¿Qué ocurre cuando un edificio funciona como si fueran varias comunidades de propietarios pero legalmente no lo son? La Audiencia Provincial de Navarra ha dado respuesta en una sentencia del 18 de marzo: los acuerdos adoptados en esas circunstancias pueden ser nulos.
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El caso parte de una situación muy habitual, especialmente en bloques de viviendas con varios portales. Durante años, en un edificio cada acceso actuaba por su cuenta, se celebraban juntas separadas, se aprobaban cuotas distintas y se gestionaban gastos de forma independiente.
Cuando un portal actúa como una comunidad independiente
El conflicto arrancó cuando uno de los portales convocó una junta. A esa reunión solo acudieron los propietarios de aquel portal, quienes aprobaron nuevas cuotas y acordaron reclamar la deuda a uno de los comuneros. Sin embargo, el edificio estaba configurado desde su origen como una única comunidad y no existía ninguna división formal en subcomunidades.
El propietario afectado recurrió estas decisiones, ya que las cuotas pasaban a ser de 23 euros para cada vivienda y de 11 euros para su entreplanta, apartándose del sistema de coeficientes de participación inicialmente fijado. Sostenía que se le estaba imponiendo una cuota desproporcionada respecto del coeficiente asignado a su inmueble.
El recorrido judicial comenzó con un obstáculo técnico: el Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Tudela desestimó la demanda en octubre de 2023, apreciando una falta de legitimación pasiva.
Para el juzgado, el hecho de que los portales funcionasen durante más de 50 años de forma independiente (con sus propios CIF, seguros y libros de actas) justificaba atribuirles autonomía suficiente a efectos procesales, por lo que el demandante no podía dirigirse contra la comunidad en su conjunto.
Sin embargo, la Audiencia de Navarra ha corregido este enfoque, recordando que la existencia de una comunidad o subcomunidad no depende de cómo hayan venido funcionando los vecinos durante años, sino de su configuración conforme a la ley, a los estatutos y al título constitutivo.
Por tanto, aunque durante décadas los portales funcionaron por separado, esa práctica no puede modificar por sí sola la estructura jurídica del edificio si no se adopta un acuerdo conforme a los requisitos legales y se formaliza adecuadamente.
La costumbre no basta para crear una subcomunidad
En el caso de este edificio, la escritura de 16 de julio de 1964 establecía una única comunidad, sin rastro de otras divisiones. Por tanto, el portal carecía de aptitud jurídica para actuar de forma independiente.
El tribunal recuerda que el artículo 2.d) de la LPH solo reconoce estas subestructuras cuando están configuradas según lo dispuesto en el título constitutivo y subraya que la creación está sometida a una disciplina estricta que exige su formalización conforme a la ley, no bastando con la organización práctica o el consentimiento de los vecinos durante años.
Aunque en este bloque los portales funcionaron con CIF propios, libros de actas independientes y seguros distintos, esa situación de hecho no podía crear por sí sola una subcomunidad ni sustituir la existencia de la única comunidad legalmente constituida. La Sala refuerza este criterio apoyándose en la doctrina del Tribunal Supremo, dejando claro que la costumbre no puede prevalecer sobre lo ordenado en el título constitutivo.
Nulidad de acuerdos comunitarios: efectos para la comunidad y los propietarios
Así, la Audiencia de Navarra concluye que la junta fue convocada por un órgano sin capacidad para hacerlo, lo que conduce a la nulidad de los acuerdos adoptados al vulnerar las reglas esenciales de funcionamiento de la comunidad, revocando la resolución de primera instancia.
No se trata únicamente de un problema en el contenido de los acuerdos, sino de un defecto previo en su origen que afecta a la validez de su constitución y arrastra consigo la nulidad de lo acordado.
En consecuencia, esto permite a los propietarios impugnar las cuotas y, en su caso, plantear la reclamación de cantidades abonadas indebidamente, quedando también sin efecto la reclamación de deuda.
¿Quién puede tomar decisiones en una comunidad de propietarios?
La sentencia deja una idea clara: las decisiones que afectan a toda la comunidad deben ser adoptadas por la junta de propietarios que represente al conjunto de comuneros, salvo que exista una subcomunidad válidamente constituida.
Si un portal actúa por su cuenta sin respaldo legal, carece de aptitud jurídica para convocar reuniones y aprobar acuerdos que afecten al edificio, incluyendo decisiones sobre cuotas comunitarias, derramas, contratación de servicios o reclamaciones de deudas.
Por lo tanto, actuar durante años de una determinada manera no convierte esa práctica en legal, ya que, en régimen de propiedad horizontal, la validez de los acuerdos depende de su adecuación a la Ley, a los estatutos y al título constitutivo.
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