Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
Ha llegado a mi conocimiento una increíble idea que está circulando por Internet vía correo electrónico y foros para evitar el desalojo de la vivienda cuando el banco inicia la ejecución de una hipoteca por falta de pago y que, sin ser un virus, puede llegar a tener unos efectos peligrosos en caso de seguir sus consejos. La transcribo:
"En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quién se pueda, por el valor de 1€, 5€ o 10€, con una duración "indefinida" /50 años, 100 años. Cantidad únicamente simbólica. El contrato debe estar a nombre de alguien que no figure en la hipoteca. El contrato debe estar pasado por el Registro de la Propiedad. (&Hellip;). Con esta maniobra, cuando el banco nos embargue, perderíamos la propiedad, continuaríamos debiendo la hipoteca, pero, tendremos que pagar a nuestro nuevo "casero" por nuestro ex piso 10€ al mes y de por vida"
Ante la proliferación de correos electrónicos y reseñas en blogs hay que aclarar numerosos puntos sobre esta idea que la hacen no sólo descabellada, sino peligrosa:
1) Las escrituras de hipoteca son unos documentos farragosos y largos que no se suelen leer a fondo, pero normalmente contienen una cláusula que prohíbe o limita el alquiler de esa vivienda mientras continúe hipotecada. Ello dificulta la posibilidad incluso de un arrendamiento normal, entendiendo por tal el pactado a precio de mercado y con la duración habitual de cinco años
2) Lo que ofrece esta peregrina propuesta es ni más ni menos que un contrato celebrado en fraude de acreedores y por lo tanto rescindible conforme al art. 1291.3º del Código civil
3) La expresión 'pasar por el registro de la propiedad' es jurídicamente incorrecta en todo caso se trataría de inscribir ese contrato en el registro, para lo cual es requisito imprescindible su otorgamiento en escritura pública y dudo que un notario se prestara a intervenir en un pacto de esas características
Soy consciente sin duda de que la realidad del funcionamiento de la justicia actual permite pronosticar que para rescindir ese “arrendamiento” el banco necesitará meses, pero es lo mismo que si el propietario ejecutado se niega a abandonar la vivienda después de subastada, quedará como precarista y el Banco lo desalojará con auxilio judicial. En ambos casos se incrementarán los gastos a cargo del desalojado
Sin embargo, puede haber una diferencia sustancial entre ambos supuestos, un precarista no comete delito alguno y en cambio ese acuerdo puede ser calificado por el acreedor como maquinación fraudulenta o estafa: “El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma” (art. 251 Código Penal), o bien como insolvencia punible: “Quien realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación” (art. 257.2º)
Con lo cual quien así actuare se podría ver involucrado en una querella criminal, con una pena de hasta cuatro años de prisión, por lo que no parece muy rentable seguir las recomendaciones de este mail que está circulando rápidamente por Internet
219 Comentarios:
Esto no es como lo cuentas, y tiene su apoyo legal, si esta bien hecho.
Si el precio no es tan símbolico, es decir unos 400 euros (por ejemplo) y tu realizas el contrato cuando sabes que nos vas a pagar, y no se ha comenzado con la ejecución hipotecaria, a quien estafas???? que fraude de acreedores es ese????? los datos han de darse todos y correctos y no intentar alarmar y asustar a la gente, que ya que no puede pagar la hipoteca se vea en la calle.
El contrato se puede hacer con una duración inferior, unos 10 años por ejemplo... es cierto que esto lo debe hacer gente especializada que sepa lo que está haciendo... por que no es justo que el despipote de politicos y banqueros lo paguemos los administrados.
Se de lo que estoy hablando, y hay formas y formas de hacerlo
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El problema no está tanto en el precio, cuyo valor efectivamente no es libre, ya que nuestro sistema legal establece una serie de reglas, principalmente para evitar competencia desleal.
El problema que destaca el artículo es la prohibición de escriturar un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble sobre el que prevalece una escritura de un préstamo hipotecario vigente, y en la cual se suele incluir casi siempre una cláusula para impedir el arrendamiento.
Saludos.
Que tal si en vez de alquilarsela a un familair, se la alquilamos a un parsona en identica situacion de riesgo intercambiando los pisos mediante contratos legales y registrados, mudandote y empadronandote a un precio d 200 euros, ( personas q acreditan ingresos escasos , 200 euros seria alrdededor de un tercio d los ingresos totales, lo mismo q te exigen como maximo en la consecion de una hipoteca), y por un periodo de 20 años como mucho. Todo formalmente legal, y sin podr acusarte de buscar "beneficio" pues supongo q no se considera beneficio la cobertura de un derecho y necesidad basica como la vivienda, q a la vez estas correspondiendo con al menos un tercio de tus ingresos.
La ida original era esta, pero la version mala y fraudulenta fue la q se desparramo como virus
Pd existe libertad total para pactar precio y tiempo, salvo el indeinido, y la prohibicion total de arrendar , quedo anulada en el 2009
Que tal si en vez de alquilarsela a un familair, se la alquilamos a un parsona en identica situacion de riesgo intercambiando los pisos mediante contratos legales y registrados, mudandote y empadronandote a un precio d 200 euros, ( personas q acreditan ingresos escasos , 200 euros seria alrdededor de un tercio d los ingresos totales, lo mismo q te exigen como maximo en la consecion de una hipoteca), y por un periodo de 20 años como mucho. Todo formalmente legal, y sin podr acusarte de buscar "beneficio" pues supongo q no se considera beneficio la cobertura de un derecho y necesidad basica como la vivienda, q a la vez estas correspondiendo con al menos un tercio de tus ingresos.
La ida original era esta, pero la version mala y fraudulenta fue la q se desparramo como virus
Pd existe libertad total para pactar precio y tiempo, salvo el indeinido, y la prohibicion total de arrendar , quedo anulada en el 2009
Esto no es como lo cuentas, y tiene su apoyo legal, si esta bien hecho.
Si el precio no es tan símbolico, es decir unos 400 euros (por ejemplo) y tu realizas el contrato cuando sabes que nos vas a pagar, y no se ha comenzado con la ejecución hipotecaria, a quien estafas???? Que fraude de acreedores es ese????? Los datos han de darse todos y correctos y no intentar alarmar y asustar a la gente, que ya que no puede pagar la hipoteca se vea en la calle.
El contrato se puede hacer con una duración inferior, unos 10 años por ejemplo... es cierto que esto lo debe hacer gente especializada que sepa lo que está haciendo... por que no es justo que el despipote de politicos y banqueros lo paguemos los administrados.
Se de lo que estoy hablando, y hay formas y formas de hacerlo
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El problema no está tanto en el precio, cuyo valor efectivamente no es libre, ya que nuestro sistema legal establece una serie de reglas, principalmente para evitar competencia desleal.
El problema que destaca el artículo es la prohibición de escriturar un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble sobre el que prevalece una escritura de un préstamo hipotecario vigente, y en la cual se suele incluir casi siempre una cláusula para impedir el arrendamiento.
Saludos.
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Buenas Noches,
EStimados señores, permitanme y perdonenme si me meto donde no me llaman, pero ¿No esta lleno de casas hipotecadas el mercado de alquiler?, Incluso los bancos situan en el mercado de alquiler casas que han sido embargadas pesando sobre ellas la carga hipotecaria correspondiente.
Un saludo
Vamos que tu te crees que los bancos son tontos, generalmente no se permite alquilar por un precio inferior a la letra, lo suelen poner en la escritura, para evitar este tipo de fraude que es mas viejo que el mear, y que jueces y bancos se saben ya, lo que planteas se ve calro clarito que es un fraude, otra cosa es que lo hubieses alquilado hace 10 años y sobre todo tu no vivas en él, y claro quien puede alquilar un piso a ese plazo cuando lo normal es 5 años?, estos fraudes son en lo primero que piensa cualquier deshauciado pero cuando van a su abogado enseguida se lo quitan de la cabeza, yo no lo recomiendo.
Que tal si en vez de alquilarsela a un familair, se la alquilamos a un parsona en identica situacion de riesgo intercambiando los pisos mediante contratos legales y registrados, mudandote y empadronandote a un precio d 200 euros, ( personas q acreditan ingresos escasos , 200 euros seria alrdededor de un tercio d los ingresos totales, lo mismo q te exigen como maximo en la consecion de una hipoteca), y por un periodo de 20 años como mucho. Todo formalmente legal, y sin podr acusarte de buscar "beneficio" pues supongo q no se considera beneficio la cobertura de un derecho y necesidad basica como la vivienda, q a la vez estas correspondiendo con al menos un tercio de tus ingresos.
La ida original era esta, pero la version mala y fraudulenta fue la q se desparramo como virus
Que tal si en vez de alquilarsela a un familair, se la alquilamos a un parsona en identica situacion de riesgo intercambiando los pisos mediante contratos legales y registrados, mudandote y empadronandote a un precio d 200 euros, ( personas q acreditan ingresos escasos , 200 euros seria alrdededor de un tercio d los ingresos totales, lo mismo q te exigen como maximo en la consecion de una hipoteca), y por un periodo de 20 años como mucho. Todo formalmente legal, y sin podr acusarte de buscar "beneficio" pues supongo q no se considera beneficio la cobertura de un derecho y necesidad basica como la vivienda, q a la vez estas correspondiendo con al menos un tercio de tus ingresos.
La ida original era esta, pero la version mala y fraudulenta fue la q se desparramo como virus
Que tal si en vez de alquilarsela a un familair, se la alquilamos a un parsona en identica situacion de riesgo intercambiando los pisos mediante contratos legales y registrados, mudandote y empadronandote a un precio d 200 euros, ( personas q acreditan ingresos escasos , 200 euros seria alrdededor de un tercio d los ingresos totales, lo mismo q te exigen como maximo en la consecion de una hipoteca), y por un periodo de 20 años como mucho. Todo formalmente legal, y sin podr acusarte de buscar "beneficio" pues supongo q no se considera beneficio la cobertura de un derecho y necesidad basica como la vivienda, q a la vez estas correspondiendo con al menos un tercio de tus ingresos.
La ida original era esta, pero la version mala y fraudulenta fue la q se desparramo como virus
Que tal si en vez de alquilarsela a un familair, se la alquilamos a un parsona en identica situacion de riesgo intercambiando los pisos mediante contratos legales y registrados, mudandote y empadronandote a un precio d 200 euros, ( personas q acreditan ingresos escasos , 200 euros seria alrdededor de un tercio d los ingresos totales, lo mismo q te exigen como maximo en la consecion de una hipoteca), y por un periodo de 20 años como mucho. Todo formalmente legal, y sin podr acusarte de buscar "beneficio" pues supongo q no se considera beneficio la cobertura de un derecho y necesidad basica como la vivienda, q a la vez estas correspondiendo con al menos un tercio de tus ingresos.
La ida original era esta, pero la version mala y fraudulenta fue la q se desparramo como virus
Mas estafa es lo que hace el banco y punto.
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