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¿Por qué estalló la burbuja en la concesión de hipotecas? Ésta es la visión de las cajas de ahorros

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) estima que los factores que impulsaron la burbuja inmobiliaria y su posterior estallido fueron, entre otras cosas, las decisiones del Banco Central Europeo, la crisis de deuda soberana y la permisividad de la banca a la hora de conceder hipotecas. Las consecuencias de este escenario son que los intereses de las hipotecas son más altos que en la eurozona y que solo se concede un 15% de lo que se llegó a dar durante el boom.

Funcas ha desvelado en su informe Cuaderno de Información Económica cuáles fueron las causas que desataron la burbuja en la concesión de hipotecas en España. En su incubación influyeron muchos factores, algunos de ellos derivados del contexto europeo y otros de origen más doméstico. “Los factores de oferta y de demanda solo explican parcialmente la evolución de los tipos de interés hipotecarios”, sostiene.

En concreto, su tesis apunta a que las decisiones de política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), la crisis de deuda soberana europea, las diferencias en el ciclo económico que vivían los Estados miembros y los factores institucionales específicos de cada país (como la competencia entre los bancos) fueron determinantes en la gestación de la burbuja en España.

Además, el organismo destaca un último detonante que fue decisivo en nuestro mercado: los criterios en la concesión de hipotecas en España en los años anteriores a la crisis (cuando la burbuja empezó a hincharse) fueron demasiado permisivos, lo que llevó a la banca a correr un riesgo demasiado elevado. “En los años de la burbuja, los tipos aplicados para los prestatarios desempleados fueron muy similares a los de los prestatarios ocupados”, reconoce el organismo.

Y lo peor es que todos los excesos que se cometieron entonces siguen teniendo consecuencias en nuestros días: por ejemplo, la concesión de préstamos hipotecarios está lejos de ser tan representativa como fueron en los años anteriores a la crisis, a pesar de que en los últimos meses la ratio está mejorando.

En 2015 se ha iniciado una tendencia alcista (en marzo se firmaron 19.806 contratos hipotecarios según el Instituto Nacional de Estadística), aunque la cifra apenas supone un 15% de lo que se llegó a otorgar en septiembre de 2005 (en el pico del boom se concedieron más de 129.100 préstamos).

La segunda consecuencia es que, aunque los tipos de interés hipotecarios en España se han abaratado en los últimos años, la tasa española todavía sigue por encima de la media europea.

En el mes de febrero, por ejemplo, el tipo de interés medio en España se situó en el 2,51%, en línea con Francia, aunque por encima de la media de la eurozona (2,38%) y de la todopoderosa Alemania (2%). Italia es el único gran país europeo con un tipo más elevado (2,69%).

España se distancia de la tendencia europea

Lo cierto es que si miramos el comportamiento que han tenido los tipos de interés para la adquisición de una vivienda en las cuatro grandes potencias continentales y la eurozona, descubrimos que España se distanció de la tendencia europea hasta 2012.

“El gráfico sugiere que los tipos hipotecarios medios fueron menores en España a comienzos de la década de 2000. En particular, el tipo medio en España fue del 4,21% en febrero de 2003, mientras que en la eurozona se situó en el 4,81%. Esta situación permaneció hasta 2005 y luego los tipos comenzaron a incrementarse, alcanzando el 6% en España en febrero de 2009”, recuerda el informe de Funcas.

Fue entonces cuando entró en juego el Banco Central Europeo (BCE) y se produjo otro punto de inflexión. “Las medidas oficiales de liquidez del BCE hicieron descender los tipos durante 2009 y 2010 (cuando España se distanció de nuevo de la eurozona), pero la decisión de incrementar el precio del dinero en 2011 (hasta dejarlo en el 1,5%) conllevó subidas adicionales del precio de las hipotecas. La crisis de deuda (que azotó con más virulencia a España e Italia que a Francia y Alemania) hizo que creciera incluso más significativamente durante 2012”, añade el estudio.

En verano de dicho ejercicio, el BCE lanzó un mensaje al mercado dejando claro que la entidad haría cualquier cosa con tal de garantizar la supervivencia del euro. Aquella maniobra del organismo monetario marcó el antes y el después de la tormenta europea y de la evolución del mercado hipotecario de la región. Desde entonces, según el gráfico, los intereses de las hipotecas se han reducido en toda la eurozona.

La banca se frota las manos

No hay duda de que el mercado hipotecario está mostrando síntomas de una incipiente recuperación. Según Funcas, nos encontramos en un escenario proclive para que se reduzcan aún más los tipos de interés y sigan incrementándose los contratos hipotecarios.

“La eliminación progresiva de la cláusula suelo y un precio del dinero en mínimos históricos son factores que están motivando la negociación de bajos tipos tanto para las nuevas hipotecas como para las existentes. Los contratos hipotecarios también están comenzando a incrementarse nuevamente, aunque parece que el crecimiento será bajo en los años venideros”, opinan las cajas de ahorros.

Ante estas perspectivas, insinúa el informe, la banca se está frotado las manos. ¿El motivo? Según el estudio, los márgenes que consigue la banca son inversamente proporcionales a los tipos de interés. “Cuando los tipos se han incrementado en los años de la crisis, los márgenes de las entidades financieras han caído”, recuerda Funcas. Por tanto, deja entrever el informe, cuanto más se reduzca el interés, mayores serán los márgenes de beneficio que obtiene el sector financiero con la actividad hipotecaria.