El día después de la huelga general y la víspera del inicio de la campaña del 29N. La Diputación Permanente votará el 12 de noviembre los dos reales decretos de vivienda que el Gobierno aprobó el pasado 6 de octubre, como han confirmado fuentes de la Presidencia del Congreso a idealista/news.
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El primero de ellos, que concentra el grueso de las medidas como la prórroga de los contratos de alquiler vigentes durante los próximos dos años, incentivos fiscales para pequeños propietarios o una moratoria antidesahucios, entró en vigor el 8 de octubre. Mientras que el segundo, que contempla los arrendamientos indefinidos, depende aún de ser convalidado, algo que parece descartado ante la negativa anunciada ya por la mayoría de los grupos parlamentarios.
Moncloa ha apurado el plazo de 30 días hábiles que la ley le otorga para convalidar estas iniciativas parlamentarias que emanan directamente del Consejo de Ministros. Lo hace convencido, además, de que el primero de los dos decretos contará con mayoría después de que la portavoz del PNV, Maribel Vaquero, anunciara su voto favorable al mismo -confirmó, en cambio, su rechazo a los contratos indefinidos de alquiler-.
Adelanto electoral
Fue la anterior tentativa anterior de aprobar los dos reales decretos en el Congreso, que fueron tumbados el 2 de octubre, lo que precipitó el adelanto electoral. El Gobierno volvió a presentar dos textos con cambios leves para evitar caer en un posible fraude de ley en un órgano, la Diputación Permanente, en la que contaba con una mayoría más favorable. Pero pese a su legalidad, este mecanismo parlamentario genera dudas entre los expertos, que solo lo ven justificado cuando se trata de medidas urgentes.
Las modificaciones más importantes que se han introducido son la ampliación hasta 2030 de la prohibición a la compra de vivienda por parte de fondos de inversión (categoría que ahora incluye a grandes tenedores); la dotación de 10.000 millones de euros para el mecanismo ' Tu Casa' y una propuesta de alquiler indefinido, que contiene el segundo decreto, aún más restrictiva con el derecho a la propiedad de los caseros.
En esta legislatura la Diputación Permanente cuenta 68 diputados más la presidenta del Congreso, Francina Armengol. El reparto oficial asigna 27 representantes al PP, 24 al PSOE, seis a Vox, seis a Sumar y uno a cada uno de ERC, Junts, EH Bildu, PNV y el Grupo Mixto. Con Armengol, el bloque socialista suma en la práctica 25 votos. Una cifra que impide a PP, Vox y Junts tener capacidad para tumbar las propuestas del Gobierno en materia de vivienda. Por tanto, al PSOE le bastarán los votos de sus aliados de izquierda y del PNV.
Las principales novedades en el RDL 29/2026
La prohibición para la compra de fondos se amplía hasta 2030
El límite a las compras de vivienda por parte de fondos de inversión se amplía dos años y pasa de 2028 al 31 de diciembre de 2030. Además, antes afectaba a cualquier entidad que incluyera la compra de inmuebles en su objeto social. Ahora afecta a las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de hipotecas impagadas por un precio claramente inferior a su tasación. También afecta a las personas jurídicas que sean grandes tenedores, a las entidades de su mismo grupo y a quienes actúen por su cuenta.
El decreto prohíbe comprar una vivienda, de forma gratuita u onerosa, por menos del 70 % de su valor de mercado. Ese valor lo fija a la fecha del acuerdo vinculante una sociedad de tasación homologada, inscrita en el Banco de España e independiente de las partes, y el informe lo aporta el comprador.
El texto publicado en el BOE fija como excepciones que la vivienda adquirida se destine a alquiler asequible o social. Además, contiene un nuevo apartado: si una de estas entidades compra o se adjudica, por menos del 70 % de su valor, la vivienda habitual de una persona vulnerable sin alternativa habitacional, queda suspendido cualquier lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2030
Los propietarios que demandan por impago salen mejor parados
En la compensación a propietarios que sufren la suspensión de un desahucio, el primer decreto cubría la renta no cobrada y los suministros impagados. Ahora se añaden también las costas procesales. Lo mismo ocurre en la enervación extraordinaria: la administración que paga o consigna debe abonar las cantidades debidas más las costas del demandante.
Si la administración paga tarde lo acordado por el tribunal, se aplican los intereses legales. La enervación extraordinaria queda limitada a los desahucios por falta de pago del artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Los anuncios de alquiler tendrán que llevar más información
Se trata de un artículo nuevo, el 20, que no estaba en el primer decreto. "Toda publicidad, promoción u oferta de alquiler de vivienda debe ser veraz y transparente, y no puede omitir ni distorsionar información relevante que induzca a error", señala.
Ahora los anuncios deben incluir el índice de referencia del precio del alquiler si el inmueble está en zona tensionada; el límite de renta aplicable en los ámbitos con limitación legal; el número, código o título identificativo de la vivienda, cuando proceda;
la condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda.
'Tu Casa' gana más presupuesto
El primer decreto establecía préstamos a interés cero y sin comisiones, por el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €, con hasta 10 años de devolución para la compra de primera vivienda. Ahora el plazo se amplía a 30 años y no hay edad límite para solicitarlo.
También se aprueba un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros más 5.000.000 € de gastos financieros del ICO, ambos incorporables.
El ICO actúa como entidad colaboradora en nombre y por cuenta del Estado. Analiza las operaciones, las formaliza y hace el seguimiento y la recuperación.
Además se aprueba un crédito extraordinario de 400 millones de euros, incorporable, que no figuraba en el primer decreto, donde el Fondo se creaba sin cifra.
Las medidas que se mantienen en este decreto
Función social de la vivienda
Moratoria antidesahucios hasta 2030
Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección frente a determinados procedimientos de desahucio cuando la persona afectada sea vulnerable, no tenga alternativa habitacional y la Administración no le haya ofrecido una solución adecuada.
Compensación a propietarios por la paralización del desahucio
Los propietarios podrán recibir una compensación por la suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. La suspensión durará hasta un máximo de tres años. El mecanismo de compensación no se aplicará a las entidades consideradas 'fondos buitre'.
Enervación extraordinaria
Se establece la figura de la enervación. En desahucios por impago de un inquilino vulnerable, la Administración tiene dos meses para ofrecer alternativa de vivienda o pagar o consignar la deuda. Si no lo hace, se subroga en la deuda y el contrato sigue vigente. El Estado compensará a las comunidades autónomas por el coste.
Prórroga de alquileres
Los inquilinos podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual, cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028, manteniendo las condiciones del contrato.
Desistimiento sin indemnización
Los inquilinos podrán abandonar el contrato, una vez transcurridos al menos seis meses y con 30 días de preaviso, sin tener que pagar una indemnización al propietario.
Límite a la actualización anual de las rentas
Hasta el 31 de diciembre de 2027 se limita la actualización de los alquileres. Cuando la renta supere el límite máximo del índice de referencia, no podrá actualizarse y, en el resto de casos, la subida podrá alcanzar hasta el 2%.
Regulación de los alquileres de temporada
Los contratos deberán acreditar una causa real que justifique su temporalidad. Tendrán una duración superior a 31 días y, con carácter general, no podrán superar los 12 meses. Sin justificación pasarán a ser contratos de vivienda habitual.
Límite al alquiler por habitaciones
La suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar el precio que correspondería por alquilar la vivienda completa. En las zonas tensionadas también deberán respetarse los límites previstos en la Ley de Vivienda.
Ayudas directas e impuestos
Incentivos fiscales a los propietarios
Se establecen reducciones en el IRPF de hasta el 100% para determinados propietarios que reduzcan el precio del alquiler y cumplan los requisitos previstos en la norma.
Deducción para inquilinos
Se crea una deducción del 10% en el IRPF para determinados arrendatarios con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales, con distintos límites en función de sus ingresos.
Recargo en el IBI de viviendas vacías
Los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer recargos sobre estos inmuebles. El recargo podrá alcanzar el 50%, el 100% cuando el titular tenga dos o más inmuebles residenciales destinados a uso turístico y el 150% cuando tenga cuatro o más.
Recargo en el IBI a viviendas turísticas
Los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer recargos en el IBI de los inmuebles destinados a uso turístico, de hasta el 150% en determinados casos.
IVA del 10% al negocio de los pisos de alquiler turístico
Hasta ahora, los alquileres turísticos (alquileres de hasta 30 noches) estaban exentos de pagar el IVA.
Fiscalidad de las socimis
Se reordena la fiscalidad de las socimis para que reorienten su inversión hacia la vivienda asequible, no al uso de la inversión en el ámbito de la especulación.
Rebaja del IVA a la vivienda pública
El decreto rebaja, además. la fiscalidad de la vivienda de promoción pública y protegida al tipo superreducido del IVA del 4%. Esta medida utiliza el incentivo fiscal con el objetivo de estimular la construcción de inmuebles residenciales asequibles e incrementar progresivamente la oferta pública disponible.
Segundo real decreto: contratos indefinidos
El segundo decreto sobre estabilidad de los alquileres (RDL 28/2026) mantiene el esquema del derogado: el contrato se prorroga automáticamente por periodos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) salvo que el propietario avise con seis meses de antelación, en cuyo caso deberá indemnizar al inquilino. Los cambios, sin embargo, son más duros para los caseros en varios aspectos. Desaparece la excepción que eximía de indemnizar al propietario con vulnerabilidad acreditada, de modo que solo quedan las causas tasadas, como la necesidad de la vivienda para el propio arrendador o sus familiares.
La indemnización, el mayor importe entre doce mensualidades y una por año de residencia, se calcula ahora sobre el valor superior del rango que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios, y ya no se evita cuando el inquilino tiene derecho a una prórroga extraordinaria: si la solicita, el pago se difiere hasta que esta termine. Además, los avisos de no renovación enviados desde la publicación, el 7 de octubre, quedan sujetos al nuevo régimen, aunque la norma no entre en vigor hasta el 15 de noviembre.
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