Artículo escrito por Fátima Martín, periodista
"Venderás si tienes precio y financiación", sentencia óscar rubio, presidente de magnum & partners, consultora inmobiliaria que ayuda a los bancos españoles a vender viviendas en el actual contexto. Gestiona un stock de 2.000 activos inmobiliarios para doce entidades financieras nacionales. idealista news ha charlado con rubio, quien nos deja una lista de los 10 mandamientos para la gestión de los activos inmobiliarios, entre los que destacan ajustar la valoración a la realidad del mercado y reconocer las pérdidas
1. Pondrás los activos a precio de mercado, aunque pierdas mucho
Es la primera orden marcada para las sociedades de gestión de activos en el reciente real decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero. Rubio lo reitera: "con las nuevas normas, esa obligación es ineludible. Hay que reconocer las pérdidas". Ahora bien, depende de la capacidad de cada entidad para soportar esa pérdida
Como ejemplo de la diferencia entre lo que los compradores están dispuestos a pagar y a lo que los bancos están dispuestos a vender, el presidente de magnum cita a los fondos buitre. En los casos de negociaciones con ellos, esa diferencia “es fortísima", asegura. Preguntado sobre cuánto se puede tardar en sanear los activos inmobiliarios en manos de la banca española, rubio lo tiene claro: "lo que el banco de España y el gobierno determinen"
2. Venderás si tienes precio y financiación
"Con precio y financiación, se vende". En el dificilísimo primer trimestre de 2012, magnum & partners está vendiendo por toda España. "Recientemente, vendimos 300 viviendas en 20 días, porque la entidad siguió las recomendaciones de precio. Tuvimos que llevar un bus. Fue como volver al viejo sueño de amor y lujo", reconoce
En su opinión, "el mercado se ha dinamizado y se irá dinamizando más". Sobre la salida a la crisis, óscar rubio considera que "al final, te recuperas de los ciclos y volverá a haber alegría. Pero no es previsible que eso ocurra rápidamente"
3. Te anticiparás y adaptarás incluso si estás ganando dinero
Magnum & partners asegura que adaptaron su negocio cuando aún ganaban dinero. Su anterior proyecto, centauro, cerró en 2007 la mejor facturación de su historia, tras ocho años de crecimiento a velocidad de crucero. Aún en el primer trimestre de 2008, cerró ventas de suelo en gestión de 2007. Y en vez de quedarse diciendo "qué listos somos y cuánto dinero ganamos", subrayan que hicieron un diagnóstico realista de que las inmobiliarias iban a morir e iban a ser sustituidas por los bancos
"Lo que hicimos fue cambiar de proyecto sin morir en el traspaso", dice a toro pasado. Pese al movimiento, rubio confiesa que "nunca pensé que el tema fuera a ser tan rápido ni tan Drástico". Una vez dedicados a la gestión de activos inmobiliarios de entidades financieras, magnum & partners se dieron cuenta de que lo que realmente necesitaban los bancos era soltar el lastre del ladrillo
4. Asumirás que el suelo ha pasado de líquido a “sólido”
Óscar rubio cita a un amigo cuando dice que "el suelo ha pasado de ser algo líquido a lo que siempre fue: sólido". De hecho, en el suelo reside el principal quebradero de cabeza de las entidades financieras españolas. Según el citado real decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, el porcentaje de cobertura del suelo con garantía hipotecaria es aún del 45%, igual que los activos sin garantía real. Pero hay matices: "no es lo mismo un solar en la castellana que un suelo rústico en villaconejos de arriba", puntualiza
5. Serás realista para no acabar extinguido
Rubio recuerda cómo ha visto a conocidos 'ladrilleros' pasar de ser los reyes de la selva al calor del 'boom' a animales extintos. "La mayoría estaban carentes de visión", considera. De aquel ranking de las 20 primeras inmobiliarias antes de la crisis, ahora la que mejor, está catatónica. No invierten, no hacen operaciones nuevas… la gran mayoría de esas sociedades están en proceso de liquidación ordenada
6. Colaborarás con las que lo hacen bien
Y, a pesar de todo, hay inmobiliarias que lo hacen bien. Suelen ser empresas familiares, de provincias, patrimonialistas que operan muy bien en sus territorios. "Las estamos casando con los bancos para hacer operaciones inmobiliarias muy interesantes para ellas", informa rubio. Se trata de operaciones de aportación de suelo a cambio de producto terminado
7. Enseñarás el dinero, si lo tienes
Rubio señala una de las ventajas del actual contexto (para los que tienen dinero, claro): "si tienes dinero, te basta con enseñarlo, no tienes que ponerlo, porque si eres solvente, las ventajas financieras son bastante importantes"
8. Serás multidisciplinar, profesional y hablarás varios idiomas: el inmobiliario y el financiero
Tener un equipo multidisciplinar amortigua muchos golpes y acelera a mejor ritmo en los buenos momentos: ser exporto en finanzas, banca, urbanismo, gestión de desarrollos y patrimonios inmobiliarios, arquitectura, derecho, fiscalidad de operaciones inmobiliarias, comercialización y marketing permite crear soluciones a medida
9. Tendrás un equipo experimentado
Contar con un equipo mezcla de experiencia y juventud siempre es una fórmula de éxito. En el mercado actual desgraciadamente hay muchos profesionales experimentados en situación de desempleo. Sin embargo, es una oportunidad para las empresas que buscan experiencia y talento
10. Serás imaginativo
El último de los mandamientos es eso: en tiempos de crisis, imaginación al poder. La creatividad es un talento que no abunda. Para vender inmuebles de banco hay una gran competencia y ser original y proponer fórmulas creativas permiten ir dos cuerpos por delante de la competencia
40 Comentarios:
Lo que se tiende es a adelantarse a lo que ya sabe todo el mundo
Los precios van a ser rebajados más dentro de unos años
Y si lo vendo ahora :
--Aprovecho los pocos compradores solventes que van quedando
--Me ahorro; ibis,impuestos mogollon,contrataciones de servicios luz,agua,gas etc
--Reparaciones de mantenimiento
--Robos vandalismo
--Okupas
--Descanso y duermo tranquilismo
Como siempre los listos con datos se adelantan ,y los tontos desinformados van retrasados palmando pasta
(Porque creeis que amancio ortega va comprando a precio de mañAna con 57% rebajado)... pues eso
En este país ya no se ve el agua de tanta mierda flotante, y tampoco se distinguen unas de otras. España es una enorme cloaca imposible de limpiar.
Consejos para vender......(no sea que se le ponga el cartel amarillo una década)
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----Lo primero hacer un gran tachon mental de :
"Alquilar es tirar el dinero"
"Esto no puede hacer otra cosa que ir pa rriba"
"Si no compras ahora, nunca tendrás nada"
"Esta mañAna he firmado por 50 kilos, el pelotazo de mi vida"
"Y el dinerito negro, del colchón al concesionario"
(Los anteriores eran sueños que te vendieron cuando eras ignorante) ahora aceptar la realidad comprobada de:
"Los pisos bajan hasta que valen lo que te den por ellos"
"Una casa sin vender no llena la nevera"
"El pisito vale hoy menos que ayer pero más que mañAna"
"Alquilar es mas rentable que comprar porque bajan mas que el alquiler anualmente .... ahorras y eres libre"
"El banco no es tu padre, es un encantaserpientes a desterrar....vade-retro"
----Segundo es aconsejable elaborar un plan: a , b ,c y d ...sobre el precio de venta:
A) la mayoría de los compradores buscan una casa con un precio tope, ejemplo; actualizado:100.000 euros.
Todo lo que esté por encima de ese precio aunque sea muy poco más se quedará fuera del radar del comprador en sus búsquedas por Internet o en otras bases de datos de inmobiliarias.
B) pedirle la voluntad al comprador..... a ver si pica y a cuanto ?
C) no se vende; pos nada,seguir con el muerto perdiendo valor ....y pagando-parasitado por secula seculorum:
1) intereses hipoteca y asociados (seguro vida)
2) impuestos compra, 10% mas o menos "tirado"
3) ibi
4) basuras
5) derramas
6) reformas
7) comunidad
8) perdida de rentabilidad por los ahorros que tuvieras en el momento de la compra.
9) plusvalia municipal si la vendes (independientemente de si ganas o pierdes con la venta).
10) las muchas y proximas ocurrencias impuestas por los politicos.... pa seguir ellos en jauja
D) hacer examen de conciencia y considerar que:
- Una vivienda normal, mantenida y cuidada, vale por m2 construido:
- 20 años antiguedad .- 1.012 x 0,80 = 800 €/m2
- 30 años de antiguedad.- 1.012 x 0,70 = 700 €/m2
- 40 años de antiguedad.- 1.012 x 0,60 = 600 €/m2
- 50 años de antiguedad.- 1012 x 0,50 = 500 €/m2
- 60 años de antiguedad.- derribo obligado , lo demás son parches, para que el nuevo comprador tenga que abandonar la casa antes de su jubilacion *
Y finalmente si no a seguido estas reglas que los hijos que lo hereden.....sean más listos..??
*= (( Por mucho que se mantenga , hay que hacer reformas muy importantes para cumplir la normativa.
En un edificio de hace 40 años, tienes que renovarle toda la instalación eléctrica. Tienes que renovar tuberías, tienes que renovar ascensor (o instalarlo). Tienes que instalar rampa y derribar barreras arquitectónicas...
Al final, en muchos edificios, lo que se hace es derribarlo integramente por dentro, hacer un edificio nuevo y, si la fachada tiene valor estético, mantener únicamente ésta.
Al final, sólo por ganar en nº De viviendas (más pequeñas y optimizadas), y en parkings, suele ser más beneficioso derribarlo y hacerlo todo de nuevo.
Que naturalmente vale una pastaaa,.... ya que la vivienda es un bien con fecha de caducidad))
*=Más informacion todavia: http://www.idealista.com/news/node/add/comment/418243/419959
Ya sabemos todos los foreros que odias la compra y que haces todo lo posible en este foro`para que la gente no compre.
Pero digo yo, si llegado un día, todos los pisos que hay en España se alquilar, y no hay suficientes para la demanda en alquiler, ¿Alguien tendrá que comprar para que vosotros sigáis alquilando no?
Ya sabemos todos los foreros que odias la compra y que haces todo lo posible en este foro`para que la gente no compre.
Pero digo yo, si llegado un día, todos los pisos que hay en España se alquilar, y no hay suficientes para la demanda en alquiler, ¿Alguien tendrá que comprar para que vosotros sigáis alquilando no?
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1º) Con casi 6 millones casas vacias sobran de alquiler la tira y demograficamente van a aumentar más vacias....... (que te gusta mucho sabotearte autoengañandote)
2º) Yo ni compro ni vendo... pongo en valor todo este humo informando
Y asi levanto-recupero España.... que mintiendo otros nos llevan hacia la ruina
Ya sabemos todos los foreros que odias la compra y que haces todo lo posible en este foro`para que la gente no compre.
Pero digo yo, si llegado un día, todos los pisos que hay en España se alquilar, y no hay suficientes para la demanda en alquiler, ¿Alguien tendrá que comprar para que vosotros sigáis alquilando no?
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1º) Con casi 6 millones casas vacias sobran de alquiler la tira y demograficamente van a aumentar más vacias....... (que te gusta mucho sabotearte autoengañandote)
2º) Yo ni compro ni vendo... pongo en valor todo este humo informando
Y asi levanto-recupero España.... que mintiendo otros nos llevan hacia la ruina
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Ana, no fastidies... a ver, yo creo que no es una cosa ni la otra. Ningún país va a ser 100% venta o alquiler. Cualquier opción es razonable siempre que se haga dentro de unos parámetros lógicos.
No creo en porcentajes de propiedad vs. Alquiler. Lo que creo es que en función del poder adquisitivo de las personas que habitan una región, su solvencia y la proyección de ésta, podrán tener más fácil o difícil el acceso a los instrumentos para adquirir una vivienda en propiedad (hipotecas, etc.).
En el caso español, es cierto que (sin haber analizado los números) tiendo a pensar que el porcentaje de alquiler debería ser mayor. Aunque sin embargo, personalmente, siempre que pueda, prefiero tener una vivienda en propiedad, para así poder hacer reformas y vivir en un lugar 100% a mi gusto sin perder su propiedad luego.
Pd - curiosa tu forma de "levantar España". Yo la levanto trabajando.
Si resulta que ahora el señor Ana trabaja en una ong.
Pero todavía no me has contestado a la pregunta que siempre te hago, vives de alquiler o tienen vivieda o viviendas propias? por qué te cuesta tanto contestar?
Mira tu no eres quien para decir a la gente que alquile o que compre, cada uno ya es mayorcito para hacer lo quiera. Esto no es un país ni comunista ni socialista, en el que la propiedad privada está prohibida, eso para empezar.
Luego das a entender que trabajas en una ong, ahora pareces ser un alma caritativa.
Y por último, por qué no nos contestas ya de una vez, vives de alquiler o tienes casa en propiedad?, tanto te cuesta contestar a esa pregunta?
¿Que los españoles van a dejar de pagar sus hipotecaaaaaaaas??
"No hijoooo, nooooo... eso en España nunca, pagar la hipoteca es lo primero, antes dejamos decomer que no cumplir con las letraaaaaasssss..."
Pecado, anatema,danger danger!!!!!!
¿Se acuerdan de los que decian que en España los pisos nunca bajaban, por mandato divino y porque nosotros nos lo mereciamos?
Pues era otro mantra, otro proverbio interesado que soltaban los ladrones de guante blanco para seguir adelante ordeñando a los pobres ignorantes.
Totalmente de acuerdo:
Para apadrinar un niño en Bolivia por 325 euros al año nadie mueve un dedo.
Pero para apadrinar a bankia y dejar que sigan hundiendo la economía de este país todos los españolitos ponemos más de 500 euros sin decir ni mú.
Como un rebaño de borregos dejamos que los sinvergüezas nos sigan metiendo la mano en la cartera.... tranquilos, ellos no dejaran de privarse de rolex, safaris y masajes a domicilio.
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