Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
Ha llegado a mi conocimiento una increíble idea que está circulando por Internet vía correo electrónico y foros para evitar el desalojo de la vivienda cuando el banco inicia la ejecución de una hipoteca por falta de pago y que, sin ser un virus, puede llegar a tener unos efectos peligrosos en caso de seguir sus consejos. La transcribo:
"En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quién se pueda, por el valor de 1€, 5€ o 10€, con una duración "indefinida" /50 años, 100 años. Cantidad únicamente simbólica. El contrato debe estar a nombre de alguien que no figure en la hipoteca. El contrato debe estar pasado por el Registro de la Propiedad. (&Hellip;). Con esta maniobra, cuando el banco nos embargue, perderíamos la propiedad, continuaríamos debiendo la hipoteca, pero, tendremos que pagar a nuestro nuevo "casero" por nuestro ex piso 10€ al mes y de por vida"
Ante la proliferación de correos electrónicos y reseñas en blogs hay que aclarar numerosos puntos sobre esta idea que la hacen no sólo descabellada, sino peligrosa:
1) Las escrituras de hipoteca son unos documentos farragosos y largos que no se suelen leer a fondo, pero normalmente contienen una cláusula que prohíbe o limita el alquiler de esa vivienda mientras continúe hipotecada. Ello dificulta la posibilidad incluso de un arrendamiento normal, entendiendo por tal el pactado a precio de mercado y con la duración habitual de cinco años
2) Lo que ofrece esta peregrina propuesta es ni más ni menos que un contrato celebrado en fraude de acreedores y por lo tanto rescindible conforme al art. 1291.3º del Código civil
3) La expresión 'pasar por el registro de la propiedad' es jurídicamente incorrecta en todo caso se trataría de inscribir ese contrato en el registro, para lo cual es requisito imprescindible su otorgamiento en escritura pública y dudo que un notario se prestara a intervenir en un pacto de esas características
Soy consciente sin duda de que la realidad del funcionamiento de la justicia actual permite pronosticar que para rescindir ese “arrendamiento” el banco necesitará meses, pero es lo mismo que si el propietario ejecutado se niega a abandonar la vivienda después de subastada, quedará como precarista y el Banco lo desalojará con auxilio judicial. En ambos casos se incrementarán los gastos a cargo del desalojado
Sin embargo, puede haber una diferencia sustancial entre ambos supuestos, un precarista no comete delito alguno y en cambio ese acuerdo puede ser calificado por el acreedor como maquinación fraudulenta o estafa: “El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma” (art. 251 Código Penal), o bien como insolvencia punible: “Quien realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación” (art. 257.2º)
Con lo cual quien así actuare se podría ver involucrado en una querella criminal, con una pena de hasta cuatro años de prisión, por lo que no parece muy rentable seguir las recomendaciones de este mail que está circulando rápidamente por Internet
219 Comentarios:
Respuesta a anónimo 226. Su comentario, independientemente del fondo, me parece inaceptable en la forma por su total falta de respeto a las opiniones de las personas intervinentes en el mismo. Le pido en consecuencia que modifique su actuación en el futuro y actue conforme a lo que cabe esperar en democracia de personas civilizadas. De lo contrario le agradeceré que abandone el foro para que en él se puedan seguir intercambiando puntos de vista diversos con total respeto a la dignidad de las personas y así se pueda obtener un enriquecimiento personal de las personas que intervienen en el mismo; que entiendo es, en el fondo, su finalidad. Sinceramente suyo
Lo primero, el voto e libre y muy respetable por todos ya que por suerte tenemos la democracia que es lo unico que no nos podran quitar
Lo segundo,curritos somos la mayoria o es que eres de sangre azul?
Lo tercero,como se nota que tienes curro y no comom otros que las estas pasando canutas.
Un respeto y un poquito de porfavor
No si hace unos meses estábamos mucho mejor...será cínico...
Tienes un problema social bastante grande, relajate un poco, respeta a la mayoria, que mientras el psoe ha estado 8 años con zapa... tambien ha dejado mucho que desear... y no voy diciendo por ahi que con el psoe al final estariamos como Grecia... relajate que esto solo llevan 2 meses en el gobierno y mira como se lo han dado...
Bueno, mejor que lo que nos ha ido con vuestro "zapatiesto", casi seguro que sí que nos va a ir, ¿No te parece?, Porque peor es sencillamente i-m-p-o-s-i-b-l-e
¿Quizá es que estamos un poquito "indignados" porque el pueblo español ha ejercido su soberanía? ¿Quién es el fascista ahora?, ¿Yo, o el que no respeta mi derecho a votar a quien me salga de los cojones?
Ánda id (imperativo de "ir", para los cazurros) al pedo, "capullos" :-)
Solo voy ha hacer un comentario, pero creo recordar que tu querido psoe es el que puesto al pais en la situacion en la que esta...
Y no me parece ni medio normal que insultes a la gente llamandola muerto de hambre....
Ojala y digo ojala te encontraras tu en una situacion similar y te tuvieras q ir a vivir bajo un puente y morir de hambre desgraciado
A ver si he entendido el funcionamiento del neoliberalismo:
- Urdangarin puede firmar un informe de 20 folios copiado en su mayoría del rincón del vago punto com y cobrar 650.000 euros. No pasa nada. No es fraude. Hay precio de libre mercado.
- Pepe hace lo que pone en ese mail para intentar defender su casa del banco que, entre otras cosas, le ha colado un swap sin él pedirlo, y al que está pagando 300 euros de más cada mes. Casa que no paga porque como no tiene trabajo, no tiene ingresos; no porque él no quiera. Es fraude. No se puede alquilar por 10 euros al mes. No hay precio libre...
Cojonudo.
Pocos comunistas hay... ¿Dónde os habéis escondido, ahora que necesitamos una revolución?
Sr. Antonio, efectivamente, no lo ha entendido bien.
1) urdangarín es, de momento, sospechoso. Está siendo juzgado precisamente para determinar si es culpable o no. Como todos los españoles, es a un juez a quien corresponde determinar el veredicto, y no a la opinión popular. Es un derecho que Ud. También tiene, obviamente. Lo que Ud. Afirma sobre rincón del vago y las copias es totalmente demagógico.
2) no sé hasta qué punto conoce Ud. El proceso de firma de la escritura de un préstamo hipotecario. Se lo aclaro:
- La entidad debe facilitar la propuesta de escritura al notario con 3 días de antelación.
- El beneficiario puede solicitar entonces dicha escritura sin coste alguno para revisarla de principio a fin. No tiene coste.
- El beneficiario también puede solicitar una reunión con el notario para que le aclaren cualquier punto que no se entiende. Tampoco tiene coste.
Con lo cual, si quien firma un préstamo no entiende lo que firma, en definitiva, es su problema. Y quien no lee 40 páginas sobre un préstamo por valor de cientos de miles de euros, lo más normal es que en la vida le vaya bastante mal.
Sr. Antonio, efectivamente, no lo ha entendido bien.
1) urdangarín es, de momento, sospechoso. Está siendo juzgado precisamente para determinar si es culpable o no. Como todos los españoles, es a un juez a quien corresponde determinar el veredicto, y no a la opinión popular. Es un derecho que Ud. También tiene, obviamente. Lo que Ud. Afirma sobre rincón del vago y las copias es totalmente demagógico.
2) no sé hasta qué punto conoce Ud. El proceso de firma de la escritura de un préstamo hipotecario. Se lo aclaro:
- La entidad debe facilitar la propuesta de escritura al notario con 3 días de antelación.
- El beneficiario puede solicitar entonces dicha escritura sin coste alguno para revisarla de principio a fin. No tiene coste.
- El beneficiario también puede solicitar una reunión con el notario para que le aclaren cualquier punto que no se entiende. Tampoco tiene coste.
Le invito también a que lea el artículo de esta noticia de nuevo. El problema no está en la determinación del precio, sino en obviar una cláusula que puede existir en un contrato previo, como el préstamo hipotecario escriturado.
Además le digo: si los bancos prestan dinero, imagino que algo tendrán que decir, y de alguna forma deberán protegerse, ¿No cree? Si tan beneficioso le parece el negocio de los bancos, ¿Por qué no se dedica a ello? Puede prestar su propio dinero a ver qué tal le va.
Qué fácil hablar de los otros sin aplicarse la historia a uno mismo.
JAJAJAJA ME HACE GRACIA TU RESPUESTA.
DA LA PUÑeTERA CASUALIDAD QUE TRABAJO DESDE MUCHO ANTES DE QUE EMPEZARA LA BURBUJA INMOBILIARIA Y TE PUEDO GARANTIZAR QUE nadie, si, si, nadie lee la escritura 3 días antes de firmarla. Y no es porque no quiera, sino porque el notario ni siquiera la tiene!! la secretaria normalmente no la tiene hasta momentos antes de la escritura y he vendido bastantes pisos en estos años como para saberlo.. Y en diferentes notarías, no es una y que fuera una excepción.
Reunión con el notario?? jajaja si en la burbuja no tenía horas ni para firmar escrituras, préstamos personales, etc... como para reunirse con un cliente...
Y prestar?? si, los bancos tienen algo que decir, pero también hay que decir que fueron ellos los que decidieron darnos el préstamo porque nuestro piso valía 100.000 euros y nos lo daban todo, piso + gastos + préstamo del coche + préstamo de los muebles + dinero para que nos fueramos de vacaciones.
Y sin entrada!!!!
Porque? porque ellos sabían que el piso en pocos años valdría 200.000 euros, 300.000 euros, o incluso más.
Si mi vivienda tenía un precio, porque ahora no vale esa tasación bancaria!!
Solo te voy a dar la razón en una cosa que no has puesto y que debería saber todo el mundo. La entidad tiene la potestad de decidir si un propietario puede o no alquilar un piso porque en casi todas las escrituras pone que está prohibido o simplemente que es la entidad la que lo tiene que autorizar. Y te puedo asegurar que nadie pide permiso y las entidades ni siquiera se enteran si el piso está alquilado o vive el propietario. Porque?? porque realmente lo único que les interesa es que cada mes puedan cobrar la letra de la hipoteca y punto. La manera en que el propietario consiga el dinero ni siquiera le importa.
Que tal si en vez de alquilarsela a un familair, se la alquilamos a un parsona en identica situacion de riesgo intercambiando los pisos mediante contratos legales y registrados, mudandote y empadronandote a un precio d 200 euros, ( personas q acreditan ingresos escasos , 200 euros seria alrdededor de un tercio d los ingresos totales, lo mismo q te exigen como maximo en la consecion de una hipoteca), y por un periodo de 20 años como mucho. Todo formalmente legal, y sin podr acusarte de buscar "beneficio" pues supongo q no se considera beneficio la cobertura de un derecho y necesidad basica como la vivienda, q a la vez estas correspondiendo con al menos un tercio de tus ingresos.
La ida original era esta, pero la version mala y fraudulenta fue la q se desparramo como virus
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