La asociación hipotecaria española (ahe) estima que durante 2011 el comportamiento del mercado hipotecario se presenta con muchas incertidumbres pero también con ‘brotes verdes’, como una demanda de vivienda fuerte y unas condiciones favorables para acceder a la hipoteca (por precio y costes de financiación)
Sin embargo el organismo es consciente de que hay elementos que pueden condicionar la velocidad y la intensidad de recuperación del mercado, como una posible subida de los tipos de interés por parte del banco central europeo (bce)
La ahe espera que haya una estabilización económica y una recuperación de confianza para que mejore la actividad hipotecaria en 2011, como consecuencia de una demanda más solvente y con menos incertidumbres, que facilitará la oferta crediticia por parte de las entidades financieras
El organismo ve probable que para el año que viene, especialmente en el primer trimestre del año, el volumen de venta de viviendas se vea afectado negativamente por el “efecto adelanto en compras” de 2010, ante los cambios de las ayudas fiscales para compra de casa. Además, el precio de la vivienda seguirá cayendo, ante el stock de viviendas en venta
Evolución del número de viviendas iniciadas, terminadas y ventas de obra nueva (datos acumulados)
La asociación asegura que es muy importante que "en los próximos años se produzca una recuperación paulatina y constante del sector inmobiliario y de la construcción, no sólo por el peso que tiene en la actividad económica nacional y su contribución a la generación de empleo, sino también para dar cobertura a una demanda de vivienda estructuralmente fuerte que en el medio plazo puede no ver cubiertas sus necesidades de viviendas”
9 Comentarios:
Incertidumbre y brotes verdes, son terminos contradictorios en una misma frase.
Durante los últimos meses se ha hablado mucho de la finalización de la desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual para rentas superiores a 24.000 euros. Se plantea si este es un buen momento para comprar. ¿Es eso así? La respuesta es no, es aún demasiado pronto: antes de 2014, no lo haría ya que el precio de los mismos bajará durante los próximos años con una bajada muy pronunciada en 2011.
En España existen:
Vacíos 3,1 millones de pisos de los cuales 620-720 mil de segunda mano en venta;
Terminados sin registrar 1,2 millones, de los cuales 960 mil en venta;
En construcción paralizados 663 mil de pisos y 599 en construcción (1,62 millones en construcción);
Escriturados no registrados 120 mil;
Demanda real, máximo 220 unidades (más bien 160 mil);
La banca tiene un total de, por lo menos, 900 mil pisos entre pisos construidos y que se pueden vender ya y los que están en proceso de construcción.
Entre pisos vacíos, acabados sin vender, en construcción y escriturados y no registrados tenemos un total de 5,68 millones de pisos. Que cada uno haga sus números y llegue a sus conclusiones en cuanto a si los precios de los pisos han dejado de bajar o no.
Existen pisos a la venta que serían suficientes para satisfacer la demanda durante los próximos 8 años, esto siempre y cuando que ninguno de los 3,1 millones que están vacíos salieran a la venta o al mercado de alquiler, ni que de los 1,62 millones en construcción fueran finalizados. De los pisos que los bancos/cajas tienen en su poder (unos 750-900 mil), muchos acabarán siendo construidos: más vale en el mercado un piso construido que uno a medio construir.
El crecimiento anual de la población en España hasta 2020 será de 125 mil personas por año, frente a las 594 mil en la primera década del siglo XXI.
Durante los últimos meses de este año el porcentaje de pisos a cuyo precio los dueños aplican un descuento, han aumentado muy fuertemente. La razón es sencilla: los vendedores intuyen que los precios bajarán en cuando se retire la desgravación de adquisición de vivienda habitual. A partir del uno de enero los compradores carecerán de esta ayuda del Estado, la demanda se contraerá y los precios de los pisos bajarán. Si tuviera un piso a la venta me lo quitaría cuando antes mejor.
Los alquileres llevan bajando desde mediados de 2007 (en mi libro calculo que el 35% de media desde entonces) que hacen que el alquiler sea más atractivo. En cuando suban los tipos de interés ahogarán a aquellos que hayan comprado en los últimos años.
Los test de resistencia financiera realizados a la banca española en julio de 2010 han demostrado que la situación patrimonial real de la misma es mucho peor que la declarada. Así sabemos que, frente a la bajada del 11% respecto a los precios de los pisos que estos test prevén como peor escenario hasta finales de 2010, la real se halla por encima del 30%.
(SIGUE)
En su análisis no menciona algunos aspectos importantes.
En primer lugar, el crecimiento de la población, le guste o no, no es sólo el vegetativo, sino que también tiene que tener en cuenta el fenómeno migratorio, que conlleva su propia demanda inmobiliaria. La inmigración ha sido muy importante en los últimos años y, aunque ahora limitada por la crisis, puede estar seguro que repuntará fuertemente con la recuperación de la economía. No en vano, España está geográficamente muy cerca de países mucho menos desarrollados y es también el principal canal de la migración latinoamericana hacia Europa.
En segundo lugar, muy buena parte del stock de viviendas estaba destinado a la demanda turística y España continua recibiendo cada año más visitantes que ningún otro país del mundo, excluyendo los estados unidos. Los turistas pertenecen en su mayoría a paises cuyas economías se están ya recuperando y se tendría que tener en cuenta un importante aumento de esta demanda inmobiliaria.
Finalmente, no hay que contar solamente con el crecimiento de la población, porque la media en que una persona cambia de vivienda es de unos 15 años. En una economia en crecimiento, la gente prospera y se producen cambios en sus deseos y necesidades de tipo de vivienda.
Quizá en un breve comentario en idealista.com se pueden obviar estos factores pero, si se produce en todo un libro, indica un sesgo injustificable que compromete sus conclusiones.
Igual que, en periodos de auge, nos sorprenden optimistas demasiado ingenuos, en épocas de crisis prodigan las visiones apocalípticas y de fin del mundo. Quizá nuestra recuperación sea dura y larga, pero sin ninguna duda se producirá.
Tengo gran interés en que el Banco de España dé transparencia total sobre los llamados “créditos substándard”: estos créditos son aquellos correspondientes a deudores que se mantiene con vida de forma artificial mediante líneas de liquidez a pesar de que se sabe que son insolventes. De esta forma se evita tenerlos que incluir dentro de los fallidos. La tasa de mora pasaría del 5,43% (la “oficial”) al 11% que es la real si fueran incluidos los créditos substándard.
La tasa real de mora tendrá como consecuencia que la capacidad del sistema financiero español de conceder créditos, esté muy limitado durante los próximos años. De hecho se desprende que la capacidad de la demanda de endeudarse para un piso estará muy mermada.
En definitiva, lo mejor ahora es esperar a que los precios continúen bajando, alquilar y, sobre todo, renegociar el precio de un alquiler ya existente. El que espere se verá recompensado con creces por la pérdida de la desgravación, de eso no hay ninguna duda. Los precios de los pisos y los de los alquileres van a continuar bajando en los próximos años: es una dinámica imparable apoyada por la relación oferta-demanda, la situación de la población y la capacidad del sistema financiero de financiar la compra de pisos/casas. Es aún demasiado pronto para comprarse un piso: hay que esperar a 2014.
*Todas las cifras citadas en este artículo son correctas a fecha de su redacción, el 7 de diciembre de 2010
Ninguna crisis dura eternamente, puede que bajen mas los precios pero nadie tiene una bola de cristal.ademas muchisimas casa estan en manos de extranjeros, p.e. Donde vivo yo mas de la mitad, y estos son gente jubilada, o con negocio propio en su pais etc.. Y ellos no tienen necesidad de bajar el precio, lo retiran de la venta y esperan tiempos mejores o lo alquilan.si que bajaran los precios en zonas donde haya mucho imigrante latino o españoles mileuristas y en zonas lejos de las grandes ciudades.
Ninguna crisis dura eternamente, puede que bajen mas los precios pero nadie tiene una bola de cristal.ademas muchisimas casa estan en manos de extranjeros, p.e. Donde vivo yo mas de la mitad, y estos son gente jubilada, o con negocio propio en su pais etc.. Y ellos no tienen necesidad de bajar el precio, lo retiran de la venta y esperan tiempos mejores o lo alquilan.si que bajaran los precios en zonas donde haya mucho imigrante latino o españoles mileuristas y en zonas lejos de las grandes ciudades.
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Cuando dices que los jubilados esperaran a vender en tiempos mejores, ¿Te refieres a cuando se mueran?. Vamos, un jubilado si tiene un piso vacio, lo vendera para gastarse el dinero antes de que se muera. De que le sirve una "inversion" asi, una vez muerto si no puede materializarla ni disfrutarla.
Luego esta el manido "se lo dejo a los hijos". Los hijos, una vez muertos los padres, ¿Que harian con el piso?. MalVenderlo cuanto antes, quitarse el marron de tener una casa a medias en el extranjero, repartirse la pasta entre los hermanos y gastarsela en su pais.
Cuando dices que los jubilados esperaran a vender en tiempos mejores, ¿Te refieres a cuando se mueran?. Vamos, un jubilado si tiene un piso vacio, lo vendera para gastarse el dinero antes de que se muera. De que le sirve una "inversion" asi, una vez muerto si no puede materializarla ni disfrutarla.
Luego esta el manido "se lo dejo a los hijos". Los hijos, una vez muertos los padres, ¿Que harian con el piso?. Malvenderlo cuanto antes, quitarse el marron de tener una casa a medias en el extranjero, repartirse la pasta entre los hermanos y gastarsela en su pais.
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El comentario al que ha respondido tiene bastante lógica pero su respuesta es una auténtica burrada. De todas forma allá usted con su idea. El tiempo lo dirá.
No creo que la situación actual del país este como para conceder las ayudas y subvenciones que se han estado dando a los inmigrantes, por lo tanto con 5 millones de parados no se si es correcto pensar que van a seguir viniendo inmigrantes.
Una cosa es que España sea un país al que viene el turismo y otra cosa muy diferente, pienso yo, es que se dediquen a comprar vivienda, sobre todo a los precios en los que está actualmente, basta con comparar el número de mensualidades integras que son necesarias para comprar un piso en España con relación a las que se necesitan en otros países.
Las crisis no duran eternamente, es verdad, pero en algunos casos se sale de ellas después de graves revueltas sociales y tengamos en cuenta que esto en España no ocurre por las ayudas que se dan, y pienso que por el camino que vamos en donde tenemos un país al borde de la intervención estas ayudas se acabarán.
Las revueltas sociales vendrán cuando se adopten las profunbdas reformas estructurales que son necesarias para salir de está crisis, entre las que cabe esperar tocar las pensiones, cargarse las diputaciones, reducir o eliminar transferencias o eliminar las propias comunidades autónomas.
No si al final lo de los brotes verdes, va a sentar escuela, se va a quedar como una asignatura más,
Pero si acaba de decir zp. Que ahora necesitaremos 5 años de esfuerzos y austeridad.
Ahora lo dice el tío,
Este Sr. esta menospreciando a la socidad española y nos está tratando como niños.
Que le ha pasado al malabarista vendedor de ilusiones?,
Este vive al día y le importa un comino el mañAna.
Ale, para todos los que le votaron, no quisieron psoe, pues toma psoe.
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