La crisis de la vivienda es muy evidente en España y Portugal, países que actualmente atraviesan problemas similares en el sector inmobiliario residencial. En concreto, los países de la Península Ibérica adolecen de males comunes, como la falta de viviendas en el mercado, la excesiva burocracia, los problemas relacionados con la inmigración y los elevados costes de construcción.
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Se trata de un tema que no está pasando desapercibido en Europa, ya que el diario británico Financial Times ha publicado un artículo en el que señala que ambos países se enfrentan a una de las crisis de vivienda más graves de la Unión Europea (UE).
Según la prestigiosa publicación internacional, las carencias identificadas, como la escasez de viviendasy los elevados costes de construcción de viviendas, están alimentando el descontento público y las tensiones políticas en toda Europa, debido al aumento de los precios y los alquileres que alejan a la gente de los centros de las ciudades, lo que supone una presión especialmente intensa en las principales ciudades de la Península Ibérica.
Entre 2021 y 2025, España construyó 750.000 viviendas menos de las necesarias para dar respuesta a la demanda, lo que corresponde al 3,7% del total de familias, según datos del Banco de España. En el país vecino, el déficit en el mismo periodo fue de 300.000 casas, un 6,6% del total de hogares del país. En comparación, el déficit medio de la zona del euro equivalía al 0,5 % del total de viviendas, tal y como señala el mismo informe, que destaca que el parque de viviendas públicas en los dos países del sur de Europa es uno de los más reducidos de la UE.
La realidad española
En España, la vivienda es la principal preocupación de los votantes, según el instituto público de sondeos CIS. El socialista Pedro Sánchez, que lidera un Gobierno minoritario de izquierdas, mantiene una política de inmigración de puertas abiertas que ha hecho aumentar la demanda de vivienda, con un crecimiento de la población nacida en el extranjero, desde 2022, de una media anual de 665.000 personas.
Según FT, el presidente del Gobierno español se ha visto, en gran medida, bloqueado en materia de política de vivienda desde su reelección en 2023, al no conseguir que se aprueben leyes relevantes en el Parlamento y porque los gobiernos autonómicos tienen más competencias en este ámbito.
En abril, su Gobierno aprobó un plan de vivienda de 7.000 millones de euros para el periodo 2026-2030, que incluye financiación para más viviendas públicas y para la rehabilitación de edificios vacíos. Los promotores privados, sin embargo, sostienen que las causas profundas de la escasez radican en otros factores.
Juan José Perucho, director general de la cooperativa de viviendas Ibosa, afirmó que entre los obstáculos más significativos se encuentran la burocracia y las trabas legales que hacen que se tarden años en obtener la autorización para construir en nuevos terrenos.
Sin embargo, añadió que un factor aún más relevante es el rápido crecimiento del número de inmigrantes con empleo que buscan viviendas asequibles en ese mismo segmento del mercado. "Tanto en la venta como en el alquiler, estamos llegando a un punto en el que los precios han alcanzado niveles que ya no son compatibles con los salarios de la gente", afirmó.
La solución pasa por aumentar la oferta de casas
En declaraciones a FT, el gobernador del Banco de Portugal (BdP), Álvaro Santos Pereira, afirma que "el problema del acceso a la vivienda en Portugal es una preocupación persistente, que se deja sentir en varias regiones del país, incluidas Lisboa y Oporto, donde las dificultades de acceso son más pronunciadas". Álvaro Santos Pereira señala que "los elevados flujos migratorios han dado lugar a un aumento del número de hogares residentes", y defiende que la solución pasa por reforzar la oferta de vivienda.
No obstante, y a pesar del aumento de la inmigración en los últimos años, Álvaro Santos Pereira considera que la situación de la vivienda está mejorando. Según el BdP, la construcción de viviendas siguió, en términos generales, el ritmo de formación de nuevos hogares en 2025, en parte debido a la reducción de la inmigración. Sin embargo, persiste el déficit de vivienda acumulado en años anteriores.
La solución, una vez diagnosticado que la demanda es fuerte, pasa por actuar desde el lado de la oferta. "Hay que hacer hincapié en las medidas relacionadas con la oferta, ya que la falta de oferta es la causa del déficit acumulado", afirma.
Manuel Maria Gonçalves, director ejecutivo de la Asociación Portuguesa de Promotores e Inversores Inmobiliarios (APPII), también citado por FT, reitera que es esencial actuar sobre la oferta, poniendo más viviendas en el mercado, ya que el sector de la construcción ha perdido en los últimos años empresas, trabajadores y capacidad productiva.
Los promotores inmobiliarios en Portugal están hoy preparados para construir, añadió, pero el aumento de los costes de construcción y el exceso de burocracia dificultan obtener beneficios con la construcción de viviendas destinadas a la «clase media». Como resultado, se ven empujados «hacia segmentos de gama más alta, donde esos costes aún pueden absorberse», reconoce.
El director general de la APPII elogia, no obstante, las medidas aprobadas este año por el Gobierno liderado por Montenegro, entre ellas la reducción del IVA en la construcción al 6 %, lo que podría "mejorar la viabilidad económica de los proyectos de vivienda".
El estudio del Banco de España, que midió los déficits calculando la diferencia entre el número neto de nuevos hogares formados cada año y el número de viviendas cuya construcción se había aprobado dos años antes —incorporando un desfase temporal que tiene en cuenta el período de construcción—, concluyó que Alemania era la gran economía de la UE con la oferta de vivienda más sólida, registrando entre 2021 y 2025 un excedente equivalente al 0,5 % del total de hogares, según el número de licencias de obra aprobadas. Sin embargo, reconoció que, si los cálculos tuvieran en cuenta el número de nuevas viviendas terminadas, el país presentaría un pequeño déficit del 0,1 %.
Tanto en España como en Portugal, el uso de apartamentos para alojamiento turístico está reduciendo el número de viviendas disponibles para los residentes, escribe FT.
Basándose en datos de Numbeo y en cálculos del Deutsche Bank y del propio FT, la publicación señala que los residentes de Lisboa que perciben el salario medio tendrían que gastar más del 110 % de sus ingresos para alquilar un piso de una habitación en el centro de la ciudad, lo que supone la cifra más alta de Europa. Una cifra que desciende al 75 % en las ciudades españolas de Madrid y Barcelona.
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