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Tres datos desconocidos sobre las hipotecas que demuestran que no hay burbuja inmobiliaria

La mejora del mercado inmobiliario arrastra consigo el temor a que se produzca una nueva burbuja. Estamos en un momento de incrementos del precio de la vivienda, repuntes de doble dígito en la concesión de hipotecas y una creciente apuesta de los inversores internacionales por los activos domésticos.

Sin embargo, los expertos insisten en que no se están sentando las bases de un boom como el que se produjo antes de la crisis. Así lo recalca Joaquín Maudos, catedrático de Análisis Económico de la Universidad de Valencia, en un informe publicado por la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas).

“La recuperación del precio de la vivienda y del préstamo hipotecario en los últimos meses explica que haya despertado de nuevo el interés por el análisis del préstamo para la compra de vivienda en España, teniendo en cuenta los excesos cometidos en el pasado que dieron lugar a una crisis bancaria. El objetivo es realizar una radiografía lo más reciente posible del préstamo para la compra de vivienda en España, en comparación con otros países de la eurozona, cubriendo el periodo desde el inicio de la crisis hasta la actualidad. Y la visión conjunta de estos indicadores es que no hay elementos objetivos para pensar que se esté formando una burbuja inmobiliaria en España”, detalla el estudio.

Uno de los datos más usados para intentar explicar que no hay burbuja es que la concesión de hipotecas, a pesar de que esté creciendo mucho últimamente y se encuentre en máximos desde 2011, en los últimos 12 meses se han formalizado un 72% menos préstamos que en 2006.

Y si miramos a Europa también encontramos algunos datos curiosos y mucho más desconocidos que nos ayudan a entender en qué momento estamos. El análisis de Maudos se centra principalmente en el peso de las hipotecas en España respecto al conjunto de la eurozona, el tipo de interés que se aplica a los préstamos en cada país y la renta que deben destinar las familias al pago de sus deudas. Repasamos el momento que vive actualmente el mercado hipotecario a través de una comparativa con otros países del entorno:

1. España representa el 5% del mercado. El primer dato que aporta el análisis es cómo ha caído el peso de las hipotecas en nuestro país dentro del conjunto de la eurozona. Y es que, mientras que en 2006 el 20% de los préstamos para la compra de vivienda de la zona de la moneda común se firmaban en España, actualmente su peso es del 5,2%.

Esta cifra cobra aún más relevancia cuando descubrimos que somos el tercer mercado de la eurozona por volumen de préstamos (el saldo vivo ronda los 519.000 millones de euros), solo superados por el alemán y el francés. Tampoco podemos olvidar que somos el quinto país donde más pesan las hipotecas respecto a los activos totales de la banca, empatado con Países Bajos. Y es que este negocio supone un 19,7% de los activos del sector financiero, frente al 13,8% que representa de media en la eurozona, según los datos del Banco Central Europeo (BCE).

2. Las hipotecas españolas, entre las más baratas. El análisis sostiene que “la mayor confianza del consumidor, el reducido coste de la financiación y el precio de la vivienda son los factores que explican el aumento de la demanda de préstamos hipotecarios, según la banca española”. Y uno de los datos que refuerzan esta teoría es que las hipotecas vivas (es decir, aquellas que se están pagando) están sujetas a uno de los intereses más bajos de toda la eurozona, al situarse en el 1,21%. Tan solo Finlandia y Portugal registran un interés inferior en el stock vivo. En cambio, en ocho países de la eurozona supera el 2% y en Países Bajos incluso rebasa el 3%. 

Ahora bien, nos encontramos a mitad de la tabla de la eurozona si tenemos en cuenta el interés al que se están cerrando las nuevas operaciones. En ese caso, el tipo de interés doméstico (1,99%) supera al promedio de la región (1,82%) y al de las grandes potencias. (1,86-1,88% en el caso de Alemania e Italia, o del 1,51% en el de Francia).

3. Las familias destinan lo mismo que sus homólogas a pagar deudas.  “La recuperación del mercado del préstamo hipotecario también depende de la carga que suponga para el prestatario hacer frente al servicio de la deuda y esta depende, a su vez, de varios factores: el tipo de interés del préstamo, el resto de los costes financieros (como las comisiones), la cantidad a amortizar cada año y su renta disponible. Cuanto menor sea la ratio del servicio de la deuda, mayor será en principio la demanda de financiación y menor el riesgo de la operación para el banco”, aclara Maudos.

¿Y en qué punto estamos? Según los datos del Banco de Pagos Internacionales (BIS), las familias españolas tenían que dedicar el 11,9% de su renta bruta disponible a hacer frente a la deuda hipotecaria en septiembre de 2008, valor máximo que se alcanzó en pleno apogeo de la crisis, en un momento en el que las familias estaban muy endeudadas. Desde entonces, el servicio de la deuda ha ido cayendo poco a poco hasta alcanzar un mínimo del 6,6% en marzo de 2018 (último dato disponible), regresando así a valores de 2003.

El dato actual está en línea con el dato de Alemania (6,1%) y Francia (6,2%), supera al de Italia (4,4%) y es inferior que en Reino Unido (9,4%) o EEUU (8,2%). Además, es el segundo país donde el servicio de la deuda de las familias ha caído con más intensidad desde que comenzó la crisis financiera de 2008, tras Dinamarca.

El tipo fijo se consolida

Al margen de los datos anteriores, hay otro que se usa menos que la evolución de la formalización de nuevas hipotecas, pero que también sirve para explicar que el mercado hipotecario español se va quitando riesgos de encima poco a poco.

Tal y como recalca Maudos, “en un contexto de intensa caída de los tipos de interés de intervención del BCE para hacer frente a la reciente crisis (recordemos que el euríbor está en terreno negativo desde 2016), ha aumentado el incentivo en solicitar préstamos a tipo fijo que elimina el riesgo de potenciales subidas en el futuro. Es un hecho que ha ocurrido con intensidad en España”.

Si hace unos años el peso de las hipotecas fijas era prácticamente testimonial, ahora suponen en torno al 40% de las operaciones. No obstante, los préstamos a tipo variables son más importantes en el mercado doméstico que en Italia (30%), Alemania (11%) o Francia (2%). Eb cambio, en Chipre, Letonia, Finlandia, Lituania y Polonia, más del 90% de las hipotecas son variables.