José Luis cárpatos, analista independiente de los mercados financieros desde serenitymarkets.com, se muestra "pesimista sobre el futuro de la burbuja inmobiliaria española". En su opinión, el principal problema es que "Llevamos tanto tiempo metidos en unos precios sin sentido, absurdos, irreales y demenciales en la vivienda, que hemos terminado por pensar que son reales"
El experto, asiduo colaborador en diversos medios de comunicación, explica con una experiencia propia como el mercado inmobiliario aún tiene recorrido a la baja que realizar pese a la reticencia de muchos vendedores. Cárpatos comenta en su web como "La semana pasada un propietario, me insultó, llamándome ruín, aprovechado y sinvergüenza, además de llamar a mi señora maleducada, por ofrecerle 500.000 euros por un bungalow adosado a las afueras de Alicante, de unos 250 metros cuadrados útiles y 400 metros de parcela y ojo, con la constructora demandada porque tiene grietas y bastantes defectos, que muy tranquilo no me dejaban del todo, la verdad"
El analista ejemplifica cómo una vivienda de semejantes dimensiones en Suiza, país con un poder adquisitivo 2,5 o tres veces superior a España y donde el salario medio es de unos 50.000 euros, cuesta alrededor de 397.000 euros
Con el ejemplo y la base de España, el experto señala cómo si los precios guardaran relación con los salarios, esa casa de suiza debería costar 1.500.000 euros "si el precio del español fuera correcto". Pero el problema es en su opinión, "que en realidad, el español debería costar 135.000 o como mucho 200.000 y no 500.000 euros si fuéramos realistas y lo ajustáramos a nuestro nivel de vida"
Cárpatos concluye que "nuestros gobernantes de un partido y del otro, porque en este tema todos han hecho lo mismo, han dejado que nuestros precios inmobiliarios estén de manera absurda y surrealista tres veces por encima de lo normal, en comparación a nuestro nivel de vida y lo que han subido los sueldos". La escasez de ventas de pisos no es que "los bancos no den hipotecas, sino también porque se ha metido en las venas de nuestra sociedad la filosofía de que aquí los precios son correctos, y aquí no vende nadie con presuntas pérdidas", dice en su web serenitymarkets.com
138 Comentarios:
Sr. Promotor anónimo 1, el que no se registre Vd. en este foro, ya es motivo suficiente para mí, para no contestarle, contesto muy poco a los anónimos, está Vd. toda la tarde dando su teoría de la promoción( el promotor perfecto de Toledo), al final decido aplaudir el comentario de un estimado compañero identificado como " de Albacete" y me sale Vd. tachándome de vergonzoso si realmente fuese aparejador mdi( master de dirección de empresas constructoras e inmobiliarias del año 1992) o sea que Vd. si sabe o me sigue en el foro, ya que lo soy y además tres masters mas y 24 cursos postgrado. A continuación 10 apartados, donde viene a decir que no se puede generalizar, que Vd. es honrado, trabajador, promotor con experiencia, que paga, que arriesga, que no tivo vacaciones hasta pasados 8 años de su matrimonio, que deja un futuro para sus hijos.............es posible que Vd. lo haya hecho bien, pero que está quemado por la cantidad de inútiles que llevan el cartel de promotor, inmobiliriario, urbanizador......también es evidente. Algunos matices en contra de lo que Vd. afirma: 1.- Vd. Decía esta tarde, que en España se toma envidia del negocio del vecino y todos piensan que el vecino ganas más que uno. Lo mismo hace Vd. comparándose el negocio de promotor con el de fabricación de tresillos. Cuando los bienes muebles ya hace años que sólo venden con explosivas rebajas del 40-50 hasta el 70% para poder comer con su negocio, donde la maquinaria requiere inversión, naves que se queda en manos del suelo industrial( promotores e inmobilirias porpietarias del suelo bueno de España, que no les importa la fabricación, les importa que el suelo suba hasta la cumbre y cuanto antes, aunque sea recalificado) y el constructor que le cobra un huevo por la nave. 2.- Vd. Si afirma que ha habido promotores que no han declarado lo facturado. Que Vd. no lo haga ,pero la mayoría declara lo mínimo. 3.- El promotor y más el experto, arriesga lo mínimo, el suelo lo compra por " permuta" del suelo por pisos y si tiene liquidez compra al mínimo precio posible. Otro asunto es precisamente el promotor nuevo de los últimos años, que ha comprado suelo pensando con expectativas que le han llevado al suicidio, al ere, y a la suspensión de pagos, pero el gerente nunca pierde. 4.- la falta de mano de obra especilizada ya era un hecho, antes de la crisis del 92, ya faltaba mano de obra buena por todas las obras y no era el volumen d eobra de 50 grúas por población como en los últimos años. Así que has tenido que tragar con lo que encontrases y así están la mayoría de las obras repletas de patologías constructivas. 5.- algunos( no todos) contratais avales con los bancos para garantizar las entregas a cuenta de la demanda, pero ya salió en prensa que el año pasado la banca, no se hacia cargo de dichos avalesy los que quedaban perjudicdos son los que han entregado dinero al promotor. 6.- El seguro decenal y otros seguros de garantías, así como mejor calidad constructiva, el libro de mantenimiento del edificio, las licencias de ocupación y todo lo que conlleva el " nuevo código técnico de la edificación a partir de 2008" será el que os ate las cuerdas. El no querer tener que sugetarse a dicho código técnico de la edificación ha sido, un motivo más y muy importante para que los expertos y inexpertos querías visar, iniciar la obra antes de septiembre de 2007, sin pensar que la acumulación de stock de viviendas vacías os podía afectar más que el código tecnico de la edificación. 7.- los promotores nuevos han caído como las ratas en la trampa de comprar suelo caro a las promotoras expertas como la suya. ¿ A qué Vd. ha ganado dinero vendiendo suelo comprado anteriormente ? Yo tambien hice en un año una compraventa de suelo que le saqué el 100% sin ser recalificado, si llega a recalificarse le hubiese ganado el 400%, sin despeinarme.( año 2005) Pero no esperé, al saber que no se había recalificado, lo vendí en una semana, eso es saber. 8.- Hoy en dia para edificar sin terminar la urbanización, lo que llamamos simultanear, tenemos que depositar en el ayuntamiento un aval del 100% del valor de las obras de urbanización y si no lo hacemos, no nos dan licencia..- Esto es ridículo que lo diga Vd. si es experto. Los ayuntamientos están obligados a pedir fianza por las obras pendientes de urbanizar así como los daños y perjuicios que puedan Vd. hacer en los servicios urbanos de alcantarillado, aceras, agua, luz....y más importe del normal si además no tiene la condición de solar, al efecto de que el ayuntamiento pueda ejecutar las obras de la calle pendientes y no le devuelva la fianza, cubriendo el coste de las obras de iurbanización, pero si Vd. lo ejecuta todo, le devuelve la fianza integramente. Además las promotoras están e-x-e-n-t-a-s del i.b.i. Desde el inicio de las obras y hasta un plazo maximo de 3 años, luego la plusvalía del suelo es acrgo del vendedor y vds. Los promotores se lo pasan al comprador en la escritura de compraventa, tambien están obligados a hacer el alta en el catastro y muchas veces se quedan por hacer, de forma que luego hay problemas. 9.- Sus estudios superiores de empresariales, economista o abogado no son para ser promotor de la vivienda.Yo no le digo los cargos que he ocupado, porque no se los va a creer, intentando mejorar mi profesionalidad y competencia, y me gustaría saber más, pero a todo no llego. 10.- los golfos de cualquier sector caerán solitos, ya se verá en el mercado laboral, empresarial o de la calle, sólo sobrevivirán los que sepan más, sean más competentes y sepan preveer lo que viene. Vd. Dice:pero no te preocupes que algunos hemos pasado ya otras crisis y sabemos que os tendreis que comer vuestras palabras y ya que eres tasador, podrias decir a los incredulos que hay este foro cual es el coste de construcción con los gastos indirectos y de promoción y contarles el margen que hay en la vivienda de VPO, por decir un ejemplo Los trabajadores de este país lo han pasado muy mal, más mal que Vd. como promotor, pero esta vez no nos comeremos nuestras palabras, el ir por hue*os como antes se ha terminado, ahora viene la razón, el sentido común, la comunicaicón, la atención y el servicio al cliente antes y despues de la venta. Por favor, no moleste a l@s participantes de este foro ( con la palabra-- incrédulos), que tipos como Vd. los han hecho desconfiados, cuando en años anteriores no lo eran. Buenas noches anónimo 1 ( sin nombre y honrado) ja.
Ahora parece que km no solo vive con sus honorarios de aparejador sino que también hace sus pinitos especulando con solares, cosa muy legítima pero que desacredita muchas de sus opiniones radicales.
( Anónimo 10,41 h)
Tienes mi nick, mi foto, con esa compraventa única le demostré al promotor, que aquellos que compraron suelo para recalificar y se recalificó ganó más del 400% en un año, yo como no tengo influencias ni las quiero, le saqué cerca de 18.000 euros( no era un solar, era un terreno rústico), que aproveché para montar un aconsultoría inmobiliria en el 2006, que cerré a los tres meses, sin ganar un euro y ,perdiendo lo ganado en la venta del terreno y otros 20.000 euros con el traspaso del local y gastos.
Ahora muchos me dicen " que razón llevabas con lo que decías en el 2006 ".
Yo no robo a nadie, no soy especulador y siempre doy algo y ayudo siempre.
Vd. R-e-g-i-s-t-r-e-s-e antes si quiere juzgarme de nuevo, por favor.
Saludos
Pero km, como entras al trapo? :)
Que aproveché para montar un aconsultoría inmobiliria en el 2006, que cerré a los tres meses, sin ganar un euro y ,perdiendo lo ganado en la venta del terreno y otros 20.000 euros con el traspaso del local y gastos. Vaya, vaya, osea que montas una consultoria inmobiliaria y te dura 3 meses, pues vaya profesional que eres y ahora en este foro pareces el rey del mambo, que todo el mundo es ignorante y el que tienes los conocimientos eres tu. Pues me parece que te has desacreditado totalmente y tu fracaso lo quieres pagar con hacer daño a los demás.
( Anónimo 11,46 h) no se piense que Vd. a descubierto algo nuevo en mí, ya le he explicado varias vreces y no me avergüenzo. Le copio y pego una de ellas del año 2006: martes, 5 diciembre de 2006, 14:59 km dice te esfuerzas por aportar comentarios positivos y te doy mi más enhorabuena. Ayuda en lo que puedas y sepas. Ten claro que no tengo la inmobiaria, la cerré en Julio de 2006, con sólo 3 meses de cara al público. Lo ví muy claro de que no hay dinero para comprar, se tarda mucho en vender, los promotores se venden sus propias promociones y los particulares no entran en razón, no escuchan si les asesoras que hay que rebajar si quieren vender. Lo que venimos comentando normalmente aquí en el foro desde hace dos años, la calle no lo conoce. Para defender en lo que creo (en la caída del sector inmobiliario insostenible) tenía que ponerme en contra de todas las opiniones que circulaban por prensa, cultura, promotores, resto de inmobiliarias etc, así que cerré y volví de nuevo a ser un asalariado y 33, es decir, a vivir y a opinar pero sin arriesgar más dinero. Tenemos muchos buitres en contra nuestra. Esta semana son 12 noticias que favorecen nuestras opiniones, pero hay que seguir informando en este sentido para que la ciudadanía se entere y todos sabemos que hay muchos intereses en que se mantenga la confusión y la imagen de las apariencias. Pero se han equivocado queriendo mantener la sobreoferta y además la sobrevaloración añadiendo la subida de tipos de interés, el cierre de hipotecas aumenta, la morosidad también y el paro también. Esto cae, creo que ya no hay quién lo pueda parar, ya no se fia nadie de nadie y si vamos añadiendo anuncios de "corrupción urbanística" vamos aún más deprisa al agujero negro que se nos presentará nada más entrar en el primer trimestre de 2007. Para mi estar sin deudas en 2009 ya es un exito.
Viernes, 22 mayo 12:21 km's picture km responde a anónimo
KM: no te gastes y menos con un "anónimo" que no sabes si antes te ha dicho lo contrario.
Los que te seguimos en el foro, estaremos o no, de acuerdo con tus aportaciones, pero con lo que si estamos de acuerdo, como habráspodido comprobar a lo largo de esta andadura, es que nosparecen interesantes y poderadas.
Por supuesto, no tienes porqué justificar nada, si el debate es interesante, se sigue, sino, se deja correr.
Que o paseis muy bien en el encuentro, que lo has trabajado con mucha ilusión y esfuerzo.
Saludos.
Estoy muy de acueredo con su razonamiento y me parecen razonables los precio que describe.un saludo.
Pero lo curioso de este asunto, es que todos, absolutamente todos sabemos a ciencia cierta que dentro de unos años las viviendas volverán a subir, asi ha sido toda la vida y seguirá siendo sí, sí, así ha sido toda la vida, y si no que le pregunten a cualquier habitante de Japón, done una vivienda ahora cuesta menos que a principios de los 90, y mire que ha pasado tiempo. Solo con esto su afirmación es absurda nadie sabe a ciencia cierta si subirá o no, usted piensa que subirán, otros muchos pensamos que sin lugar a dudas bajarán, más que nada porque la relacion precios/sueldos de este país es insostenible.
Primero desgraciadamente mis conocimientos no llegan al japon, yo soy mucho más modesto, pero si realmente eso ha pasado en japon, cuantos paises hay en mundo? cientos pues calcule el porcentaje que representa y luego opine.
Segundo, España no es japon.
Tercero, los japoneses tienen como metodo de valoración de sus productos uno muy particular, sacan una tv de plasma, por decir algo, muy cara y a medida que se van produciendo las van bajando de precio en el tiempo, es decir, estan acostumbrados a sacar un producto al mercado con mucho margen y luego lo van reduciendo.
Cuarto, la economia japonesa esta basada en fabricar muchas unidades y sin embargo la española no funciona así, a que no? lo primero aqui no inventamos nada, solo fabricamos algunas cosas que demandas nuestros mercados y algunos del exterior y le voy a poner un ejemplo, en España somos lideres en producción de aceite de oliva, pues somos tan torpes, que nos los compran los italianos al precio que quieren y luego lo venden ellos por mundo a precio de oro.
Tenga claro una cosa amigo, la vivienda volverá a subir y desgraciadamente cuanto más baje, más subirá, y le digo desgraciadamente porque a los promotores profesionales no nos interesa que la vivienda suba mucho, primero para que no entren espontaneos, porque nos encarecen aún más el producto y segundo si nuestro producto vale muy caro, se reduce el porcentaje de posibles compradores, es decir que si los fabricantes de coches solo fabricaran vehiculos caros de alta gama solo los podrian comprar un porcentaje muy pequeño de los ciudadanos y tendrian que cerrar muchas fabricas.
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