No es ningún secreto que la hipoteca y la compra de vivienda son como hermanos siameses, casi siempre es necesaria la primera para poder completar la segunda. O como un salto con pértiga, donde la pértiga es la hipoteca y sin la cual no puedes superar el listón aunque baje un poco de altura
Lo que cualquier persona busca es comprar una vivienda que se adecue a sus necesidades y gustos y la hipoteca se convierte en un "mal necesario" para poder realizar su sueño de comprar una primera vivienda, cambiar a una vivienda mejor o invertir unos ahorros en una segunda vivienda para disfrutarla o para invertir
En el recientemente finalizado salón inmobiliario de Madrid (sima) se ha constatado una vez más este hecho: muchos clientes buscan y eligen la vivienda que quieren, negocian y acuerdan el precio con el vendedor y después buscan la financiación necesaria para completar la compra. Y es en este punto donde el proceso se atasca
Las entidades financieras, inmersas la mayoría en un proceso de limpieza de balances, mejora de márgenes y buscando la salida de sus propios inmuebles, dan muy pocas facilidades a quienes se acercan por sus sucursales pidiendo un crédito hipotecario
No nos engañemos: la mayor parte de la demanda natural de vivienda se encuentra en la formación de nuevos hogares y éstos por definición suelen ser personas jóvenes que se emancipan, bien parejas o solteros. Y aunque estos potenciales clientes de los bancos presenten un perfil de crédito impecable, sin apenas deudas, con buen comportamiento histórico de pago en sus créditos y con un puesto de trabajo estable y bien remunerado, se suelen encontrar con un escollo difícil de superar: las entidades piden un desembolso inicial que ronda el 30-35% del valor de compra de la vivienda (sumando los gastos de compra en torno al 10-12% al 20% mínimo para que el porcentaje de tasación sea inferior al 80%), nivel de ahorros que muchas personas no tienen
En el cuadro siguiente mostramos un cálculo rápido del nivel de ahorros que se debe aportar en función del importe de la vivienda y el porcentaje de tasación máximo que nos conceda el banco:
Es decir, para una vivienda de 180.000€, se necesita disponer de unos ahorros mínimos de 55.800€ si el banco nos da el 80% del valor de tasación
¿Qué puedo hacer si no tengo ese dinero ahorrado?
Lamentablemente, no todas las personas que quieren comprar una vivienda disponen de dichos ahorros y posiblemente su capacidad de pagar una cuota razonable sea muy buena, pero no quieren esperar varios años a acumular dichos ahorros
En estos casos, las alternativas para conseguir el préstamo hipotecario se reducen considerablemente, pero siguen existiendo opciones, como vimos en un artículo anterior sobre cómo conseguir hipotecas al 100%
Cómo organizarse para evitar desengaños
Si nos encontramos en la situación descrita, con buenos y estables ingresos pero con un bajo nivel de ahorros, deberíamos modificar ligeramente nuestro proceso de compra. Nuestra sugerencia de los pasos a seguir es:
- Analizar el importe de nuestros ahorros que podemos dedicar a la compra de la vivienda; cuanto más dinero mejor, pero debemos guardar algo para adecuación de la vivienda y compra de mobiliario, así como dejar siempre un remanente para posibles necesidades o imprevistos
- Calcular sobre dicho importe, cuál sería el valor de la vivienda que podríamos comprar; aquí entran también en juego tus ingresos y las posibles deudas que tengas (puedes utilizar nuestro simulador)
- Si el importe de tus ahorros dividido por el importe de la vivienda, es inferior al 30%, necesitarás recurrir a avalistas o aportar otra vivienda como garantía complementaria
- Para lograr estar por debajo de dicho nivel tienes cuatro opciones:
- Negociar a la baja el importe de la vivienda que te gusta, esgrimiendo como argumento la necesidad de cumplir con los requisitos del banco
- Reducir tus expectativas y buscar una vivienda de menor importe
- Acudir a un familiar para que te preste ese dinero adicional que te hace falta
- Oposponer la decisión de compra, hasta que consigas el nivel de ahorro necesario
En resumen, aunque el proceso lógico sería buscar, elegir, negociar el precio de la vivienda y después acudir a los bancos para conseguir la hipoteca, en la situación actual recomendamos invertir el proceso y calcular el importe de préstamo que podríamos obtener y sobre dicha estimación realista centrarse en un precio objetivo de la vivienda
En idealista.com/hipotecas podemos gestionarte dicha labor con múltiples entidades financieras, ahorrándote un proceso tedioso y dándote las opciones que mejor se adecuen a tus necesidades, tanto si ya tienes escogida la vivienda como si prefieres tener aprobado el préstamo y después cerrar la compra de la vivienda
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43 Comentarios:
Y porqué tenemos esa obsesión por comprar? Porqué no nos acostumbramos al alquiler. Alquilamos según la necesidad y las posibilidades, que cambian las posibilidades y la necesidad, cambiamos la vivienda. Nos han creado la necesidad de comprar y así nos vemos.
Aquí el único problema es que tú hace 20 ó 30 años ibas a comprar un piso después de llevar ahorrando más de 5 años, y te comprabas un 4º Sin ascensor porque era lo único que podías pagar con la hipoteca que te daban (el 80% de la tasación, el resto, más gastos y posible reforma lo tenías que tener tú ahorrado).
Y ahora la gente sin un duro ahorrado y con un sueldo de 1.000 euros al mes, quiere piso nuevo con garaje, trastero y piscina, a poder ser de 3 ó 4 dormitorios, mejor si es ático o chalet, y si puede ser, céntrico, y se van a ver pisos de 300.000 euros sin haber pasado por el banco, ofertan 200.000, les dicen que O.K., y cuando van al banco resulta que sólo les darían una hipoteca de 100.000 si tuvieran ahorrados 50.000.
El que ha ahorrado y conoce sus posibilidades económicas, va a ver pisos dentro de esas posibilidades, y acaba comprando a buen precio.
Y si cree que van a seguir bajando y no lo necesita de inmediato, esperará, o hará ofertas (que sabe que puede pagar) a los niveles que cree que estarán los precios cuando, supuestamente para él o ella, toquen fondo.
De acuerdo en todo lo que dice el "forero" merlin, y algún otro anterior. Yo soy soltero y "solo en la vida", y me compré en el año 91 con 27 años y mucho esfuerzo (después de ahorrar varios años de mi único sueldo desde que terminé la carrera, que por aquel entonces eran 80.000 pesetas al mes, mientras vivía con mis padres, no tenía coche, salía poco y el único lujo que me daba eran las vacaciones) el piso que pude, dentro de que en los 3 años anteriores los precios prácticamente se habían duplicado. Era un 5º Sin ascensor de 40 metros para reformar. Ojalá hubiera podido comprármelo 2 años antes, pues me hubiera costado mucho menos, pero como no tenía casi nada ahorrado, no me daban hipoteca y no podía comprarme nada.
Me costó 8 millones de pesetas, 3 ahorrados, y 6 de hipoteca (al tipo fijo del 18%, eso sí)a 10 años. Con lo poco que me sobró, y siguiendo ahorrando, lo reformé. fui amortizando anticipadamente lo que pude, cuando lo terminé de pagar lo vendí por 19 millones y me compré un ático por 30, hipotecándome en 17 millones a 15 años, ya con tipo variable, y pudiendo hacerle también una reforma antes de irme a vivir, tiempo durante el cual tuve que llevarme todo a un guardamuebles y volver a vivir a casa de mis padres.
También fui amortizando anticipadamente lo que pude de hipoteca a base de seguir ahorrarando de mi único sueldo, ya poco más que mileurista, sin pasarme del máximo anual de desgravación, y cuando terminé de pagarlo lo vendí por 300.000 euros, aunque me costó bastante, porque fue al inicio de la crisis, pero preferí bajar más que lo que bajaban otros en ese momento y trincar la pasta antes de que siguieran bajando más.
Mientras, me volví a casa de mis padres (podía haberme alquilado un piso sin problemas, pero no tuve necesidad), muebles al guardamuebles, y a esperar un poco a que siguieran bajando, mirar tranquilamente, e ir haciendo ofertas, hasta que al final pude comprarme un chalecito por 240.000 euros, que con los gastos y la reforma que le he hecho me ha salido en total por los 300.000 que saqué de la venta del ático, y ahora tengo un chalecito como nuevo totalmente a mi gusto, y sin hipoteca, y con un solo sueldo de lo más normalito.
La cuestión es ahorrar y tener un poco de vista, además de saber cuales son tus posibilidades en cada momento y darle tiempo al tiempo, no pretender "empezar la casa por el tejado", pero eso la mayoría de la gente, y más hasta hace muy poco, no lo veía. Cuando vendía el ático me di cuenta de que muchas de las visitas que tenía eran parejitas sin un duro ahorrado, y sin haber pisado un banco, que, claro, de entrada ya querían un ático de 3 habitaciones, reformado, en buena zona, etc, etc, y sí, me encanta, voy mañAna mismo al banco y le llamo... pero luego nunca llamaban, lógico. Yo acabé preguntando si habían ido al banco y si tenían ahorros cuando me llamaban, y si me decían que no, muy amablemente les enviaba al banco antes de nada para que no me hiceran perder tiempo en enseñarlo.
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