Desahucio por expiración del plazo contractual: ¿Cómo funciona?

¿Qué ocurre cuando un contrato de alquiler de vivienda toca a su fin y el propietario quiere recuperar el inmueble, pero el inquilino se niega a hacerlo? ¿De qué forma hay que actuar en estos casos para que el arrendatario abandone la vivienda y el propietario recupere su uso y disfrute? 

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La demanda de desahucio por expiración del plazo contractual o demanda de desahucio por finalización del contrato es una herramienta legal que protege al propietario en caso de que el inquilino se niegue a abandonar la vivienda a pesar de que el contrato ya ha finalizado. Te contamos cómo funciona este procedimiento y de qué forma protege a cada parte de la relación. 

¿Qué es el proceso de desalojo por vencimiento de contrato?

El desahucio por finalización del contrato o desahucio por expiración del plazo contractual es una acción legal a disposición de los propietarios de vivienda que les permite recuperar la posesión de su inmueble una vez vencido el contrato de arrendamiento que estaba vigente. 

Esta demanda en juego en aquellos casos en que el inquilino se niegue a abandonar la vivienda en el plazo establecido.

¿Cuándo es posible el desahucio por vencimiento de contrato?

Para que puedas recuperar la posesión de tu vivienda es necesario que haya finalizado la duración del contrato de alquiler. Por eso es importante atender tanto al contenido del contrato como a los límites legales y posibles prórrogas que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

• La duración mínima del contrato será de 5 años en caso de que el arrendador sea una persona física y 7 en caso de que sea una persona jurídica.
• Sin embargo, las partes podrán pactar libremente una duración superior. Si es tu caso, como propietario deberás respetar dicha duración y solo podrás recuperar el inmueble alegando alguna causa legal, pero no el vencimiento del contrato.  
• Cualquier pacto que vaya en contra de las reglas de duración mínima será nulo, de forma que no podrás exigir la recuperación del inmueble hasta que se cumplan los mínimos legales.
• La fecha de vencimiento comenzará a contar desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. 
• Por último, el inquilino estará protegido en caso de prórroga del contrato: ten en cuenta que si, llegado el vencimiento del contrato, no notificas al menos con 4 meses de antelación tu voluntad como propietario de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
• El inquilino también estará blindado en caso de arrendamiento de vivienda habitual y situación de vulnerabilidad social y económica (hasta un año más), o bien en caso de arrendamiento de vivienda en zonas pensionadas (hasta 3 años más).

En definitiva, si quieres recuperar tu vivienda cuanto antes para volver a alquilarla, es muy importante que tengas en cuenta tanto las fechas tope de duración del contrato como las ventanas de notificación para evitar prórrogas del contrato.

Tácita reconducción: cómo afecta a la recuperación de la vivienda

¿Qué ocurre cuando se cumple el plazo mínimo legal y todas las posibles prórrogas, y el contrato sigue vigente porque nadie solicita lo contrario? 

En estos casos entra en juego la llamada tácita reconducción: el contrato de arrendamiento se considerará nuevo, manteniéndose sus condiciones, pero no quedará sometido a los plazos de la LAU. 

La jurisprudencia indica que el contrato seguirá renovándose año a año si la renta se pacto anualmente, o mes a mes si la renta se fijó por meses. 

Por lo demás, regirán las mismas condiciones contractuales, siendo recomendable respetar los plazos legales o contractuales de preaviso para evitar sucesivas prórrogas.

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¿Cómo notificar al inquilino que no se renueva el contrato?

La forma más segura de notificar al inquilino para evitar una prórroga del contrato consiste en enviarle un burofax indicándole que no quieres prorrogarlo. Es muy importante hacerlo dentro del plazo legal o contractual establecido. 

La finalización del contrato de alquiler: ¿cómo y cuándo hacerla?

En concreto, para no renovar un contrato de alquiler en España, el propietario debe notificar al inquilino por escrito y de manera fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de texto) con al menos 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o sus prórrogas. Si no se hace en plazo, el contrato se prorroga obligatoriamente dentro de los límites legales. 

El desahucio por expiración del plazo contractual, paso a paso

Si vas a presentar una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual debes seguir los siguientes pasos: 

• Agotar la vía amistosa. Es importante (y, desde la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil de abril de 2025, también obligatorio) agotar la vía amistosa. Se trata de un requisito de procedibilidad: si no se justifica este intento debidamente, no se abrirá la vía judicial. 
• Llegado el caso, el arrendador será quien deberá interponer la correspondiente demanda, dirigida contra el inquilino. En ella se expondrán los motivos que justifican el desahucio y, necesariamente, se deberá indicar si el domicilio es vivienda habitual del demandado y si el demandante tiene o no la condición de gran tenedor.
• Deberás recurrir a los servicios de abogado y procurador, y el juicio, que será verbal, se celebrará en un juzgado del lugar donde se encuentre el inmueble.  
• Si, además, el inquilino debe el pago de una o varias rentas, es posible la acumulación de la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual con una demanda de reclamación de rentas, incluyendo las que se devenguen tras la presentación de la demanda hasta el efectivo desalojo.
• El arrendatario tendrá 10 días para contestar a la demanda o será declarado en rebeldía. Una vez conteste, se abrirá el plazo para que ambas partes propongan pruebas e impugnaciones. 
• El juicio, cuando sea necesario, se celebrará en un plazo máximo de un mes. Si el demandado no acude a la vista del juicio, se declarará el desahucio sin más trámites. Es posible que el juez dicte sentencia sin necesidad de celebrar la vista.

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¿Cuánto dura un desahucio por fin de contrato?

Este tipo de proceso puede extenderse durante varios meses teniendo en cuenta que es necesario agotar previamente la vía extrajudicial, presentar la demanda, respetar los plazos procesales y, finalmente, obtener una cita para el desahucio. 

Tal y como explica Mundo Jurídico, para este tipo de sentencias no es necesario respetar el plazo de espera legal de 20 días para ejecutar su contenido.

Sin embargo, si el lanzamiento se refiere a la vivienda habitual del arrendatario, es necesario comunicarse previamente con la administración autonómica y local competente en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social.

¿Puede el arrendador seguir cobrando rentas una vez presentado desahucio por expiración de plazo?

La respuesta es que sí, ya que, durante el tiempo que dure el procedimiento, el que fue arrendatario seguirá haciendo uso de la vivienda y, por tanto, seguirá generando mensualidades mientras esta situación persista. Se trata de una forma de compensar la no disponibilidad de la vivienda que la jurisprudencia reconoce pacíficamente. 

En ningún caso el hecho de que se sigan devengando mensualidades implica que el propietario tolere la continuidad de la relación contractual: de lo que se trata es de resarcirle y de garantizar su derecho a percibir rentas hasta que recupere la posesión de su inmueble.

Motivos de oposición al desahucio por expiración del plazo

Existen pocos motivos que un inquilino pueda alegar para evitar el desahucio por expiración del plazo contractual. Los más frecuentes son la no finalización del contrato (por no cumplirse el plazo legal o contractual, o por prórroga automática). 

También puede alegarse la falta de notificación fehaciente por parte del arrendador de su voluntad de no renovar el contrato, o bien una posible situación de vulnerabilidad social, especialmente si el arrendador es gran tenedor. Vivir en una zona tensionada también beneficia al arrendatario en algunos casos.