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Las hipotecas de alto riesgo pinchan: pasan de suponer el 50% al 10% del total concedido en una década

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Autor: Redacción

Pedir una hipoteca para comprar una casa y, de paso, renovar el coche y todo el mobiliario. Ésta fue una de las 'praxis' que vimos durante la burbuja inmobiliaria y que convirtió en habitual la concesión de hipotecas de alto riesgo.

Según un informe del Banco de España, prácticamente la mitad de los préstamos para la compra de vivienda que se concedieron en 2006 excedía el precio de transmisión declarado ante los registradores, lo que significa que el banco daba al cliente más dinero del que costaba la casa. En la jerga del mercado, se trataba de préstamos con un ‘Loan To Value’ (LTV) superior al 100%.

Sin embargo, el estallido de la burbuja supuso un cambio de dirección y un descenso de este tipo de préstamos. En 2010, las hipotecas que superaban el 100% del precio de compraventa representaban una de cada cuatro operaciones, mientras que en 2016 su peso cayó al 10%. Si tenemos en cuenta las hipotecas con un LTV superior al 80%, la proporción se situó en el 15%.

Y es que en los últimos años el sector financiero se ha visto obligado a endurecer los criterios de concesión de las hipotecas. Por regla general, los bancos están dispuestos a financiar hasta el 80% del precio de compra de una vivienda, mientras que el 20% restante debe aportarlo el cliente vía ahorro como garantía de su capacidad de pago.

“El valor del 80% coincide con un umbral regulatorio, por encima del cual el coste del capital asociado a la concesión de una hipoteca aumenta. Además, la regulación contable prevé la constitución de provisiones específicas o genéricas distintas si la ratio préstamo-valor de tasación está por encima de dicho valor”, aclara el regulador.

Ahora bien, que haya caído el volumen de hipotecas de alto riesgo no significa que hayan desaparecido del mercado. Las hipotecas con un LTV superior al 80% sí son frecuentes cuando la financiación es para comprar una casa que está en manos de una entidad (esto es, se trata de un activo adjudicado), cuando la operación se realiza sobre una promoción de obra nueva financiada por el banco o cuando el cliente cumple ciertos requisitos, como tener una profesión que garantice unos ingresos estables. Sería el caso de un trabajador del sector público.

Otro de los datos más llamativos que incluye el Banco de España es la dispersión que existía en los años del boom entre los valores de tasación de las viviendas y los precios de transmisión de las mismas, lo que deja entrever la excesiva valoración del mercado residencial en el punto álgido de la burbuja. 

“En 2006, en una cuarta parte de las compraventas el precio de transmisión era inferior a la mitad del valor de tasación de la vivienda, mientras que solo en una de cada 10 operaciones el precio fue igual o superior al valor de tasación de la vivienda y solo en una de cada 25 operaciones el precio de transmisión coincidía con el valor de tasación. En 2010 en una de cada siete compraventas el precio de transmisión fue inferior a la mitad del valor de tasación, mientras que en un 10% de las operaciones el precio de transmisión coincidía con el valor de tasación”, sostiene el regulador.

Seis años más tarde, aclara el informe, en 2016 apenas hubo compraventas en las que el precio de transmisión fuera inferior a la mitad del valor de tasación, mientras que en una de cada cuatro compraventas el valor de tasación fue igual o inferior al de transmisión”.