

Prohibir los pisos turísticos en una comunidad, ¿se puede?

Sí, se puede desde la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que entró en vigor el 3 de abril de 2025. Hasta 2019, los propietarios solo podían poner freno al alquiler turístico en circunstancias muy concretas. 

Sin embargo, la combinación de nuevas resoluciones del Tribunal Supremo y la reforma de la LPH ha ampliado la capacidad de las comunidades para regular los pisos turísticos. Ahora es más sencillo establecer prohibiciones o fijar condiciones específicas, como límites de ocupación o reglas de convivencia más estrictas.

¿Cómo prohibir los pisos turísticos en una comunidad de propietarios?

La comunidad de propietarios puede prohibir la apertura de nuevas viviendas destinadas al alquiler turístico si obtiene el respaldo del 60% de los propietarios de la comunidad.

Desde la entrada en vigor de la reforma de la LPH, los pisos turísticos están prohibidos por defecto. Si un propietario quiere destinar su vivienda a alquiler turístico, deberá obtener antes una autorización expresa de la comunidad. Para que esa actividad pueda llevarse a cabo, la junta debe aprobarla mediante un acuerdo que alcance el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y de las cuotas de participación.

¿Cómo pueden los vecinos prohibir los pisos turísticos en su edificio?

Hay que tener en cuenta que la reforma no tiene efecto retroactivo, por lo que quienes ya explotaban legalmente un alojamiento turístico pueden seguir haciéndolo. La prohibición solo afecta a quienes pretendan iniciar una actividad turística nueva en el inmueble.

Para prohibir los pisos turísticos, la comunidad debe seguir el siguiente procedimiento:

1. Convocar una junta de propietarios.
2. Someter el asunto a votación y lograr la mayoría necesaria.
3. Modificar los estatutos para incorporar la prohibición.
4. Inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad, lo que lo convierte en obligatorio para todos los propietarios presentes y futuros.

En este vídeo explicamos todo lo que tienes que saber sobre los pisos turísticos en comunidades de propietarios:

¿Qué mayoría se necesita para la prohibición de los pisos turísticos?

Se requiere una mayoría cualificada: al menos el 60% de los propietarios, lo que equivale a tres quintos de la comunidad. Si en la votación no están presentes todos los vecinos, quienes no asistan ni deleguen su voto disponen de 30 días naturales para declarar su posición. Si no lo hacen dentro de ese plazo, su voto se considera favorable al acuerdo adoptado.

¿Qué pasa si no se cumple la prohibición de pisos turísticos?

Cualquier vulneración puede activar el procedimiento de cesación previsto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. El proceso funciona así:

1. Requerimiento formal del presidente: El presidente de la comunidad debe comunicar al propietario infractor que debe detener la actividad turística de inmediato.
2. Si el propietario no atiende el requerimiento, la comunidad puede acudir a los tribunales. El juez, tras valorar el caso, puede imponer medidas como:

• La cesación definitiva de la actividad.
• Indemnización por daños y perjuicios a favor de la comunidad o de los vecinos afectados.
• La privación temporal del uso de la vivienda, por un máximo de tres años.