No es ningún secreto que la hipoteca y la compra de vivienda son como hermanos siameses, casi siempre es necesaria la primera para poder completar la segunda. O como un salto con pértiga, donde la pértiga es la hipoteca y sin la cual no puedes superar el listón aunque baje un poco de altura
Lo que cualquier persona busca es comprar una vivienda que se adecue a sus necesidades y gustos y la hipoteca se convierte en un "mal necesario" para poder realizar su sueño de comprar una primera vivienda, cambiar a una vivienda mejor o invertir unos ahorros en una segunda vivienda para disfrutarla o para invertir
En el recientemente finalizado salón inmobiliario de Madrid (sima) se ha constatado una vez más este hecho: muchos clientes buscan y eligen la vivienda que quieren, negocian y acuerdan el precio con el vendedor y después buscan la financiación necesaria para completar la compra. Y es en este punto donde el proceso se atasca
Las entidades financieras, inmersas la mayoría en un proceso de limpieza de balances, mejora de márgenes y buscando la salida de sus propios inmuebles, dan muy pocas facilidades a quienes se acercan por sus sucursales pidiendo un crédito hipotecario
No nos engañemos: la mayor parte de la demanda natural de vivienda se encuentra en la formación de nuevos hogares y éstos por definición suelen ser personas jóvenes que se emancipan, bien parejas o solteros. Y aunque estos potenciales clientes de los bancos presenten un perfil de crédito impecable, sin apenas deudas, con buen comportamiento histórico de pago en sus créditos y con un puesto de trabajo estable y bien remunerado, se suelen encontrar con un escollo difícil de superar: las entidades piden un desembolso inicial que ronda el 30-35% del valor de compra de la vivienda (sumando los gastos de compra en torno al 10-12% al 20% mínimo para que el porcentaje de tasación sea inferior al 80%), nivel de ahorros que muchas personas no tienen
En el cuadro siguiente mostramos un cálculo rápido del nivel de ahorros que se debe aportar en función del importe de la vivienda y el porcentaje de tasación máximo que nos conceda el banco:
Es decir, para una vivienda de 180.000€, se necesita disponer de unos ahorros mínimos de 55.800€ si el banco nos da el 80% del valor de tasación
¿Qué puedo hacer si no tengo ese dinero ahorrado?
Lamentablemente, no todas las personas que quieren comprar una vivienda disponen de dichos ahorros y posiblemente su capacidad de pagar una cuota razonable sea muy buena, pero no quieren esperar varios años a acumular dichos ahorros
En estos casos, las alternativas para conseguir el préstamo hipotecario se reducen considerablemente, pero siguen existiendo opciones, como vimos en un artículo anterior sobre cómo conseguir hipotecas al 100%
Cómo organizarse para evitar desengaños
Si nos encontramos en la situación descrita, con buenos y estables ingresos pero con un bajo nivel de ahorros, deberíamos modificar ligeramente nuestro proceso de compra. Nuestra sugerencia de los pasos a seguir es:
- Analizar el importe de nuestros ahorros que podemos dedicar a la compra de la vivienda; cuanto más dinero mejor, pero debemos guardar algo para adecuación de la vivienda y compra de mobiliario, así como dejar siempre un remanente para posibles necesidades o imprevistos
- Calcular sobre dicho importe, cuál sería el valor de la vivienda que podríamos comprar; aquí entran también en juego tus ingresos y las posibles deudas que tengas (puedes utilizar nuestro simulador)
- Si el importe de tus ahorros dividido por el importe de la vivienda, es inferior al 30%, necesitarás recurrir a avalistas o aportar otra vivienda como garantía complementaria
- Para lograr estar por debajo de dicho nivel tienes cuatro opciones:
- Negociar a la baja el importe de la vivienda que te gusta, esgrimiendo como argumento la necesidad de cumplir con los requisitos del banco
- Reducir tus expectativas y buscar una vivienda de menor importe
- Acudir a un familiar para que te preste ese dinero adicional que te hace falta
- Oposponer la decisión de compra, hasta que consigas el nivel de ahorro necesario
En resumen, aunque el proceso lógico sería buscar, elegir, negociar el precio de la vivienda y después acudir a los bancos para conseguir la hipoteca, en la situación actual recomendamos invertir el proceso y calcular el importe de préstamo que podríamos obtener y sobre dicha estimación realista centrarse en un precio objetivo de la vivienda
En idealista.com/hipotecas podemos gestionarte dicha labor con múltiples entidades financieras, ahorrándote un proceso tedioso y dándote las opciones que mejor se adecuen a tus necesidades, tanto si ya tienes escogida la vivienda como si prefieres tener aprobado el préstamo y después cerrar la compra de la vivienda
43 Comentarios:
Tengo 50 tacos, y te pongo mi ejemplo como muchos millones de españoles
Mi primer piso, lo compré con 32 años, hasta esa edad, estuve de alquiler, como la mayoría de españolitos,
Mi primer piso, tenía 40 m2. Y estaba a 8 kms. De Valencia y a un 18 % de interés.
Luego compre el segundo, con 68 m2., ya en Valencia capital, tenía 39 tacos.
Me casé, tuve un hijo y compré un tercero con 126 m2.
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De lo que extraigo aqui, es que, en 7 años terminastes de pagar un piso (o antes). Intenta hacer eso ahora a ver que tal, con tu sueldo actual, por muy barato que sea el piso.
Chancle, yo te hacía un poco más intuitivo
Mi piso estaba a 8 km. De Valencia, tenía 40 m.; no hace falta pensar mucho
Tampoco ganaba con 30 años lo que gano ahora con 50
Aplica la fórmula a esta época y verás como te salen las cuentas.
Ahora, si quieres empezar comprando un piso de 120 y en la calle colón, pues claro que no te saldrán las cuentas.
¿Te imaginas que los 8 años que tuve el primer piso, hubiera estado de alquiler?, Pues hubiera tirado 8 años.
Por supuesto que hay que empezar por abajo y currarselo pero me gustaria saber si vendiste esos pisos y las rentabilidades que sacaste. Ademas habria que hacer la cuenta de cuanto representaba en salarios ese primer piso y cuanto representa ahora.
Primer piso comprado en 1991
Segundo piso comprado en 2000
Tercer piso comprado en ???
Parcela comprada en 2008
El problema es que alguien nacido en 1975, con 32 años en el 2008 ¿Puede comprarse ese primer piso? Ademas tu caso no es muy normal porque dices que te casaste y tuviste un hijo pasados los 40. ¿Es aceptable que haya que esperar a tener 40 años para tener hijos? ¿Y que hacen las mujeres?
Un saludo
Mira la vida privada de cada uno, es eso, privada
Uno se casa a los 25, otro los 30 y yo lo hice a los 41 ¿Qué pasa?, O es que también la ministra pajín va a sacar una ley que obligue a casarse a la edad que ella quiera.
Rotundamente si, si hace como yo, si has prestado atención a primer comentario, mi primer piso tenía 40 m2, entiendes? 40 m2 y estaba a 8 km. De Valencia.
No tenía 120 ni estaba en la calle colón. Tampoco ganaba lo que gano ahora,
Aplica el ejemplo a la actualidad y te saldrán las cuentas.
Mi primer piso, tenía 40 m2. Y estaba a 8 kms. De Valencia y a un 18 % de interés.
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Machote, hablame de precio y salario......y luego me cuentas como es el salario en el año 2006 y el precio...
Mi salario del 91 no era el mismo que el de 2011
Claro, que si tu quieres empezar con un piso de 100 metros y en la calle colón, pues no te saldrán las cuentas, aunque cobres más de 3000 e.
Concentrarme en buscar una vivienda con un alquiler que me permita vivir holgadamente con mi futura esposa y sin traer al mundo nuevos contribuyentes.
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Yo pienso igual que tu, nada de traer al mundo mas exclavos para que los ricos vivan a cuerpo de rey y los trabajadores toda la vida jodidos.
Yo estoy ahorrando todo lo que puedo y cuando llegue a los 50 no trabajo mas. Y cuando tenga 65 una buen kalasnikov y a cepillarme ricos
Concentrarme en buscar una vivienda con un alquiler que me permita vivir holgadamente con mi futura esposa y sin traer al mundo nuevos contribuyentes.
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Yo pienso igual que tu, nada de traer al mundo mas exclavos para que los ricos vivan a cuerpo de rey y los trabajadores toda la vida jodidos.
Yo estoy ahorrando todo lo que puedo y cuando llegue a los 50 no trabajo mas. Y cuando tenga 65 una buen kalasnikov y a cepillarme ricos
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Yo, hijo de matrimonio con un hermano,
Mi padre con lo que ganaba, un sueldo normalito, mi madre ama de casa llevaban adelante una familia pagándo mes a mes el pisito. Y siendo rebeldes tenían(al menos mi madre) mucho tiempo para cuidarnos y sobre todo a ser e-d-u-c-a-d-o-s, y las pocas cosas que nos compraban a conservarlas como un tesoro y a disfrutarlas. Cosa que hoy en día, los dos trabajando, poco tiempo para educarlos, poca paciencia, los niños gruñones, consentidos e insoportables.
Mucha reflexión a la hora de engendrar que un niño no es ningún capricho, si hasta mi perro le da mil vueltas a los crios.
Si pensais tenerlos por favor, dedicaos más en ellos. Yo viendo lo que estoy viendo como se maldesarrolla esta vida no pienso tener niños.
Otra vida será.
Pero claro la hipoteca agobia y hay que trabajar y el niño a los cuatro vientos.
En fin
#3, busca un alquiler modesto y ahorra, y luego ahorra, si un mes no puedes 5 pues 3, pero ahorra todos los meses algo, lo que sea, compra una hucha de lata gigante y llénala de euros, hazte un plan de ahorro de esos que te quitan lo que decidas cada mes, sin estar pendiente.
No es por comprar vivienda, es que hay que tener un colchon lo más mullido posible porque en cualquier momento la vida te dá una patada y no sabes ni por donde te ha venido...
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