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El año en el que el euríbor dijo adiós a su mínimo histórico en plena revolución del mercado hipotecario

Autor: Redacción

2018 marcará un antes y un después en el mercado hipotecario, sobre todo para el euríbor a 12 meses. Y es que durante el último año el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España ha llegado a marcar mínimos históricos... para iniciar justo después su escalada alcista.

En el primer trimestre del año vimos cómo el indicador rompía la barrera del -0,19% (llegó a situarse dos meses en el -0,191%), aunque en primavera empezó el cambio de tendencia y actualmente se encuentra en torno al -0,13%. El ejercicio se despide con nueve cierres mensuales consecutivos de subidas y, aunque el euríbor continúa en negativo, ya está encareciendo las hipotecas. Algo que no sucedía en cuatro años.

El cambio de ciclo se debe principalmente a las decisiones que está tomando el Banco Central Europeo (BCE) y los mensajes que está lanzando. Y es que 2018 supondrá el fin del programa de compra de deuda pública y privada denominado como QE, que vendrá acompañado próximamente de una subida de los tipos de interés. La vuelta del verano de 2019 es, de momento, la fecha que manejan los analistas para hablar de un encarecimiento del dinero, y eso es lo que está descontando precisamente el euríbor.

Pero las hipotecas variables no han sido las únicas que han batido récord: también lo han hecho las fijas. En pleno cambio de rumbo del euríbor, los préstamos para la compra de vivienda a tipo fijo han aprovechado estos meses para marcar máximos en lo que a nueva contratación se refiere, hasta estabilizarse alrededor del 40% de las concesiones actuales. Es decir, que de cada 10 hipotecas nuevas que se firman, cuatro son a tipo fijo. Toda una señal de que muchos compradores de vivienda se quieren refugiar de la subida del euríbor... y ganar en tranquilidad.

En el mercado hipotecario hemos visto otros cambios que van más allá del tipo de préstamo que se está firmando. Por ejemplo, también ha batido récord el porcentaje de financiación que están prestando los bancos a sus clientes para que puedan comprar una casa: el Loan To Value (LTV) ya se mueve alrededor del 66%, una cifra inédita hasta el momento en las estadísticas del Banco de España y que refleja la escasa capacidad de ahorro en nuestro país.

Lo que también está subiendo con claridad es el porcentaje de viviendas con una financiación que excede el 80% del precio de compra, lo que se conocen como hipotecas de alto riesgo. Los últimos datos disponibles apuntan a que al menos 15 de cada 100 préstamos tienen un LTV superior al 80%, una proporción que está más cerca de los máximos de la crisis (en verano de 2006 su peso alcanzó el 18%) que de los mínimos de 2009 (10,1%).

Y es que no podemos olvidar que muchas entidades están abriendo la mano para vender los inmuebles que tienen en cartera o cuando el cliente cumple unas características como tener unos ingresos estables (por ejemplo, un funcionario) o ya cuenta con una vivienda pagada en su totalidad o en su mayor parte. En esos casos, la financiación puede llegar a alcanzar el 100%.

Otra de las tendencias que hemos visto en 2018 es que la fuerte competencia bancaria en el negocio de las hipotecas está reduciendo el interés medio de los préstamos, que ha llegado a situarse por debajo del 2,6%, mientras que a principios de 2009 se situaba por encima del 5%. Así, en apenas una década el interés medio se ha reducido a la mitad.  

En lo que se refiere a las operaciones, el número sigue creciendo con alegría, con una media que supera las 30.000 unidades mensuales. Hasta octubre, el último dato disponible del INE, la firma de hipotecas acumula un alza de dos dígitos y se prepara para cerrar su mejor año en términos de volumen desde 2011.

A la espera de la ley hipotecaria

Y todo apunta a que veremos más subidas próximamente, ya que la firma de nuevos préstamos irá de la mano de la compraventa de viviendas, que seguirá subiendo en 2019. También está por ver cómo afecta al mercado la entrada en vigor definitiva de la nueva ley hipotecaria, que ya tiene el visto bueno del Congreso y se encuentra en el Senado para cumplir todos los trámites. La ley llegará casi tres años más tarde de lo que exigía Bruselas (la fecha límite para trasponer al ordenamiento jurídico de los países de la UE la normativa comunitaria era marzo de 2016) y 14 meses después de que el anterior Gobierno lo aprobara en el Consejo de Ministros.

En este tiempo, los diferentes partidos con representación parlamentaria han llegado a varios acuerdos para introducir modificaciones en el texto que diseñó Economía cuando Luis de Guindos era ministro. Entre las novedades están que los bancos serán los encargados de asumir todos los gastos de formalización de una hipoteca (excepto el de tasación y las copias que pida el cliente), bajarán las comisiones por cancelar de forma anticipada un préstamo y se alargan los plazos para que un banco pueda ejecutar un desahucio.

Además, la nueva normativa facilitará la conversión de hipotecas variables en fijas, incluirá una lista negra de cláusulas abusivas que quedarán prohibidas por ley y obligará a los clientes a acudir al notario antes de la fecha de la firma para garantizar que entiende todas y cada una de las condiciones del contrato hipotecario. Estas medidas no solo pretenden incluir en la normativa española las directrices europeas, sino que también pretende dar más claridad y seguridad jurídica tanto a las entidades financieras como a los hipotecarios.