En breve llegará un segundo tsunami inmobiliario a la banca

25 Mayo 2011, 10:32

Articulo escrito por josé parra-moreno, director general de Grupo main

La banca española espera una nueva llegada masiva de inmuebles provenientes de ejecuciones o daciones en pago de empresas inmobiliarias y constructoras durante el segundo semestre de 2011 y el primero de 2012 . Cabe preguntarse ¿por qué esta avalancha ahora y no antes? ¿Por qué una llegada brusca como un nuevo “tsunami” y no un goteo paulatino?

Para contestar a esa pregunta es preciso que nos remontemos a 2009, cuando muchas empresas inmobiliarias, promotoras y constructoras, estaban próximas a la suspensión de pagos, o usando la actual terminología, al Concurso de Acreedores. Por aquel entonces, entre 2008 y 2009, los bancos se enfrentaron en muchas ocasiones a la difícil disyuntiva de refinanciar o no a promotoras y constructoras en dificultades

Sabían que en caso de no refinanciar estas empresas entrarían irremisiblemente en “Concurso de acreedores” y la banca se quedaría como un acreedor más, pero en el caso de refinanciarlas y tutelar su administración con sus dueños podían intentar reflotarlas o hacerlas viables

La banca se decidió por esta última opción, la refinanciación, por varias razones:

1) al refinanciar podía ampliar las garantías reales existentes y los créditos concedidos, aumentando sus garantías con cargas hipotecarias genéricas y con garantías personales (pólizas de crédito, leasing, préstamos, etc) sobre la totalidad de los bienes de la empresa, no solo de los que tenía hipotecados previamente con lo que se protegía más. Podemos decir que la banca amplió su paraguas

2) si refinanciaba podía esperar a que mejorara la situación en general de la economía y del país y no sería necesario que ejecutara las garantías

3) en muchos casos era preferible la refinanciación que las provisiones de las pérdidas por fallidos

Hay que destacar, que normalmente esta refinanciación, sobre todo para las grandes empresas, se hizo por un “pool” o grupo de bancos

Ahora bien la ley concursal 22/2003 de 9 de Julio establece que son rescindibles los actos que pudieran considerarse perjudiciales para la masa de acreedores, realizados por el deudor (la empresa) dentro de los dos años anteriores a la declaración del concurso. Esto quiere decir que si alguna de las empresas refinanciadas entra en Concurso de Acreedores en los dos años siguientes a la refinanciación, la ley permitiría “echar atrás” las garantías adicionales que la banca había conseguido porque podrían considerarse perjudiciales para el resto de los acreedores al disminuir los bienes embargables y las posibilidades reales de cobro. En resumen, que la acción de la banca para cubrise sus espaldas podría haber sido perjudicial para el resto de acreedores y "echada atrás" por la ley

En consecuencia, desde el momento de la refinanciación, multitud de empresas han estado con “respiración asistida” y con sus pagos controlados por los bancos tratando de evitar que se declarara el Concurso de Acreedores, porque llegado el Concurso, las garantías adicionales obtenidas podían desaparecer al no haber transcurrido los dos años que marca la ley

Actualmente, esos dos años ya han pasado y es muy posible que, ante el incierto futuro de muchas de esas empresas constructoras y promotoras, la banca opte por no seguir refinanciando y encuentre menos gravoso ejecutar las garantías hipotecarias como mal menor, una vez que se encuentran a salvo las garantías adicionales que obtuvieron en el pasado

Estas circunstancias parecen hacer previsible desgraciadamente que en los próximos meses un buen número de promotoras pierdan sus activos al ser insostenible la situación económica actual

Visitar grupo main: empresa dedicada a la gestión de activos inmobiliarios

169 Comentarios:

Sábado, 28 mayo 11:31 Irene dice
Una nota respecto a a la aplicación: es bastante triste ver la cantidad de faltas ortográficas y estilísticas que cometen algunos enterados del foro (con los que no van de enterados no me meto), para que además la aplicación no permita el uso de mayúsculas. Recomendaría que tuviera un corrector ortográfico automático.
Bueno, dejando esto, un pequeño análisis de lo que es la situación española de alguien que conoce bien otros dos países, Alemania y Grecia.
1. Los responsables de la crisis financiera mundial que se inicio en 2007 no son ni el pp ni el psoe, sino unos cuantos super manager americanos a los que por ello se les ha recompensado incluso con indemnizaciones y sueldos billonarios
2. Que esa crisis tenga unas consecuencias muchísimo mas graves en España que en otros lugares es porque a la crisis financiera mundial hay que añadirle la crisis inmobiliaria, que no es mundial sino local de unos cuantos paises (usa en el sur, Irlanda, España y Grecia), pero donde proporcionalmente era mayor, fue en España.
3. El pp de aznar fue el principal responsable de esta crisis inmobiliaria, que evidentemente se debe a la burbuja inmobiliaria previa gestada fundamentalmente en la segunda mitad de los '90 y que se siguió hinchando hasta 2006.
4. El "milagro económico" de la era aznar se basó exclusivamente en esta burbuja inmobiaria, fue un crecimiento economico exclusivamente coyuntural -una especie de estafa piramidal en la que estaba metido uno de cada tres españoles- nada que ver con un crecimiento estructural del estilo del milagro económico alemán de los años '50, basado en la reconstruccion industrial del pais,
5. Zapatero durante sus primeros años se aprovecho de la burbuja inmobiliaria, en sus reditos baso su "buenismo", ayudas sociales, cheques bebe, ley de dependencia... el no queria desinflarla sino seguir mamando, hasta que....
6. El gran error de zp fue negar lo evidente durante dos años y, al negarlo, no acometio medidas a tiempo, con ello todo fue a peor, hasta que la cosa ya se iba a pique en mayo de 2010, con las consiguientes medidas...
7. A partir de ahi la politica economica de este pais no la dirige zp sino la troika (fmi, bce, ce)
8. No sé qué medidas milagrosas y autónomas va a poder adoptar el pp cuando llegue al gobierno, no nos las ha revelado, sólo que va a mejorar todo por arte de ensalmo... el pp -como el psoe- tendrá que hacer lo que le mande la troika, que ya se sabe lo que es: contencion del gasto, rebaja del deficit... que se ha revelado desastroso, como se ve en el caso griego y habian predicho muchos economistas, dado que ello lleva a la parálisis de la economía. Grecia está ante la suspension de pagos inminente, con lo que implica: pensiones, sueldos de funcionarios,....
9. Los grandes poderes finacieros nacionales e internacionales prefieren a zp que al pp, sólo porque temen que con el pp la contestación social sería mayor y haria la misma politica económica
10. La corrupcion generalizadade la clase politi

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Razonable comen. Un saludo.

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Quería acabar sólo el punto 10
La corrupción generalizada de la clase política, tanto de unos como de otros: resultaba patético ver a los del pp y psoe acusarse mutuamente en el "y tú, y tú también". Aqui no merece la pena hacer distingos, porque siguiendo el conocido refrán "quien hace la ley hace la trampa", ya promulgan leyes con truco, todos los saben y todos consienten, pues son una casta en la que saben que va por turnos, así que tampoco la oposicion exige transparencia, pues así cuando ellos gobiernen ya se aprovecharán también. La casta política de cualquier color se protege, sólo de cara a la galería protestan un poco, pero no quieren cambiar nada. Además esta corrupción manifiesta no recibe ningún castigo electoral, pues los ciudadanos han asumido que realmente para eso se está en la política, para conseguir un puestecito, renta vitalicia y algo de cazo por detrás y, como eso se da por supuesto que lo hacen todos o lo harían si pudieran, pues eso no es un criterio.
Además la corrupcion menor esta arraigada en la sociedad y no recibe tampoco castigo social, por poner un ejemplo, trabajo en un centro de enseñanza, donde hay muchos profesionales -mas de 50- que trabajan oficialmente de forma privada, tienen estudios de arquitectura, firman proyectos de ingenieria, son peritos sanitarios en juzgados, etc.. Pues bien todos ellos, menos uno, están cobrando su sueldo de enseñantes con el complemento de exclusiva, que legalmente se reserva para los que trabajan exclusivamente en la enseñanza. Ese uno, lejos de ser admirado por su honradez, es visto como un sujeto poco recomendable, es un garbanzo negro atípico en medio de gente normal.
Corrupción existe en todos los países y los más ricos, Alemania, usa son los que más corrupción tienen, si se mide en millones de euros. La gran diferencia radica en hasta que escala social baja la corrupcion. Asi en estos paises hay casos de corrupcion billonaria, pero normalmente limitado a altisimas esferas.
En el extremo opuesto estan paises, normlamente del tercer mundo, donde la corrupcion llega hasta abajo de todo en la escala social, asi se le da un billetito al policia o al primer funcionario que uno se encuentra, como la cosa mas normal del mundo.
Luego hay países intermedios como es el caso de Grecia o de España; bueno, en Grecia la corrupción llega más abajo, así no se corrompe a los policias, pero ya empieza la corrupcion en los profesores, médicos y los hospitales, donde para que te traten bien el facultativo y enfermera no quieren jamon alguno, sino que lo prefieren en metálico para decidir ellos lo que luego compran.
Erradicar por completo no se puede, sobre todo la corrupción al máximo nivel; al nivel medio, sí se podría con una legislación estricta y clara, con castigos ejemplarizantes, disminuir mucho, pero, por lo que he dicho al principio, ni tirios ni troyanos quieren hacerla, pues, asi, se evaporaría el principal movil que les lleva a la carrera política.

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Madrid - 28/05/2011
El alza del euríbor al 2,15% encarece las hipotecas unos 800 euros al año
El incremento de 0,9 puntos en mayo es el mayor desde septiembre de 2007 - Los expertos creen que el índice puede acabar el año en el 2,5%
Fuente: el país

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A medida que baja el tipo de interes mas personas pueden pagar un piso,cuando sube el tipo empiezan a no poder pagar,sube la morosidad,se cierra el credito las viviendas en construccion quedan sin vender y estas se las quedan los bancos.
Si no hubiese habido inmigrantes,no se habria podido construir tanto tan deprisa y el stock de viviendas seria un 90% menor,se habria absorbido ya tras 4 años mediante subastas y embargos,los precios no habrian subido mas,pero tampoco habrian bajado y la duracion de la crisis habria sido menor pues pronto habrian hecho falta iniciasr nuevas viviendas otra vez.la entrada de trabajadores extranjeros sin limite alguno, a propiciado un desequilibrio en la oferta-demanda de empleo,construccion,pymes,etc que ha acabado con nuestro sistema de vida conocido los ultimos 70 años en España,con el futuro de los jovenes y con el bienestar de los españoles.nos han manipulado diciendonos vota si a la entrada en el mercado comun.¿Como sera España a partir de ahora?Pues un pais con muchos indigentes,donde la seguridad social y la salud gratuita desapareceran,con gente muy rica propietaria de las grandes empresas y gente muy pobre que tendra que trabajar de lo que sea para vivir.un mundo dominado por el estado y donde tarde o temprano veran la necesidad de volver a poner fronteras,visados y pasaportes.dicen que la historia es como un pendulo que viene y va en donde todo se repite...

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A mí me preocupa que vuelva a la reinversión por compra de vivienda habitual en cuanto este el pp en el poder. Tras la apariencia de medida popular, esto sólo servirá para impedir que sigan bajando los precios, o visto de otra forma para impedir aun mas el acceso a la vivienda, o que las constructoras sigan enriqueciéndose con los impuestos de todos los españoles. Siempre he votado al pp, pero ultimamente prefiero abstenerme, pues esta gente defiende básicamente a los grandes poderes económicos especulativos.

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Si vuelven a subvencionar a sectores que no hacen otra cosa que lastrar el desarrollo económico, apalancando financieramente e impidiendo el desarrollo en otros sectores, entonces es que no habrán aprendido nada.

Nuestra economía, si vuelve a apoyarse en el sector inmobiliario y constructor para compensar su nulidad en exportaciones e industrias de alto valor añadido, se convertirá en la más atrasada de Europa. Entonces si que habrá que ir pensando seriamente en emigrar: no sólo a Alemania, cómo generaciones anteriores, sino también a Polonia.

Cuidado que nos lo jugamos todo.

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Cuidado que nos lo jugamos todo.

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Antes se daba pan y circo. Ahora sólo nos queda el circo.
En España nunca hemos tenido hombres de estado que piensen a lago plazo, en las generaciones futuras. Sólo tenemos politicuchos de corto plazo, preocupados en ganar elecciones con medidas demagógicas . Y coincido: las medidas que se tomen en los próximos años serán definitivas para crear un nuevo modelo de crecimiento.

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Cuidado que nos lo jugamos todo.

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Francamente aubque quieran volver a revivir la burbuja no podrán. La burbuja se fraguó en el caldito del crédito fácil de sobre todo los bancos alemanes que les prestaban muy alegremente a los bancos españoles que a su vez los despachaban a los pasapiseros patrios para comprar y revender zulitos,

Dudo yo que algún banco de este planeta quiera financiar una reedición de la burbuja española. Como que no.

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Jojojoooo
Cada vez me gusta más este sitio. Los pobrecillos especulacerdos están acojonaditos con la que les va a caer encima.
Ánimo, que siempre os podreis ganar el pan con el sudor de vuestro culo, jooooojoooooojooo

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Ayer en "españoles por el mundo" salía una pareja residente en la haya (Holanda), en una de las zonas más exclusivas. Vivian en una casa unifamiliar de 200 m2 que les había costado 300.000 euros.

Y terminaban con el comentario habitual de todos los que salen en ese programa televisivo: "en España nunca me habría podido permitir algo así, el precio de la vivienda es un disparate"

Mientra el precio de las casa no se ajuste al poder adquisitivo de los españoles, esto no volverá a funcionar. En holanda el salario bruto anual esté en 43.335 euros, en España es de 21.355 euros.

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Ayer en "españoles por el mundo" salía una pareja residente en la haya (Holanda), en una de las zonas más exclusivas. Vivian en una casa unifamiliar de 200 m2 que les había costado 300.000 euros.

Y terminaban con el comentario habitual de todos los que salen en ese programa televisivo: "en España nunca me habría podido permitir algo así, el precio de la vivienda es un disparate"

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Pues nada, a emigrar. Ni te lo pienses