Que los fondos han llamado a la puerta del ladrillo español es un hecho. Pero que decidan entrar, y con ellos su dinero, es otra cuestión. Quienes trabajan mano a mano con estos inversores lo tienen claro: hay mucha demanda para comprar activos pero el problema sigue siendo el precio. Así lo asegura nuno es silva, managing partner y fundador de finsolutia, una firma dedicada a la gestión de carteras de créditos y de activos adjudicados. Desde la firma explican que los fondos vienen pensando que España es la “tierra santa” del distressed (activos adjudicados) y que hay oportunidades pero no los chollos que estos esperan
El cierre de operaciones inmobiliarias por parte de fondos de inversión sigue contándose con cuentagotas. Y la culpa de ello recae, principalmente, en el precio. “En España hay activos para comprar pero el problema continúa siendo el precio”, asevera es silva. No obstante, el experto destaca que en los últimos años la brecha entre el precio de la oferta de activos inmobiliarios de la banca y lo que estaban dispuestos a pagar los inversores se ha ido estrechando pero todavía no han encontrado un punto de equilibrio. “La banca antes no estaba dispuesta a vender con sustanciales descuentos y los inversores buscaban rentabilidades muy altas. Ahora las posturas se están acercando”, sentencia
Esta cifra podría situarse por debajo 50% en el caso de una cartera residencial. Sin embargo, la firma insiste en que el mercado inmobiliario es muy heterogéneo por lo que es difícil hablar de descuentos medios y especialmente en procesos de intermediación como los que ejecuta finsolutia, donde se tienen en cuenta los costes de gestión, el tiempo de desinversión de los activos, el modelo de pricing (fijación de precios)…
“Los fondos vienen a España pensando que es la tierra santa del distressed pero para llegar hay que atravesar un desierto”, indica el fundador de finsolutia. En su opinión, la actual ebullición de operaciones con estos inversores está dando sólo sus primeros pasos y cree que aún serán necesarios tres años para que esta tendencia se consolide. “Ahora empezamos a tener negocio. El año que viene, el 2015 y el 2016 es donde vamos a ver más transacciones”, destaca
Es silva considera que es “sencillo” que los fondos venga a gastar su dinero en España aunque recalca que para eso debe haber “compromiso”. “En estos momentos quien quiere invertir en España puede tener la voluntad pero también tiene que tener capacidad para hacerlo”. Gonzalo jimenez, advisory manager de finsolutia, subraya que los fondos vienen con las expectativas muy altas pero que los costes de las transacciones “son los que son” por lo que, al final, “hay que convencerles de que hay oportunidades en España y al mismo tiempo explicarles que no todo son los chollos que se esperan”
Aquí cobra especial relevancia los impuestos que gravan a la vivienda en España. Jimenez insiste en que la ingente cantidad de tributos relacionados con el sector inmobiliario dañan de forma significativa los márgenes que los fondos esperan logran con sus operaciones en el país. Además, pone el acento en la “eficiencia del impuesto” al explicar que los tributos se están aplicando sobre el valor fiscal de la vivienda y no sobre el de la transacción. Esto hace que, pese a las bajadas de precios de los inmuebles, quienes adquieran una vivienda tengan que pagar más dinero por la subida de impuestos y el incremento de los diferenciales
Falta de financiación
Otra de las trabas que frenan las transacciones en el ladrillo es el acceso al crédito, que no llega ni a los compradores más solventes. “Hay demanda solvente dispuesta a comprar pero es la banca la que no está dispuesta a ofrecer financiación”, apunta es silva. En este sentido, recuerda que en una primera fase las entidades concedían créditos para sus inmuebles adjudicados mientras que ahora prefieren aplicar rebajas en los precios y colocar las viviendas sin conceder financiación
Asimismo, reconocen que los inversores que podrían adquirir viviendas en efectivo en transacciones de gran nivel están desapareciendo de escena y ahora estas operaciones afectan a inmuebles de entre 70.000 y 50.000 euros. “En estos momentos, sólo hay hipotecas por importe de 150.000 euros y el mercado está muy por debajo de esos precios”, destaca jimenez
El problema de las hipotecas
Directamente ligada a los problemas de financiación está la situación de las carteras hipotecarias de la banca. Aquí los responsables de finsolutia enfatizan en el problema que les están suponiendo las concedidas en tiempos de bonanza económica, que se caracterizan por sus bajos diferenciales, con pagos a largo plazo y sin garantías
Dadas las características de estos préstamos hipotecarios, estiman que la banca terminará por venderlos. “Las carteras hipotecarias de la banca son ineficientes; sus márgenes son ridículos; su capacidad de prepago es muy baja porque los particulares no tienen incentivos para amortizarlas antes… son activos de baja rotación con poca rentabilidad por eso van a empezar a venderlos”, apostilla jimenez
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24 Comentarios:
LA unica razon de la desproporcionada subida de los pisos fue el credito facil de los bancos. Eso genero que mucha gente que no tendria posibilidad de comprar dado que no tenia ahorros se lanzase a comprar lo cual provoco un subida en espiral donde varios vieron la ocasion y se comproban varios pisos de golpe.
Jugaban con dinero ajeno que no se habian ganado trabajando.
Eso se acabo. Ya no hay credito facil. Por tanto el universo de compradores disminuye drasticamente. Igualmente los que compraban varios pisos ya no lo hacen dado que los pisos no suben un 10% anual y es mejor meter la pasta en otro sitio.
El que compre ahora apretara las tuercas porque puede y porque comprar una casa ya no es una inversion rentable y querra perder lo menos posible (que tambien tiene derecho).
Se venderan casas? por supuesto que si pero a lo que los compradores esten dispuestos a pagar y puedan pagar. Antes el precio daba igual porque todos tenian dinero (ficticio) .ahora ya no. El vendedor podra decir que no la vende por menos y el comprador dira que vale pero es que no tiene mas dinero asi que no hay nada que hacer.
Se acabo la tonteria.
¿Quien iba a hacer caso a the economist cuando tu cuñado te animaba a forrarte trapicheando con los pisitos, como el?
¿Quien deseaba sensatez cuando en este pais sobran millonarios, aunque sean millonarios en papeles prestados?
.... y ahora todos lloriqueando a los juzgados, que somos unos pobres analfabetos ignorantes que nos han estafado vilmente con el timo de la estampita, con el de las preferentes, los pagares de Ruiz-mateos y con el hipotecon...
... pero si lo unico que queriamos era sacar nuestra tajada de maximo beneficio y sin correr ningun riesgo...
...porque no tenemos capacidad mental de responder por lo que firmamos, pero nos merecemos un 4x4 y una chacha brasileña, aunque la chacha sea licenciada en ciencias exactas y nosotros solo sepamos pegar escayola...
Lo malo de todo esto es que hay un sector de la población que sueña con buñuelos de viento
Y piensa que después de bajar la vivienda volverá a subir.
¿Pero es que no se dan cuenta que con lo empobrecidos que nos estamos quedando ??
Y con la perspectiva de ser cada vez más pobres,y ya ni demograficAMENTE NI SALARIALMENTE nunca más volverá a subir la vivienda ¡¡¡
Quien no venda hoy barato, mañAna deberá vender más barato y así continuamente.
1º)-Nos han bajado los salarios, nos los han quitado, o nos han estafado = verdad
2º)-No podemos adquirir una vivienda a los precios actuales = verdad.
3º)-La banca acumula muchas viviendas u esta pasando por grandes adversidades que vamos a pagar entre todos a base de impuestos y de reducir todavía mas nuestros salarios = verdad.
4º)-Cuando la banca tenga provisionados todos sus créditos fallidos y todo el ladrillo, se va a quitar de encima regalando todo lo que tenga =aún no pasado, pero como soy un jinete del apocalipsis bastante crédulo y lo estoy deseando, también lo doy a dar por bueno = verdad.
A partir de aquí llega la lógica. No se si será verdad o no, pero si acierto dentro de uno o dos años me sacaran en la tele:
5º)-Somos aprox 45 millones de españoles, y a todos nos gusta vivir en casas.
Llegado este punto o nos habrán deshauciado y viviremos en la calle, excepto los que han estado ahorrando hasta este momento para comprarse una vivienda regalada, o tendremos de vecinos a un montón de guiris que no pagan la comunidad y que habitan eventualmente nuestro edificio. Cuando lo hacen vomitan en las escaleras y estamos rezando para que se vayan porque no podemos descansar ni diez minutos seguidos sin ver saltar a uno por el balcón o sin que la policia nos tome declaración por algún incidente.
Esto es lo que tiene, haber vendido los inmuebles a los fondos buitre extranjeros. Se los regalamos y ellos se los regalan a su vez al primer hooligan que pasa por delante de la puerta con 200 €. Spain is diferent dicen ellos.
6º)-Los bancos, que fundamentaban su negocio en prestar dinero a empresas y particulares, a un precio "justo", con el ahorro que teníamos depositado los ahorradores, se han ido pitando a hacer otro negocio buitre a otro pais, porque ni queda ahorro, ni ningún inmueble que valga un céntimo para poner como garantía. En definitiva, el mercado esta cerrado. Los hooligans no pieden hipoteca porque les han regalado el piso y les da igual, ya no quedan pisos para regalar, aunque exista una gran mayoría en la calle, pero la putada es que no se pueden hacer mas, porque con lo que valen en venta, no somos capaces a construirlos, ni con nuestros sueldos miserables ni aunque nos regalen los solares los bancos.
Todo esto, a no ser claro que por decreto pongamos en regimen de exclavitud a albañiles, escayolistas, carpinteros, etc. pero claro, a estas alturas ya no quedará ninguno con vida o con actividad laboral. Habrán emigrado a los paises de los hooligans, porque esos se siguen haciendo viviendas y chalets.....
7º)-Definitivamente el apocalipsis. Hemos dejado de copular, los pocos que se han salvado y no han invertido en viviendas se han escapado al extranjero, ya que España ha quedado hecha un solar. Ya no hay España que salvar porque no quedan españoles...
8º)-Los hooligans acaban de darse cuenta de que no necesitan trabajar porque explotando a los españoles en su país y haciendolos vivir en pocilgas les da para permitirse todos los vicios que quieren y al final se acaban dando cuenta que estan mucho mejor en sus viviendas en España, que hace buen tiempo, la autopistas, aeropuertos e infraestructuras estan en general bastante bien, y por supuesto los bares siguen abiertos..... se mudan para España y solo vuelven a sus paises ocasionalmente para darle algun latigazo a algun español protestón, que se esta saliendo de madre......
9º)-Entre los pocos que quedamos en el exilio y la resistencia en el pais, nos damos cuenta que nos han tangado, nos convertimos al islam porque Jesucristo nos ha abandonado e iniciamos la guerra santa contra el infiel y la reconquista del al andalus.
Nos dan "pal pelo" y fin........
7º)-Definitivamente el apocalipsis. Hemos dejado de copular
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Nooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo!!!!!!!!!!!!!
Hombre por fin lo dicen! Quien va a amortizar un préstamo que le
Concedieron a Euribor+0,15 si ahora te lo concederían por Euribor+3,5%
El diferencial ha subido un ... 2133% !
Dadas las características de estos préstamos hipotecarios, estiman que la banca terminará por venderlos. “Las carteras hipotecarias de la banca son ineficientes; sus márgenes son ridículos; su capacidad de prepago es muy baja porque los particulares no tienen incentivos para amortizarlas antes… son activos de baja rotación con poca rentabilidad por eso van a empezar a venderlos”, apostilla jimenez
La foto es de Mongolia, por cierto.
Lo de la foto que encabeza la noticia es para que el que la haya elegido se lo haga mirar...
Nosotros tenemos 6 millones de tarugos desocupados que sólo saben amontonar ladrillos y pegar escayola. Todo un patrimonio... y unos cientos de miles de gilipollas que pensaron que podían vivir de sus inversiones ladrilleras y ahora resulta que estan al extremo de la soga.
Llorais porque los unicos compradores que teneis , decís son "buitres" pero dentro de unos años igual lamentais que estos hayan desaparecido.
Hace unos años vendiais rebajando un 20% y lamentabais haber "malvendido".
A que ahora no parecen tan malvendidos?....y dentro de unos años repetireis peor la equivocacion
Francamente yo envidiaria otras cosas que una simple casa. Les aseguro que aporta cierta seguridad si la han comprado a un precio asumible (o sea, no a los precios de hoy en dia) pero tambien es como un niño tonto que no da mas que gastos.
El oro es el dinero de los reyes, la plata el de los caballeros, el trueque es el dinero de los campesinos, pero la deuda es el dinero de los esclavos.
Mileurista prevenido: persona con dignidad que se niega a que le estafen la vida sobrepagando los precios caprichosos y psicodélicos de unos caníbales especuladores propietarcillos que malcompraron por ansia viva y quieren vender fantasiosamente algo que no vale ni la mitad
Ya no quedan más tontos _solventes_. Esa es la variable que olvidan los bancos en la ecuación [además, tontos cada vez quedarán menos, aunque mejore la solvencia dentro de unas décadas].
La estúpida burbuja inmobiliaria que vivimos desquició al país, alteró sus bases productivas, prostituyó a una generación de empresarios y condenó a la esclavitud a una generación de jovenes
Y ahora le toca como efecto secundario quedarse sin pension a la generacion viejuna....que a la juventud condenó
Pues la verdad es que me alegro de no sufrir carencias cerebrales,de la posguerra
"Viejos palmando pasta con 4 paredes....la historia nunca cambia , es lo que tiene un pais de lerdos que ni los años les dan neuronas"
Aqui la "society spanis belloteril viejuna carcamal"
Es ruin y miserere, solo ansia alguna migaja que ruede para la comisura de la bocachancla , porque vive de ansiar la baba del que migaja le pueda sobrar.....una raza condenada a autoextinguirse en su avaricia
La pateras de los que vendran a pagarnos las pensiones a navajazos... nunca heredaran nuestra hijoputez ladrillera y vicio de madres
Los pisos los heredaran las hordas de pateras africanas, que si heredaran los pisitos de sus sudores y que afortunadamente no su joputismo de leche ladrillil
Una economia basada en el timo piramidal del ladrillo y en bares no tiene más futuro que la quiebra.
Estoy deseando que lleguen esos tiempos ¿Tardarán mucho?, Es que no quiero llegar a viejo pagando un alquiler con la mierda de pensión que voy a cobrar? ¿Para cuando unos precios que sean justos para la vivienda?
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