Guerra de diferenciales: por qué la banca necesita conceder hipotecas

Desde comienzos de año los bancos se han enzarzado en una guerra por tener la hipoteca más barata del mercado. Tanto es así, que algunas entidades ya ofrecen un diferencial del 1%, algo que no ocurría desde el 2011. Estas políticas responden a una necesidad de la banca por volver a aumentar los ingresos por los intereses de las hipotecas. En la actualidad, el saldo hipotecario está cayendo y seguirá haciéndolo en los próximos meses a no ser que los bancos pisen el acelerador en la concesión de préstamos hipotecarios, algo harto difícil.

El saldo actual de hipotecas en los balances de los bancos asciende a 565.520 millones de euros, unos niveles que no se veían desde hace siete años, según datos del Banco de España. El saldo máximo se registró en diciembre de 2010, con 620.433 millones de euros. Dicho de otro modo, la banca ha perdido casi 55.000 millones de saldos a los que cobrar intereses.

Esta caída del saldo vivo hipotecario responde a dos factores: a una menor concesión de hipotecas nuevas y a que las que se prestaron en la época del boom empiezan a amortizarse más rápidamente, debido a la fórmula de amortización (conocido como préstamo francés), tal y como subraya Juan Villén, responsable de idealista hipotecas. Explica que con este tipo de hipoteca al principio se pagan muchos intereses y se amortiza muy poco capital, por eso aquellos préstamos que se concedieron en los años de bonanza ahora comienzan a amortizar capital, y cada vez lo van a hacer más rápido y esto lo están comenzando a notar los bancos.

Además, Villén añade que el Euribor está en mínimos históricos, con lo que muchos  hipotecados pagan una cuota menor al mes aunque amortizan el mismo capital. Si lo que se quiere es reducir los intereses totales a pagar, el experto recomienda reducir el plazo, en lugar de la cuota. “Aconsejo reducir el plazo si es posible mantener la cuota porque acabarás pagando menos intereses a lo largo de la vida de la hipoteca”, añade. A continuación detallamos qué es cada cosa:

1. Reducir la cuota mensual nos conviene si nos cuesta llegar a fin de mes o queremos ir un poco más desahogados para disfrutar de nuestro dinero a corto plazo, o simplemente para ahorrarlo.

2. Reducir plazo o los años que le quedan a nuestra hipoteca nos conviene si no nos importa seguir pagando lo mismo cada mes. Así conseguimos pagar una cifra total al final de la vida de la hipoteca más baja ya que, a menos tiempo, menores serán los intereses totales.

La pescadilla que se muerde la cola                            

El saldo vivo hipotecario en los balances de los bancos seguirá cayendo en los próximos meses, con la consiguiente reducción de los ingresos por los intereses procedentes de las hipotecas, tal y como recuerda Juan Villén. “Los ingresos por los intereses de las hipotecas van a ir a la baja porque se van a calcular sobre menos saldo total, y el nuevo volumen formalizado no está siendo capaz de compensar esa sangría”. Así, los bancos comienzan a tener mayor presión para prestar hipotecas, de ahí que los diferenciales sean cada vez más bajos. Sin embargo, se topan con una realidad: por muy bajos que sean los diferenciales pocas personas acceden a una hipoteca debido a los estrictos criterios de riesgo.

Ante la elevada morosidad hipotecaria y la débil economía doméstica, los bancos siguen manteniendo unos criterios de concesión de hipotecas muy estrictos, como prestar sólo a personas con determinados ingresos o con determinado puesto de trabajo. De este modo, sólo unos pocos son los elegidos para comprar una vivienda con financiación bancaria.

Juan Villén señala que la banca aún no está preparada para abrir el grifo hipotecario a más potenciales demandantes de vivienda. La necesidad de captar hipotecas está ahí pero va a ser más imperiosa en los próximos meses. Una necesidad que no se va a ver materializada en grandes cantidades. “Este año se concederán sin duda más hipotecas que en 2014, pero tampoco debemos esperar un fuerte crecimiento, ni desde luego volver a los volúmenes de los años de la burbuja”, concluye Villén.