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Bankinter niega una nueva burbuja: "La subida actual del precio de las casas es coherente con el rumbo de la economía"

Es un secreto a voces. El precio de la vivienda en las principales ciudades del mundo se está desacelerando, y España no escapa de la tendencia global.

A pesar de que las casas se siguen encareciendo en nuestro país, las últimas estadísticas revelan que el ritmo de crecimiento se está frenando, al son de la ralentización económica y de otros factores como el estancamiento de los salarios.

Si hasta el primer semestre veíamos subidas cercanas al 11%, desde verano el alza se ha reducido prácticamente a la mitad. Y los expertos ya aseguran que el nivel actual se adecúa a lo que está viviendo en términos económicos.

“Es verdad que los datos que salieron hasta el primer semestre apuntaban subidas de doble dígito, lo que no parecía muy sostenible con un ciclo expansivo que se está normalizando y que estaba muy por encima del crecimiento nominal de la economía. Sin embargo, en el tercer trimestre el alza fue inferior al 7%, lo que es mucho más coherente y compatible con el rumbo de la economía y de los salarios”, explica Jesús Amador, analista de Bankinter.

Según los datos del Colegio de Registradores, el precio cerró septiembre con un alza interanual del 6,6%. A pesar de que desde mínimos el precio de las casas se ha encarecido un 26,5%, todavía sigue un 18% por debajo del récord registrado durante el boom.

De hecho, los propios registradores reconocen en su informe del tercer trimestre que “un intenso crecimiento de los precios no podía ser asumido por un mercado formado por potenciales demandantes cuyas rentas no pueden llegar a absorber intensos crecimientos de precios. Esa situación de mercado, tarde o temprano, produce el correspondiente ajuste”.

Y el primer síntoma del ajuste lo vimos en verano, cuando el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR), que mide la vivienda usada de cualquier tipología y es la versión española del famoso índice internacional Case Shiller, registró su primera caída intertrimestral tras tres años y medio consecutivos de repuntes. “Es una cuantía baja (-0,3%), pero que sin duda puede mostrar hasta dónde pueden llegar los precios en la actual coyuntura económica y que, por tanto, resulta difícil que se supere si no se modifican otros aspectos económicos importantes”, recalcan los registradores.

Por otro lado, los datos de idealista apuntan a que en otoño los precios de la vivienda usada en Madrid y Barcelona, dos de los mercados más calientes del país y de mayor demanda, se están frenando de forma clara. En noviembre, último dato disponible hasta la fecha, se registró una caída mensual del 0,2% de la vivienda usada, un descenso del 1% en el caso de Barcelona y a un incremento testimonial en Madrid (0,2%).

Para Bankinter, hay varias razones para pensar que esta ralentización se podría mantener en el tiempo. Además del freno económico previsto, la entidad reconoce que los salarios siguen estancados (cree que en términos reales los sueldos no subirán hasta dentro de dos años por lo menos) y sostiene que 2019 será un año en el que llegarán al mercado miles de viviendas de obra nueva, lo que aumentará la oferta y ayudará a mantener controlados los precios. Además, se está produciendo una moderación de los incrementos interanuales de las compraventas de casas y de la concesión de hipotecas, dos nuevos síntomas de que el mercado inmobiliario se está adentrando en una fase de estabilización.

Par Bankinter, una buena manera de entender si el crecimiento del precio de la vivienda es sano o excesivo basta con compararlo con el PIB y la inflación. Si tenemos en cuenta que la economía podría crecer algo más de un 2% al año en lo que queda de década, y que se prevé que el IPC se sitúa en torno al 2%, podríamos esperar un alza en el mercado residencial de entre el 4% y el 5%.

Y esa es justo la previsión que maneja la entidad para el año que viene, aunque reconoce que en algunos de los principales mercados (Madrid, Barcelona y otras grandes ciudades), donde hay gran demanda de vivienda, el alza podría rondar el 6% o incluso ser superior.

De hecho, según Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, en 2019 los precios de venta y alquiler en España tenderán a la mesetización, excepto en aquellas ciudades que sean generadoras de empleo o tengan un fuerte tirón turístico, en las que podríamos asistir a un aumento moderado de los precios, sobre todo en grandes capitales, áreas de costa y archipiélagos. La falta de obra nueva en estas zonas será un acicate para que los precios suban. De hecho, en los grandes mercados cuántas menos grúas veamos, más subirán los precios”.