Más allá del gran descuento: las otras exigencias de los fondos para invertir en el ladrillo español

El sector inmobiliario está bajo la lupa de los fondos de inversión. Sin embargo, estos no van a entrar a cualquier “precio”. Grandes descuentos, un marco legislativo estable; due dilligence y tasaciones transparentes; claridad por parte de las administraciones… son algunas de las “altísimas” exigencias que reclaman los fondos para apostar por el negocio inmobiliario. Unos requisitos nada desdeñables si se tiene en cuenta que, según la consultora knight frank, los fondos extranjeros están dispuestos a invertir hasta 14.000 millones de euros en el ladrillo nacional el año que viene

La disposición de los fondos por aterrizar en el sector inmobiliario español es palpable. La última muestra fue el encuentro celebrado a comienzos de este mes por el frob (fondo de reestructuración ordenada bancaria), que congregó a un gran número de inversores. Pimco, la mayor gestora de bonos del mundo, cerberus, kkr, centerbridge, hipoges y lindorff fueron algunos de los actores que desfilaron en la reunión. Todos ellos manifestaron que para facilitar la revitalización del mercado inmobiliario en España es fundamental que se produzcan cada vez “más transacciones” y que éstas “se realicen en un marco de transparencia”

Detrás de este órdago, hay un mensaje claro: para que los fondos desembarquen con decisión en España se han de cumplir una serie de condiciones “sine qua non”. Un grupo de expertos congregados hace unos días por la asociación profesional de gestión de adjudicados (apga) reconocían que las exigencias de estos inversores para comprar activos inmobiliarios en España son “altísimas”. Es decir, que la lista de peticiones de los fondos no se limita a pedir sólo importantes rebajas en los precios

¿Y qué más reclaman?

Uno de los requisitos que consideran imprescindibles es un marco normativo estable que les permita concretar cuánto tiempo van a tardar en liquidar los activos que están dispuestos a adquirir. “Si la legislación no es clara o se modifica de forma recurrente, esto provoca que los fondos profundicen en el descuento que van a exigir a la hora de comprar un activo”, subraya Jaime azcona, managing director de sfm europe

Así, giros bruscos en la legislación como han supuesto la ley de expropiación temporal de viviendas vacías aprobada por la junta de Andalucía, recurrida ante el tribunal constitucional por el gobierno central, no abonan el terreno para que los fondos apuesten por el ladrillo español. "Probablemente ningún fondo desembolsará un euro en comprar viviendas en Andalucía en los próximos tres años", opinaba mikel echavarren, consejero delegado de irea, cuando se anunció la medida

La seguridad normativa no es un tema baladí para los fondos ya que cuando estos adquieren una cartera de inmuebles, y hasta que logran venderlos, deben de hacer frente a costes administrativos, gastos jurídicos, pagar los impuestos correspondientes, etc. “en las primeras carteras que adquirieron los fondos en España no se tuvieron en consideración estos gastos de transacción con la suficiente precisión”, explica azcona

Multitud de impuestos

El volumen de las carteras que adquieren estos fondos multiplica la complejidad tributaria, ya que en España las transacciones inmobiliarias están gravadas con numerosos impuestos. Por ejemplo, un fondo que compra un paquete de viviendas de un banco repartidas en distintas regiones del territorio nacional tiene que pagar el iae (impuesto de actividades económicas), un tributo municipal, cuando factura por ello más de un millón de euros

Abonar ese impuesto en cada ayuntamiento correspondiente supone un coste que el fondo debe regularizar anualmente en función de los metros vendidos en cada municipio. Lo mismo ocurre con el itp (impuesto de transmisiones patrimoniales) cuyo porcentaje varía en función de la ccaa. “Se empieza a tener una mayor conciencia de los precios reales de venta de algunos activos y el coste y la complejidad de gestión de los mismos”, reconocen desde una gestora inmobiliaria

Asimismo, las consultores indican que ahora los fondos son conscientes de la deuda que pueden esconder alguno de los inmuebles que han comprado y comienza a indagar más. Aquí encajan pasivos relacionados con las comunidades de vecinos; los impuestos por pasos de carruajes, entre otros

Transparencia

Una idea similar defiende el presidente de la asociación de consultoras inmobiliarias (aci), Ricardo martí-fluxá, al afirmar que la transparencia y seguridad jurídica son máximas “irrenunciables” para aquellos fondos internacionales que ven en España una oportunidad

Apelar a la transparecia puede parecer una cuestión lógica cuando lo que se busca es garantizar la rentabilidad de una inversión. Sin embargo, los expertos consultados consideran que ésta no se dio en algunas de las primeras operaciones que realizaron los fondos cuando merodearon el mercado inmobiliario español en los primeros años de la crisis. “Es importante realizar las due dilligence con rigor y profesionalidad, donde los errores que se pueden cometer por hacer un trabajo superficial podrían ser relevantes”, aseveran desde una tasadora

En este sentido, el responsable de sfm europe recalca que los fondos solicitan conocer de manera “precisa” el deterioro que han sufrido las carteras que quieren comprar para ajustarlas al valor real de las existencias. “Si esto no se cumple, se incrementan las incertidumbres para saber cuándo van a poder revender esos activos”, apostilla

Otro principio ineludible es que los activos sean transferibles y que exista certeza de su posible venta a terceros sin restricciones legales o incidencias registrales que limiten la gestión de dichos activos. Un aspecto que puede verse enturbiado con las ejecuciones hipotecarias. En este sentido, los fondos precisan conocer que las viviendas que compran no se queden “atascadas” en los juzgados por problemas ordinarios del funcionamiento de la justicia en España

Todos estos elementos son gastos de transacción que influyen a la hora de analizar la cartera desde el punto de vista del comprador. Por ello, los expertos insisten en que estos seis años de parón en el sector inmobiliario han sido para los inversores un “proceso de experimentación” de los costes esperables con la venta de activos

No obstante, aseveran que los fondos y los vendedores están acercando posiciones y que el mercado se está dinamizando. Además, añaden que las exigencias no deben ser interpretadas de forma negativa, dado que es una situación de mercado en el que tanto oferta como demanda tienen sus motivos y el cierre de operaciones es una cuestión bilateral