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Por qué valor escriturar y tributar cuando se compra o hereda una vivienda

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Cuando un contribuyente compra o hereda una vivienda le surge la duda del valor por el que debe escriturar y tributar para evitar que Hacienda recalcule los impuestos del ITP o el de Sucesiones y Donaciones que ya pagaron. Lo más recomendable es ser prudente y solicitar una valoración previa de la casa que se va a adquirir.

José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, enumera varias situaciones que se pueden dar en función del perfil del contribuyente:

Perfil prudente 

En este caso recomienda solicitar una valoración previa del inmueble que se va a heredar o comprar. Esta valoración previa está regulada en el artículo 90 de la Ley General Tributaria y puede solicitarse antes de que finalice el plazo para declarar el impuesto que corresponda. Lo positivo es que esta valoración vincula a Hacienda, con lo que no puede hacer una comprobación del valor de la vivienda al contribuyente.

“Los contribuyentes también pueden consultar directamente la información sobre valoración de inmuebles publicada por su Comunidad Autónoma, en aplicación de alguno de los métodos previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria. Y la valoración del inmueble, así obtenida, también vincula Hacienda. Así lo ha declarado recientemente el Tribunal Supremo”, señala Salcedo.

No obstante, el experto fiscalista recuerda que en ocasiones los valores publicados por la comunidad autónoma correspondiente pueden estar muy inflados y no tener nada que ver con el estado actual del inmueble.

Perfil valiente

Este perfil encaja con el del contribuyente que opte por tributar por el valor por el que han escriturado el inmueble. Eso sí, José María Salcedo recuerda que esta opción es la más lógica pero la que más problemas acarrea con el fisco.  Y esto se debe a que el valor de las escrituras y por el que han pagado impuestos los contribuyentes no suele coincidir con el realizado por la administración autonómica, es decir, el valor de la administración suele ser siempre superior. Esto significa que la CCAA correspondiente hará una comprobación de valores para que el contribuyente pague más impuestos.

No obstante, los tribunales cada vez fallan más a favor de los contribuyentes y con un buen asesoramiento legal es posible anular la comprobación y la liquidación dictadas. “La falta de motivación de la valoración, la combinación ilegal de métodos de comprobación, la ausencia de visita al inmueble del perito, etc. son la causa de que la mayoría de las liquidaciones sean anuladas”, apunta el abogado Salcedo. En este especial te explicamos cómo impugnar este tipo de comprobaciones de valores en cada CCAA.

“Hay que tener en cuenta que la base imponible de impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y Sucesiones y Donaciones es el valor real de los inmuebles, y no su precio de mercado. Y ello da alas a Hacienda para ignorar el precio que figura en las escrituras y fijar sus propios valores”, subraya.

Perfil ‘guerrero’

Se trata del contribuyente que comprueba que la casa que ha adquirido por 200.000 euros la comunidad autónoma la valora en 120.000 euros. En este caso, José María Salcedo afirma que es posible tributar por este último valor ya que los valores publicados por cada CCAA vinculan a Hacienda. Sin embargo, le tocará pleitear ya que la Administración nunca acepta esta tesis y le obligará a tributar por el valor escriturado, acogiéndose al artículo 46.3 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

“Sin embargo, consideramos que la aplicación de dicho artículo es improcedente. Y es que dicho artículo está dentro del procedimiento de comprobación de valores. Y por tanto, si dicho procedimiento no puede iniciarse porque el contribuyente ha declarado conforme a los valores publicados por la Administración, no podrá aplicarse”, apostilla el abogado Salcedo.