La fortaleza de la demanda frente a una oferta renqueante continúa presionando los precios de la vivienda. En ese contexto, el Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV) ha actualizado su análisis del mercado inmobiliario España y en el contexto internacional el que advierte de que la escasez de oferta y la presión fiscal siguen tensando el mercado.
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Según el Observatorio, entre 2009 y 2022 un exceso de liquidez, fruto de una política monetaria marcadamente expansiva, generó inflación de activos sin trasladarse todavía a los precios de consumo. El crédito hipotecario se abarató, sobre todo desde 2012, y la rentabilidad nula de bonos y depósitos desplazó capital hacia el ladrillo. En un mercado globalizado, la vivienda funciona como un activo financiero internacional más que como un bien de inversión local.
A esa demanda se sumó una oferta escasa por las restricciones urbanísticas y medioambientales y por un parque urbano infrautilizado por el auge de la vivienda turística. Hoy ambos factores persisten, reforzados por el descenso del tamaño medio del hogar y por un saldo migratorio que supera holgadamente al de emigración.
La desaceleración de precios que empieza a observarse, con excepciones en los grandes mercados urbanos, responde a la incertidumbre económica, la subida de tipos y la saturación de algunos mercados. Pero no hay aún caídas significativas: los propietarios no necesitan vender y esperan que los precios suban. En Alemania sí se aprecia ya un descenso en términos reales. España se sitúa en el extremo opuesto.
España, un ciclo distinto
Tras un crecimiento casi nulo en términos reales hasta 2023, los precios se aceleraron. El Observatorio señala la falta de suelo, la complejidad administrativa, la inseguridad jurídica y las condiciones medioambientales como frenos a la obra nueva. En segunda mano, los propietarios no venden porque no sufren estrés financiero (el 75 % de las hipotecas de 2022 se firmó a tipo fijo), esperan más subidas y ven la vivienda como protección frente a la devaluación monetaria. La fuerte demanda de alquiler arrastra además al mercado de compraventa.
Por el lado de la demanda, pesa la compra extranjera, que representa el 14,6 % de las operaciones según los registradores, y la solidez financiera de los hogares: su endeudamiento está en mínimos de 20 años, un 42,5 % del PIB en el primer trimestre de 2026, frente al 85 % de 2010.
La carga fiscal, barrera para los jóvenes
El informe subraya que los impuestos dificultan el acceso de los jóvenes. "Si un joven ahorra y puede llegar a comprar una vivienda de 300.000 euros, si es que la encuentra por ese precio, tiene que reunir entre 18.000 y 30.000 euros más para Hacienda", señalan desde el Observatorio. Se refieren al 10 % de IVA en vivienda nueva o al impuesto de transmisiones patrimoniales en segunda mano, que oscila entre el 4 % y el 13 % según la comunidad. A ello se suma el AJD en vivienda nueva, que añade entre 1.500 y 4.500 euros.
«Cuando los ciudadanos van tan al límite para poder comprar, ese importe adicional tributario puede impedir que puedan comprar en ese momento», advierten. Si siguen ahorrando para cubrirlo, el precio probablemente habrá subido de nuevo. Para el Observatorio, esto afecta especialmente a jóvenes y familias de renta media.
Ampliar suelo y eliminar los topes de precios
El Observatorio insiste en un paquete de medidas a medio y largo plazo que pasa por ampliar el suelo urbanizable y reducir la burocracia al mínimo, con aplicación del silencio positivo; revisar la normativa medioambiental, que según el informe puede retrasar dos o tres años la construcción; y también por eliminar el control de precios del alquiler, que a su juicio expulsa a inquilinos hacia la compra y tensa la demanda.
Por otro lado, flexibilizar alturas, cambios de uso a residencial, densidad y edificabilidad, y adecuar el diseño urbanístico para no malgastar suelo; reforzar la seguridad jurídica frente a la ocupación, con recuperación inmediata de la vivienda y analizar la rebaja o eliminación de impuestos: las comunidades podrían llevar el ITP al 0 % en vivienda habitual y el Gobierno solicitar a la UE el tipo cero de IVA. El Observatorio recomienda aplicarlo tras liberalizar suelo y reducir trámites, para que el ahorro no se traslade al precio.
El documento reclama, en definitiva, un marco equilibrado que facilite la compra a los jóvenes y a la clase media, que ni accede a la vivienda protegida ni puede asumir los precios y la carga fiscal actuales.
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