La histórica central de Telefónica de San Sebastián se transforma en 13 pisos de lujo

Un edificio que permitió marcar un número sin pasar por una operadora vuelve a ser noticia un siglo después, y no por tecnología, sino por ladrillo de alto nivel. En el número 29 de la calle San Martzial, en pleno centro de San Sebastián, la histórica central de Telefónica se está reconvirtiendo en 13 viviendas de lujo con precios desde 1,5 millones de euros. 

La comercialización se ha llevado con discreción y ya supera el 50% de ventas, un dato que pone el foco en la falta de oferta nueva en Donosti y en la capacidad de atracción de este tipo de activos singulares. El proyecto, promovido por un family office y comercializado por Activum Real Estate, llega cuando el acceso a obra nueva en la ciudad es una rareza y cada lanzamiento exclusivo se agota sin hacer ruido. La operación, similar a otras reconversiones de edificios de Telefónica en Madrid, abre otra puerta al reposicionamiento del patrimonio histórico en las zonas más cotizadas de la capital guipuzcoana.

San Martzial 29: qué se va a entregar y por qué interesa

El inmueble, que alcanzará cinco plantas residenciales tras la rehabilitación, mantendrá la envolvente de sillería de arenisca y sus barandillas características, mientras incorpora soluciones actuales como sistemas de aerotermia, suelo radiante por estancias y terrazas retranqueadas en las plantas superiores. El objetivo es aspirar a una calificación energética A, una cualidad que gana peso entre compradores que buscan confort, costes de uso contenidos y un producto diferencial en localizaciones consolidadas. Se prevén 13 viviendas, todas en el rango alto del mercado local y con un precio de arranque de 1,5 millones de euros, en línea con la dinámica de escasez que caracteriza al centro de San Sebastián. La comercialización, coordinada por Activum Real Estate mediante una estrategia off market, ha superado ya la mitad de unidades comprometidas, reflejo de que la demanda solvente permanece activa pese a la tensión de precios.

Antes de llegar a esta fase, el activo ha pasado por una intervención que combina conservación patrimonial y actualización técnica, un binomio que permite poner en valor inmuebles con historia sin sacrificar prestaciones. Este formato de operación también maximiza el impacto de un stock extraordinariamente limitado en la zona centro, donde cada promoción tiene repercusión más allá del propio edificio y actúa como termómetro de precios, plazos de venta y apetito inversor. El interés se ve reforzado por el componente simbólico del inmueble: no solo se adquiere una vivienda en un eje prime, también un fragmento de la memoria urbana que vuelve a tener uso residencial un siglo después de su papel pionero en las comunicaciones.

Un edificio con dos vidas: de escuelas del siglo XIX a la telefonía automática

El solar de San Martzial 29 fue concebido en 1889 por el arquitecto José Goicoa para albergar unas escuelas graduadas con cuarto de socorro, un programa ampliado en 1908 antes de pasar a manos de la Telefónica Municipal. En junio de 1926, el inmueble se convirtió en la central de la primera red urbana de telefonía automática en una capital española, un hito que modernizó las comunicaciones en Donosti con tecnología de la sueca Ericsson. En la primera planta se instaló entonces un equipo de conmutación automática del sistema AGF, con capacidad inicial para 5.000 líneas y posibilidad de ampliación hasta 10.000, lo que permitió realizar llamadas sin intervención manual. Ese giro técnico marcó a la ciudad y al propio edificio, que ahora encara otra transición relevante: de infraestructura clave del siglo XX a residencial exclusivo del siglo XXI.

El atractivo actual del proyecto se apoya también en la recuperación de esa identidad histórica, visible en la fachada y en elementos singulares, y en la actualización silenciosa de su interior con estándares energéticos actuales. El resultado es un conjunto que une ubicación, carácter y eficiencia, un trinomio poco habitual en el centro donostiarra por la casi nula disponibilidad de solares y por la complejidad de rehabilitar patrimonio de forma integral. Justo cuando se cumple el centenario de aquel despliegue telefónico, el inmueble suma una segunda vida con un producto pensado para un comprador que valora tanto el emplazamiento como la trazabilidad del edificio.

Mercado donostiarra: poca obra nueva, precios en máximos y demanda local

San Sebastián presenta una dinámica distinta a otros polos del lujo residencial. A diferencia de Madrid o Marbella, donde el comprador internacional tiene un peso determinante, en Donosti la demanda nacional ha sido tradicionalmente el motor y compite por un parque de vivienda muy corto. Esa escasez estructural ha llevado a los precios a niveles históricos: en el mercado de segunda mano se han superado los 6.400 euros por metro cuadrado, con puntas mediáticas como los 22.000 euros/m² alcanzados en su día en el paseo de Miraconcha. En obra nueva, la tensión es mayor. Estudios de mercado de Activum Real Estate situaban hace un par de años el coste medio del metro cuadrado en el centro entre 8.590 euros para dos dormitorios y 9.100 euros para tres, cifras coherentes con una ciudad donde apenas se contabilizan de forma simultánea una decena de promociones activas en todo el término municipal.

Los datos del portal estadístico del notariado refuerzan esa foto reciente. En tres códigos postales centrales los precios medios superan los 8.000 euros por metro cuadrado: 20007, que abarca el paseo de La Concha, alcanza 8.637 euros/m²; 20005, donde se encuentran calles como San Martín, Arrasate o la propia San Martzial, se sitúa en 8.068 euros/m2; y 20004, el más caro, marca 8.846 euros/m2 en un perímetro reducido que incluye vías como Garibai, Txurruka, Idiakez u Okendo. Este contexto ayuda a explicar por qué operaciones discretas como la de San Martzial 29 avanzan en ventas sin necesidad de campañas masivas: la combinación de ubicación, escasez y producto diferencial encuentra salida rápida entre perfiles con decisión y financiación.

Señales que mira el comprador en Donosti

En este entorno, se valora la certeza de plazos, la calidad de la rehabilitación y la eficiencia en el uso, además de la ubicación. Cada lanzamiento sirve para anclar referencias en un mercado con poca muestra disponible. También se observa cómo la demanda local convive con un creciente interés inversor por activos singulares, lo que añade competencia por un inventario ya de por sí limitado. La elección de estrategias off market en proyectos icónicos no es casual: se evita la sobreexposición, se prioriza el encaje de cada unidad con su comprador y se acelera la absorción en un entorno de oferta mínima. Esa pauta, visible en San Martzial 29, también se detecta en otras operaciones de alto rango en el centro de la ciudad.

Del patrimonio al lujo: nuevas promotoras y la llegada de las 'branded residences'

La rehabilitación de San Martzial 29 dialoga con otras actuaciones recientes sobre edificios emblemáticos orientadas a rentas altas. En la calle Prim 10, la antigua sede de la Cámara de la Propiedad Urbana, promovida por Boyton Invest, ha salido al mercado con precios desde 1,3 millones de euros. Y el salto cualitativo lo marca la irrupción de las residencias con marca: Impar Capital, en alianza con Marriott International, desarrolla Palacio Residencial Pakea, a Luxury Collection Residence, en el número 1 de la calle Camino, frente al Hotel María Cristina y el Teatro Victoria Eugenia. Ese proyecto prevé la reconversión de otro inmueble histórico en 34 viviendas de superlujo, moviliza una inversión cercana a 85 millones de euros y supondrá el primer complejo independiente del mundo bajo el sello The Luxury Collection.

La entrada de operadores inéditos hasta ahora en la ciudad y el aterrizaje del modelo de branded residences elevan el listón de servicios y posicionamiento de producto, y consolidan la tendencia: el centro de San Sebastián está transformando parte de su patrimonio terciario del siglo XX en un parque residencial de alta gama. El motor, de nuevo, es la falta crónica de suelo en ubicaciones prime y la disposición de compradores a pagar por localización, diseño y prestaciones. La consecuencia esperable es que los proyectos con identidad, como el de San Martzial 29, mantengan ritmos ágiles de absorción y ayuden a fijar nuevas referencias de precio y calidades en la zona más demandada de la ciudad.

Claves del proyecto de San Martzial 29

En un mercado donde la información se filtra con cuentagotas, conviene retener los elementos verificables que ya se han confirmado y que explican el interés comprador por esta promoción. Estos son los puntos que se deberían tener en cuenta a la hora de comparar con otras ofertas del centro:

• Ubicación: calle San Martzial 29, en el CP 20005, uno de los códigos postales con precios medios por encima de 8.000 EUR/m2 según el notariado.
• Producto: 13 viviendas de alta gama tras una rehabilitación integral en un edificio con valor histórico.
• Precio: desde 1,5 millones de euros, alineado con el tramo superior del mercado local.
• Eficiencia: sistemas de aerotermia y suelo radiante por estancias; objetivo de calificación energética A.
• Arquitectura: conservación de la fachada de sillería de arenisca y de las barandillas originales; terrazas retranqueadas en plantas altas.
• Comercialización: estrategia off market a cargo de Activum Real Estate, con más del 50% vendido.
• Promotor: family office con enfoque en reposicionamiento de activos singulares.

Con este cóctel de ubicación, historia y eficiencia, San Martzial 29 se incorpora a la corta lista de promociones capaces de mover el mercado donostiarra por su rareza y por el pulso que marcan en ventas y precios. En una ciudad donde apenas salen al mercado unas pocas promociones a la vez, cada proyecto así no solo ofrece viviendas; también redefine expectativas sobre qué se puede entregar en pleno centro y cuánto se está dispuesto a pagar por ello.