José Luis cárpatos, analista independiente de los mercados financieros desde serenitymarkets.com, se muestra "pesimista sobre el futuro de la burbuja inmobiliaria española". En su opinión, el principal problema es que "Llevamos tanto tiempo metidos en unos precios sin sentido, absurdos, irreales y demenciales en la vivienda, que hemos terminado por pensar que son reales"
El experto, asiduo colaborador en diversos medios de comunicación, explica con una experiencia propia como el mercado inmobiliario aún tiene recorrido a la baja que realizar pese a la reticencia de muchos vendedores. Cárpatos comenta en su web como "La semana pasada un propietario, me insultó, llamándome ruín, aprovechado y sinvergüenza, además de llamar a mi señora maleducada, por ofrecerle 500.000 euros por un bungalow adosado a las afueras de Alicante, de unos 250 metros cuadrados útiles y 400 metros de parcela y ojo, con la constructora demandada porque tiene grietas y bastantes defectos, que muy tranquilo no me dejaban del todo, la verdad"
El analista ejemplifica cómo una vivienda de semejantes dimensiones en Suiza, país con un poder adquisitivo 2,5 o tres veces superior a España y donde el salario medio es de unos 50.000 euros, cuesta alrededor de 397.000 euros
Con el ejemplo y la base de España, el experto señala cómo si los precios guardaran relación con los salarios, esa casa de suiza debería costar 1.500.000 euros "si el precio del español fuera correcto". Pero el problema es en su opinión, "que en realidad, el español debería costar 135.000 o como mucho 200.000 y no 500.000 euros si fuéramos realistas y lo ajustáramos a nuestro nivel de vida"
Cárpatos concluye que "nuestros gobernantes de un partido y del otro, porque en este tema todos han hecho lo mismo, han dejado que nuestros precios inmobiliarios estén de manera absurda y surrealista tres veces por encima de lo normal, en comparación a nuestro nivel de vida y lo que han subido los sueldos". La escasez de ventas de pisos no es que "los bancos no den hipotecas, sino también porque se ha metido en las venas de nuestra sociedad la filosofía de que aquí los precios son correctos, y aquí no vende nadie con presuntas pérdidas", dice en su web serenitymarkets.com
Lo más destacado
138 Comentarios:
Soy un profesional con 30 años en la actividad y obviamente se lo que valen todos los materiales y la mano de obra que son necesarias para una construcción y nunca he pagado un salario más alto a un fontanero profesional con experiencia, que a un abogado con experiencia.
El margen del 20% es el normal del mercado, pero además a quien contestaba decia, que porque los promotores no nos conformabamos con ganar un margen razonable del 15-20-25, por lo que he puesto la media.
Un margen de un 20% para un producto que tardamos en entregar una media de 2-3 años, desde que compramos el solar hasta que entregamos la vivienda, entiendo que es muy razonable y nunca podemos compararlo con un supermecado que desde que compra el producto hasta que lo cobra, nunca llega a los 30 dias y si el margen de estos es de un simple 3%, lo da 24-36 vueltas ganando en cada una un 3%.
Pero nadie protesta de lo que ganan los supermercados y si por el de los promotores.
Anónimo, los márgenes de los que hablas, 20%, pueden ser normales en una situación de demanda activa y de crecimiento económico. Pero en una situación de crisis económica, como la actual, no es descabellado pensar en ausencia de márgenes e incluso en pérdidas para salvar la situación. A muchos sectores y empresas les ha ocurrido ya tener que asumir pérdidas para sobrevivir. Otras han tenido que cerrar.
El sector de la construcción no es algo aparte de la economía. El hecho de que no haya tenido nunca pérdidas, no quiere decir que nunca las pueda tener. Sencillamente, creo que en España ha vivido una situación diferente a la de otros países y se ha acostumbrado a tener siempre beneficios y a la ausencia de pérdidas.
Ojalá todos los sectores productivos tuvieran beneficios y éstos se repercutieran al conjunto de la sociedad, pero cuando un mercado tiene un desajuste tan grande, tiene que ajustarse a largo plazo, y el ajuste que se está produciendo va a ser terrible.
Oye Gotahaus que te pareceria si tu jefe, te dijera que este mes no cobras el sueldo, por que el mercado esta muy malo y estamos en situación de crisis, pero no que te va a pagar dentro de unos meses, sino que debes perder tu trabajo, pero además debes estar sin cobrar los proximos 6 meses. Pues como tu perfectamente sabes una promoción se lleva de 2-3 años, lo que supone que por mi trabajo de estos 2-3 años no debo percibir nada y por mi inversión de dinero de estos 2-3 años tampoco.
Si todo el mundo hicieramos lo que tu propones los empresarios meteriamos nuestro dinero en deuda pública y nos iriamos a la playa, el problema sería quien te daria trabajo a ti y a los que piensan como tu.
Y cómo explicas que el precio de la vivienda se multiplicara por 4 en pocos años si los sueldos apenas subieron y los materiales ni de lejos han subido tanto?
Es que antes érais ongs con pérdidas?
Explícamelo con un razonamiento lógico porque yo por mucho que lo intento, no lo encuentro.
Pues muy sencillo, en la zona donde yo trabajo, provincia de Toledo, no se ha multiplicado el precio de la vivienda 4 en pocos años. Te pongo dos ejemplos reales:
En el año 2003, puse en venta unas viviendas con 500 m2 de parcela y 190 m2 de construcción a un precio de 220.000 € y actualmente estamos construyendo esas mismas viviendas pero un poco más grandes, hemos ampliado el salón y un dormitorio y tienen 200 m2 y parcela de 500 m2 en un municipio equivalente y las tenemos a 315.000 €.
En el año 2003, tambien pusimos en venta chalet pareados con 155 m2 y parcela de 250 m2 a 175.000 € y ahora tenemos la misma vivienda, en el mismo municipio a 230.000 €.
La diferencia está en el suelo, las primeras de 500 m2, el suelo nos costó a 9.000 ptas/m2, ahora después de bajar mucho, no lo consigues a menos de 40.000 ptas/m2, es decir el incremento que hemos tenido es de 31.000 Ptas, lo que supone unos 93.000 € por tanto hemos subido practicamente lo que ha subido el suelo, a pesar de haberlas mejorado con 10 m2 más, la preinstalación de aire acondicionado, la ventanas con rotura de puente térmico y las placas solares para la acumulación de agua caliente.
Las pareadas de 250 m2, el suelo nos costó en el año 2003 a 9.000 Ptas. Y lo último que pagamos fue al ayuntamiento por comprar la cesión del 10% y fue a 38.000 ptas, por tanto el incremento que hemos tenido ha sido de 43.500 € y por tanto 175.00 + 43.500 = 218.500 €, por tanto la subida de las viviendas, sin considerar el suelo ha sido de 11.500 € y las hemos incluido los muebles de cocina y la preinstalación del aire acondicionado, que las primeras no los llevaban.
¿Que te parece?
Si mi jefe me dijera que no cobro el sueldo, me pensaría el venir a trabajar y empezaría a buscarme otra cosa o especializarme en otra actividad. A mi padre ya le pasó hace muchos años; trabajó gratis todos esos meses que no le pagaron. Y a mi pareja ya le pasa que le van a rebajar el sueldo para reducir los costes, así que me parece que la comparación es pertinente, salvando las distancias con las empresas.
Si tu trabajo lleva 2-3 años, supongo que tendrás asignado un sueldo mensual como gerente o director, si eres dueño de tu empresa, y que esto está incluido en los costes de construcción, es decir, en los costes totales de la empresa. Y que, más tarde, si tu empresa tiene beneficios y los reparte, optarás por quedarte con una parte, o toda, y otra reinvertirla. Porque si tienes que depender única y exclusivamente de los beneficios para cobrar... malo.
Luego si la empresa no tuviera margen o tuviera pérdidas, tú no dejarías de cobrar un sueldo mensual. Si tienes una S.L., tu patrimonio personal no corre peligro, pues sólo se responde con el patrimonio de la empresa. Si tienes una S.A., sí que respondes con tu patrimonio; pero los empresarios ya se buscan las vueltas para ponerlo todo a nombre de terceros. Así que, si tienes que ir a pérdidas te toca reducir costes: sueldos y salarios a la baja, presionar a la baja los precios de las materias primas con tus proveedores, incluso (mal)vender parte de tu activo para salir de un apuro...
Lo que te digo no es ninguna situación fuera de lo habitual en otras empresas y sectores. Tú deberías saberlo, ya que eres empresario.
Si piensas que es mejor meter el dinero en deuda pública y que puedes vivir de las rentas, igual deberías hacerlo, si es más rentable que tu negocio. Liquidas tu empresa y lo obtenido lo inviertes. Cuando escampe y la rentabilidad de la actividad económica sea mayor, vuelves a crear una empresa. Y si nadie me da trabajo, igual me tengo que espabilar, arriesgarme y crear una empresa yo mismo, con un poquito de capital y una buena idea.
Mira gotaus, ya hemos hablado algunas veces de tu empresa, en la mia en la los dueños somos mi mujer y yo mismo, el sueldo es parte de los beneficios, obviamente todos los meses tomo una retribución, porque tenemos que comer y vivir, pero realmente es parte del beneficio.
Tenemos una S.L. Pero nuestro patrimonio personal está en nuestra empresa ya que como te he comentado alguna vez, yo no he nacido rico, sino mi capital se ha creado durante 24 años trabajando en una promotora-constructora y como la hormigita haciendo promociones, participando en sociedades, teniendo una tienda mi mujer, etc... y para ser serio y formal hay que pagar y para ello destinar todos nuestros ahorros. Te digo en este nefasto 2008 perdí a mi padre y a mi madre, la parte de la herencia que he recibido en dinero esta toda en mi empresa, pues aunque la empresa funciona perfectamente euro que me cae euro que meto, y así dispongo menos de los prestamos hipotecarios.
Los bancos, ya sabes, si quieres algo tienes que avalar personalmente y si no lo haces, te dicen que como tu confias en tu empresa como van a confiar ellos, por lo q
Anónimo 1, si te va bien con tu actividad y tienes beneficios, pues estupendamente, me alegro mucho por ti y espero que te siga yendo bien. Lo único que digo es que si llevas una temporada en la que no te va tan bien o que la gente decide no comprar a los precios que ofertas, igual deberías replantearte tu modelo de negocio, actuar rápidamente y con flexibilidad y hacer algo para mantenerlo. Y en este algo es muy importante reducir costes, aumentar la productividad o ambas cosas a la vez.
Pero vamos, te repito que si te va bien, no cambies. Como dicen los anglosajones: si no está roto, ¿Por qué arreglarlo? Que igual tienes unos precios ajustadísimos y vendes; pues no hace falta que hagas nada más. Pero si ya llevas mucho tiempo en que las cosas te van mal o muy mal, que no lo sé, igual tendrías que sacrificar una parte para salvar el resto. No tengo acceso a las cuentas de tu empresa, por lo que no sé cuál es tu situación personal, pero sí veo todos los días por las noticias que el sector va de mal en peor; y para que las cosas no vayan aún a más, las empresas a las que les vaya mal tendrán que ajustarse de modo parecido a como he dicho.
Entiéndelo, que no voy contra ti, ni mucho menos. Sólo digo que situaciones desesperadas requieren medidas desesperadas, y el sector, en general, tiene que recurrir a ellas si quiere salvarse.
Entiéndelo, que no voy contra ti, ni mucho menos. Sólo digo que situaciones desesperadas requieren medidas desesperadas, y el sector, en general, tiene que recurrir a ellas si quiere salvarse. Amigo gothaus gracias por tus recomendaciones, pero como te decia uno lleva ya algunos años peinando canas, y esta es la tercer crisis que me pilla y por tanto estaba preparado, afortunadamente esa politica de prudencia me ha conducido a que mi empresa no corre peligro sin vender ni una sola de las viviendas que tengo en el mercado hasta finales del 2.011. Lo que no puedo compartir contigo, ni con muchos de los miembros de este foro, es que hay que bajar los precio por no arruinarse, te podría dar muchas razones, pero por no aburrir al personal solo te voy a contar alguna: como ya he comentado alguna vez, si hoy comprara suelos al precio de hoy, con las bajadas habidas y edificara las mismas viviendas que tengo en el mercado, no podria venderlas por menos del precio que tengo, eso de da prueba de la eficacia de mis promociones, para que te hagas idea, tengo chalet en la provincia de Toledo con excelentes calidades desde 1230 € en parcela de 250 m2 hasta 1625 € el metro construido en parcela de 400 m2. En una promoción de 9 viviendas que tengo con un socio, no tenemos vendida ninguna y hemos bajado el precio el 20%, es decir vendemos por la hipoteca a 1500 € m2 en el casco Urbano y seguimos sin vender, pero el viernes atendí personalmente a un comprador captado por Internet y seguia apretando en el precio, es decir, teniamos que darle la vivienda y dinero para que nos comprara. Como comprenderás no es el precio lo que motiva la venta, salvo que lo regales, existe un sentimiento de no comprar, que hay que luchar contra él, no se puede cerrar una actividad de un pais, se puede reducir su producción, se pueden estabilizar los precios, pero no se puede parar, porque afectará a toda la sociedad como está ocurriendo. Pero lo curioso de este asunto, es que todos, absolutamente todos sabemos a ciencia cierta que dentro de unos años las viviendas volverán a subir, asi ha sido toda la vida y seguirá siendo, sabemos que tenemos que pasar esta epoca de vacas flacas y luego engordarán, por mucho que soñeis.
Te tengo que dar la razón, subirán claro que subirán pero a nivel de la inflación o quizás algún punto por encima de ella y previa bajada durante unos añitos.
Sólo mira el resto de Europa y sus salarios, si es que mira que es sencillo.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta