Guerra de diferenciales: por qué la banca necesita conceder hipotecas
Desde comienzos de año los bancos se han enzarzado en una guerra por tener la hipoteca más barata del mercado. Tanto es así, que algunas entidades ya ofrecen un diferencial del 1%, algo que no ocurría desde el 2011. Estas políticas responden a una necesidad de la banca por volver a aumentar los ingresos por los intereses de las hipotecas. En la actualidad, el saldo hipotecario está cayendo y seguirá haciéndolo en los próximos meses a no ser que los bancos pisen el acelerador en la concesión de préstamos hipotecarios, algo harto difícil.
El saldo actual de hipotecas en los balances de los bancos asciende a 565.520 millones de euros, unos niveles que no se veían desde hace siete años, según datos del Banco de España. El saldo máximo se registró en diciembre de 2010, con 620.433 millones de euros. Dicho de otro modo, la banca ha perdido casi 55.000 millones de saldos a los que cobrar intereses.
Esta caída del saldo vivo hipotecario responde a dos factores: a una menor concesión de hipotecas nuevas y a que las que se prestaron en la época del boom empiezan a amortizarse más rápidamente, debido a la fórmula de amortización (conocido como préstamo francés), tal y como subraya Juan Villén, responsable de idealista hipotecas. Explica que con este tipo de hipoteca al principio se pagan muchos intereses y se amortiza muy poco capital, por eso aquellos préstamos que se concedieron en los años de bonanza ahora comienzan a amortizar capital, y cada vez lo van a hacer más rápido y esto lo están comenzando a notar los bancos.
Además, Villén añade que el Euribor está en mínimos históricos, con lo que muchos hipotecados pagan una cuota menor al mes aunque amortizan el mismo capital. Si lo que se quiere es reducir los intereses totales a pagar, el experto recomienda reducir el plazo, en lugar de la cuota. “Aconsejo reducir el plazo si es posible mantener la cuota porque acabarás pagando menos intereses a lo largo de la vida de la hipoteca”, añade. A continuación detallamos qué es cada cosa:
1. Reducir la cuota mensual nos conviene si nos cuesta llegar a fin de mes o queremos ir un poco más desahogados para disfrutar de nuestro dinero a corto plazo, o simplemente para ahorrarlo.
2. Reducir plazo o los años que le quedan a nuestra hipoteca nos conviene si no nos importa seguir pagando lo mismo cada mes. Así conseguimos pagar una cifra total al final de la vida de la hipoteca más baja ya que, a menos tiempo, menores serán los intereses totales.
La pescadilla que se muerde la cola
El saldo vivo hipotecario en los balances de los bancos seguirá cayendo en los próximos meses, con la consiguiente reducción de los ingresos por los intereses procedentes de las hipotecas, tal y como recuerda Juan Villén. “Los ingresos por los intereses de las hipotecas van a ir a la baja porque se van a calcular sobre menos saldo total, y el nuevo volumen formalizado no está siendo capaz de compensar esa sangría”. Así, los bancos comienzan a tener mayor presión para prestar hipotecas, de ahí que los diferenciales sean cada vez más bajos. Sin embargo, se topan con una realidad: por muy bajos que sean los diferenciales pocas personas acceden a una hipoteca debido a los estrictos criterios de riesgo.
Ante la elevada morosidad hipotecaria y la débil economía doméstica, los bancos siguen manteniendo unos criterios de concesión de hipotecas muy estrictos, como prestar sólo a personas con determinados ingresos o con determinado puesto de trabajo. De este modo, sólo unos pocos son los elegidos para comprar una vivienda con financiación bancaria.
Juan Villén señala que la banca aún no está preparada para abrir el grifo hipotecario a más potenciales demandantes de vivienda. La necesidad de captar hipotecas está ahí pero va a ser más imperiosa en los próximos meses. Una necesidad que no se va a ver materializada en grandes cantidades. “Este año se concederán sin duda más hipotecas que en 2014, pero tampoco debemos esperar un fuerte crecimiento, ni desde luego volver a los volúmenes de los años de la burbuja”, concluye Villén.
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La era de las hipotecas fijas ‘megabaratas’ toca a su fin
Las hipotecas a tipo fijo van a perder parte de su atractivo durante los próximos meses. Mientras la contratación de estos préstamos está en máximos históricos, los expertos adelantan la llegada inminente de un cambio de ciclo: la curva de tipos a largo plazo está encareciendo el coste que tiene para la banca mantener estas hipotecas, por lo que será difícil que mantengan las condiciones actuales. Se espera que los tipos suban desde el 1,8%-2,2% actual al 2,5%-3% en los préstamos a 30 años.
Los extranjeros tienen el triple de posibilidades de impagar la hipoteca tras su renegociación
La agencia de calificación crediticia Moody's ha hecho un análisis sobre la relación que hay entre la probabilidad de impago y el porcentaje de financiación del valor de una vivienda tras la renegociación de la hipoteca. La firma estima que cuando más alto es el porcentaje de financiación, más posibilidades hay de impago del préstamo. Y los perfiles con mayor riesgo de incumplimiento son los residentes extranjeros y los propietarios de viviendas en la costa. Según datos del Banco de España, en el segundo trimestre de 2016 el 14,3% de las hipotecas concedidas por los bancos superan el 80% de financiación del valor de tasación de una vivienda. Dicha proporción se encuentra levemente por encima del promedio de la serie histórica (13,97%), aunque se está reduciendo en los últimos trimestres. En junio de 2006 se alcanzó la cifra más alta de la serie histórica al superar las hipotecas con una financiación superior al 80% el 18% de todas las otorgadas.
La banca, parte perjudicada si se elimina retroactivamente la desgravación por vivienda
Desde que en diciembre de 2012 se decidiera eliminar la desgravación por compra de vivienda para las nuevas hipotecas firmadas a partir de enero de 2013, los mentideros informativos llevan dándole a la cábala sobre si el gobierno finalmente eliminará esta desgravación para todos aquellos que se siguen beneficiando de la misma, en torno a unos 5,8 millones de familias La inminente reforma fiscal despejará – esperamos – las dudas sobre este aspecto, pero queremos hacer un ejercicio sobre qué efectos tendría esta eliminación
Bajada de tipos del bce: buenas noticias para los ya hipotecados
La bajada de tipos al 0,25% desde el nivel del 0,50% anunciada hoy por el bce ha sido reclamada por amplios sectores de la sociedad, pero más allá del impacto macroeconómico o para las grandes empresas y bancos, ¿qué significa realmente para el ciudadano de a pie que tiene una hipoteca o que está buscando una vivienda? La gran mayoría de las hipotecas concedidas en España están referenciadas al Euribor a 12 meses, que aunque toma como referencia el tipo de interés base del bce, no siempre va a la par, como vemos en el cuadro siguiente
El antes y el después del mercado hipotecario español (gráficos)
Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas Las estadísticas mensuales publicadas por el instituto nacional de estadística (ine) sobre compraventa de viviendas y volumen de hipotecas sobre viviendas nos vienen mostrando desde el inicio de la crisis que la caída en el número de hipotecas es más fuerte que la experimentada en el volumen de transacciones de viviendas A simple vista podemos ver que durante el boom inmobiliario se concedían muchas más hipotecas sobre viviendas que transacciones de compraventa, lo cual indicaba que muchas familias estaban utilizando las viviendas como garantías para otros fines, como podrían ser la refinanciación de deudas y aportación de garantías adicionales para la compra de vivienda de algún familiar
En noviembre se concedieron menos hipotecas, más caras y más largas (gráfico)
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas se sitúa en 28.113 en noviembre, un 35,8% menos que en el mismo mes del pasado año. No obstante, el dato ha repuntado un 26,7% respecto al alcanzado en octubre, 22.193 operaciones, que Marcó el nivel más bajo desde 2003, cuando comienza la serie histórica del instituto nacional de estadística (ine). Hay que recordar que los datos del ine están basados en las estadísticas del colegio de registradores y que presentan un decalaje de dos o tres meses respecto a la firma, por lo que el dato presentado de hipotecas correspondería a operaciones cerradas aproximadamente en agosto o septiembre