La Audiencia Provincial de Baleares vuelve a poner el foco en uno de los conflictos vecinales más habituales: el uso privativo de elementos comunes. En una sentencia de 15 de julio de 2025, concluye que los propietarios de un ático no pueden adueñarse de la azotea del edificio ni convertirla en terraza de uso exclusivo si no existe un título que lo permita. Y va un paso más allá: obliga a los dueños a costear y ejecutar la restitución del espacio a su estado original.
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Azotea como elemento común: límites al uso privativo en propiedad horizontal
Los propietarios compraron su vivienda en 2007 con acceso directo a la cubierta, que ya estaba acondicionada como zona de ocio. Pérgola, iluminación, mobiliario fijo e incluso una barbacoa formaban parte de un espacio que, en apariencia, funcionaba como una extensión natural del ático. Sin embargo, estas modificaciones, que incluyeron una perforación del forjado para instalar una escalera, no figuraban en la escritura ni en el Registro de la Propiedad.
La situación terminó en los tribunales tras la demanda de varios vecinos. Si bien el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ibiza prohibió el uso exclusivo, eximió a los dueños de pagar la demolición, al no probarse si la obra la hicieron ellos, cargando ese gasto a la comunidad.
La Audiencia Provincial ha revocado ese criterio al dictaminar que la obligación de devolver un elemento común a su estado original es una acción real. Esto significa que la responsabilidad no recae sobre la persona que cometió la infracción, sino que va ligada a la vivienda, algo similar a lo que vimos en este artículo.
Por tanto, los actuales propietarios deben asumir la restitución con independencia de que no ejecutaran las obras, al beneficiarse de una ilegalidad que afecta a la estructura del edificio.
Usucapión y elementos comunes: límites a la adquisición por el uso prolongado
Uno de los argumentos de los propietarios era que el uso prolongado de la azotea debía consolidar su derecho de propiedad a través de la usucapión (prescripción adquisitiva), pero la Audiencia lo rechazó de plano.
Para que exista usucapión ordinaria, el Código Civil exige una posesión con buena fe y justo título, en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo legalmente previsto.
La sentencia aclara que poseían la terraza basándose en un supuesto derecho de uso y disfrute derivado de unos estatutos no inscritos, pero poseer para usar no es lo mismo que hacerlo en concepto de dueño.
Además, al no probarse ni siquiera la fecha exacta en la que se cerró el acceso al resto de vecinos, el tribunal rechaza que se hayan cumplido los plazos para la usucapión extraordinaria, que no requiere de título ni de buena fe, pero sí el paso de 30 años, como prevé el artículo 1959.
Responsabilidad de los propietarios actuales aunque no ejecutaran las obras
Como hemos mencionado, uno de los puntos más relevantes del fallo y, probablemente, el que más impacto tiene en la práctica, es que la Audiencia considera que la acción ejercitada es de carácter real. Es decir, no se dirige contra quien hizo las obras, sino contra el inmueble en sí, un matiz que cambia por completo el enfoque.
Siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo, la Audiencia concluye que los propietarios actuales deben asumir las consecuencias y restituir la azotea a su estado original, aunque no sean responsables directos de las modificaciones.
La falta de inscripción y la exigencia de buena fe del comprador
Otro de los argumentos habituales en estos casos es la buena fe de los compradores. Sin embargo, el tribunal provincial introduce aquí un matiz crucial: la buena fe no es un concepto pasivo, sino que exige cierta diligencia.
En este caso, las obras (el acceso directo, la perforación del forjado y la zona de ocio) no figuraban en el Registro de la Propiedad ni en la escritura de 2007. La Audiencia dictamina que los compradores podían (y debían) haber comprobado que la realidad física no coincidía con la descripción del inmueble.
Esta exigencia no es menor, pues antes de realizar cualquier actuación o asumir como propio un uso no documentado, resulta imprescindible revisar el título de propiedad, los estatutos y la información registral, ya que la apariencia de normalidad no siempre coincide con la legalidad.
Demolición de obras ilegales y restitución del elemento común
La Audiencia de Baleares no solo prohíbe el uso exclusivo de la azotea, sino que obliga a eliminar las instalaciones y devolver el espacio a su estado original, utilizando materiales de la misma calidad que los iniciales.
La decisión se apoya en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, que prohíbe realizar alteraciones en la estructura general o configuración del edificio sin autorización de la comunidad.
La sentencia refuerza una idea clave en el mercado inmobiliario: adquirir una vivienda con actuaciones no regularizadas puede tener consecuencias muy relevantes. En este caso, la obligación de demoler y reconstruirlo todo asumiendo los costes.
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2 Comentarios:
Yo compré un piso que tiene tres habitaciones, pero originariamente era de cuatro, se lo dije al notario y dijo que eso no se ponía.
Pero eso es diferente, en el artículo se habla del uso privativo de una zona común...
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