El mercado inmobiliario europeo se estabiliza, pero sin recuperarse,. Es lo que alerta la agencia Scope Ratings en su último informe. Las licencias de obra siguen muy por debajo de su media histórica, el crédito hipotecario real no repunta y los precios, aunque al alza, aún no han recuperado sus máximos en términos reales. La paradoja es clara: los salarios crecen y el empleo es sólido, pero la vivienda sigue siendo inaccesible. El motivo es la tijera entre ingresos y precios, agravada por el encarecimiento de las hipotecas desde 2022. Para que el mercado reactive de verdad harán falta bajadas de tipos sostenidas y mayor oferta, señala la firma.
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La agencia crediticia señala en su último informe que, en esta situación, cabría esperar que la combinación de unos mercados laborales sólidos y unos ingresos reales en alza se tradujera en una recuperación de la demanda de vivienda y de la actividad crediticia. Sin embargo, no se está produciendo.
"Los precios de la vivienda han aumentado considerablemente durante la última década y siguen siendo elevados en relación con los ingresos, lo que hace que la vivienda siga estando fuera del alcance económico de los compradores con menor poder adquisitivo. Además, la fuerte subida de los tipos de interés a partir de 2022 ha incrementado significativamente los costes de financiación. Esto reduce directamente la cantidad que las familias pueden permitirse pedir prestada, lo que aumenta el impacto de los elevados precios inmobiliarios", señala el documento.
El efecto ha provocado que las familias se hayan visto afectadas por una contracción estructural de la asequibilidad. "Bajo un contexto macroeconómico estable, el aumento del apalancamiento y la mayor sensibilidad de los prestatarios a las fluctuaciones de los ingresos y los tipos de interés podrían convertirse en factores de riesgo significativos", explica Scope Ratings.
Impacto en la construcción
La actividad constructora en toda la zona euro, además, se ha debilitado considerablemente. Las licencias de obra se sitúan muy por debajo de su media a largo plazo, lo que refleja una combinación de costes de construcción significativamente más elevados y una financiación más cara que ha provocado una menor demanda. Una débil actividad de construcción de viviendas limita directamente la generación de colateral hipotecario y, por extensión, la capacidad de emisión de cédulas hipotecarias.
La agencia también advierte de que la concesión de préstamos hipotecarios presenta un panorama similar en términos reales. "Si bien los volúmenes nominales de crédito se han estabilizado recientemente, esto refleja un aumento del importe medio de las hipotecas como consecuencia del incremento de los costes de construcción y de los precios inmobiliarios, más que una auténtica recuperación de la demanda de crédito. La concesión de préstamos hipotecarios ajustada a la inflación sigue estando muy por debajo de los niveles observados hace una década y se mantiene moderada", zanja la firma.
Los precios nominales de la vivienda han retomado una trayectoria alcista tras la corrección de 2022-2023, pero solo se han recuperado parcialmente en términos ajustados a la inflación y siguen por debajo de los máximos anteriores. La divergencia entre las trayectorias de los precios nominales y reales apunta a restricciones subyacentes persistentes de la demanda, a pesar de la aparente recuperación de los precios. En conjunto. señala Scope Ratings, el mercado inmobiliario se ha estabilizado, pero no se ha recuperado. La actividad sigue por debajo de la tendencia y el sistema carece de una dinámica de crecimiento autosostenible.
Dinámica de la asequibilidad
La cuestión clave, se pregunta la agencia en su informe, es si los niveles actuales representan el punto más bajo del ciclo. Cualquier recuperación significativa de la actividad inmobiliaria dependerá de la mejora de la asequibilidad, y esto solo se logrará mediante una bajada de los tipos de interés y/o un crecimiento de los ingresos reales.
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