Luis Corral: ¿Un 30% para VPO? ¿Tiene sentido? Globos sonda perturbadores

El anteproyecto de Ley por el derecho a una vivienda, que tiene entre manos el Gobierno, sugiere que los promotores destinen un 30% de todos los pisos que se construyen en suelo consolidado a vivienda social, algo que ya hace Barcelona, pero a su vez los consistorios tendrán que indemnizar a los promotores.

Los primeros pasos de este anteproyecto dicen: “Impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. Se establece un porcentaje mínimo del 50% para vivienda protegida en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Asimismo, se clarifica la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado, debiendo articular las administraciones urbanísticas los mecanismos de compensación que sean pertinentes a los afectados, sin que ello implique el establecimiento de la obligación de implantar esta medida a las Comunidades Autónomas”.

Visto así, podría ser una buena idea, pero algún ministro del Gobierno ha destacado que sería en todas las promociones, independientemente de donde se encuentren. ¿Tiene sentido esta afirmación? Pues seguro que no. Es más, en algunas zonas no debería ser solo el 30%, probablemente debería ser toda la promoción, pero en otras, igual no tiene sentido.

Una necesidad. - La realidad es que la vivienda protegida es necesaria en aquellos lugares con una masa de población que, por su nivel de ingresos, tiene mayor necesidad. Las nuevas familias que se crean en esas zonas, generalmente prefieren vivir en su barrio de referencia y es ahí donde se deben hacer viviendas asequibles. Porque seguro que si les preguntasen a los interesados si prefieren vivir en las zonas que controlan y donde pueden hacer frente a sus gastos, ya sea de comunidad, compras, etc. o en una promoción en otro barrio. La respuesta es clara. Y eso no es elitismo es una realidad.

No salen las cuentas. - Si el objetivo final de Gobierno, cuando se apruebe la Ley definitiva, va por estos derroteros, los promotores podrían tener problemas, ya que no salen las cuentas. Los costes de construcción de las viviendas a precio tasado y los de vivienda libre no son los mismos, ni tampoco la tipología y las calidades de las viviendas. Por no hablar de los trámites para llevar a cabo la promoción: tramitación, calificación, financiación y venta. Al final, esta mezcla hace que no satisfaga ni a unos ni a otros. Y que decir tiene si esto se aplica en la obra nueva procedente de una rehabilitación. Acometer este tipo de obras es muy caro, y se incrementarían los costes finales. Cómo afrontar entonces si un porcentaje de las viviendas se deben vender a precio de VPO y resto, libre.

Inseguridad jurídica. - Comprar suelo en estas circunstancias puede provocar inseguridad jurídica y que muchas operaciones se aborten, porque el vendedor de suelo probablemente no reconozca la situación de una parte para vivienda libre y otra protegida.

Y si al final al promotor no le salen las cuentas, el problema se lo pasa a los ayuntamientos. Y tenemos un ejemplo claro. En Barcelona, tres años después de poner en marcha esta iniciativa de obligar a los promotores a hacer un 30% de vivienda social en la ciudad, se han construido 100 pisos de este tipo, el sector indignado y los inversores buscando otras ciudades. No parece que haya ayudado mucho al objetivo que perseguía que es dar acceso a la vivienda a las personas con menos recursos.

¿Cuáles son las posibles soluciones? El anteproyecto propone que los ayuntamientos busquen formas de compensar a los promotores que se vean obligados a dejar el 30% de sus proyectos destinados a vivienda protegida. Y esa compensación, según explican desde el Ministerio, debería ser con otro suelo que tenga el mismo valor de aprovechamiento en esa misma ubicación o en otra. Aunque esto no está claro, aún.

Entonces, ¿en vez de compensar, no sería mejor que las administraciones desarrollasen suelos para promover VPO? Tienen gran cantidad de terrenos que podrían destinar a este tipo de vivienda en vez de monetizarlo. Incentivar y estimular el desarrollo de estos suelos a través de la iniciativa privada puede ser la clave. Usemos los suelos que ya tenemos, que hay muchos.

Diseñemos ciudades atendiendo a todas las necesidades. Hagamos planes generales y sectoriales donde se dé prioridad a esta realidad: hace falta vivienda protegida. Y dejemos de lanzar globos sonda que lo único que hacen es provocar incertidumbre y que algunos proyectos se paralicen, que es lo que está pasando ahora.