Los expertos piden seguridad jurídica para abaratar la vivienda modular y el alquiler

La necesidad de reforzar la seguridad jurídica en el mercado de la vivienda ha sido uno de los mensajes que más han repetido los expertos en unas jornadas organizadas por la Fundación Notariado en el marco de los Cursos de Verano de la Universidad del País Vasco. Una petición aplicable tanto para desarrollar de viviendas modulares asequibles como impulsar la oferta residencial en alquiler.

La vivienda modular, que se perfila como una de las soluciones para ayudar a paliar el problema de la falta de oferta residencial, ha sido uno de los temas que han abordado los expertos en las jornadas, en las que han insistido en que se trata de un modelo que permite reducir tanto los costes como los plazos de construcción, aunque no está exento de desafíos en términos de seguridad jurídica, financiación y fiscalidad.

Durante su intervención, Sonia Díaz Español, socia fiscal de Cuatrecasas y exdirectora general de la Agencia Tributaria Valenciana, destacó que “la vivienda modular exige seguridad jurídica y fiscal si queremos vivienda asequible” y avisó de que “el vacío normativo penaliza fiscalmente la innovación y limita la financiación”.

Además de poner sobre la mesa la necesidad de una revisión normativa para impulsar este tipo de construcciones, Díaz Español recomendó "clarificar la fiscalidad con criterios técnicos comunes en toda España”, para lo que ve fundamental "fomentar el diálogo, la transparencia y la intervención de todas las partes"; y abogó por una fiscalidad clara y homogénea en todo el territorio: “Sin ella, España se queda atrás”, subrayó.

Por otro lado, Sergio Carrasco Mayans, abogado e Ingeniero de Telecomunicaciones y de Informática, explicó que “es necesario estandarizar los procesos de construcción y ejecución de la vivienda modular para que esta sea una opción realmente útil”. 

Los ponentes también coincidieron en la necesidad de definir fórmulas jurídicas para ofrecer garantías tanto a compradores como a promotores, así como alternativas a la financiación hipotecaria tradicional, en las que podrían participar las 'fintech' o el 'blockchain'.

Otra de las reclamaciones de los expertos fue aumentar la seguridad jurídica en el mercado del alquiler, tanto para los propietarios como para los inquilinos. Y uno de los ejemplos más repetidos fue el de los desahucios.

En este sentido, Eduardo Vázquez de Castro, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Cantabria, destacó la importancia de fijar plazos claros y criterios homogéneos en los procedimientos de desahucio para “aumentar la previsibilidad y fomentar la confianza” en el mercado arrendaticio. También insistió en que “proteger al arrendatario vulnerable no debe significar blindar el abuso”, y recalcó que la celeridad procesal, los incentivos fiscales y la intermediación pública o privada son claves para incorporar más viviendas vacías al mercado.

Por su parte, Vicente Magro, magistrado del Tribunal Supremo, abogó por reformas legales que garanticen una respuesta ágil frente a la okupación ilegal, como el desalojo en un máximo de 24 horas, el refuerzo del papel de la policía en situaciones de flagrancia o la creación de una ley integral sobre pérdida de posesión. 

Magro alertó de que “la vulnerabilidad no puede recaer sobre los propietarios”, quienes también sufren un impacto económico y moral ante la falta de soluciones rápidas; y se mostró a favor de que los contratos de arrendamiento se eleven "a escritura pública" para aportar mayor seguridad a los propietarios.

Ángel Nanclares, decano del Colegio Notarial del País Vasco, también defendió el valor de la escritura pública también en el ámbito del alquiler. “Un negocio jurídico se escritura porque la sociedad lo respalda y le es útil. La compraventa ya no se concibe sin escritura pública y debemos aspirar a lo mismo en los arrendamientos", concretó.

Javier Valentín Peñate, vicepresidente de la Asociación Canaria de Alquiler Vacacional (ASCAV), se sumó a la petición de reforzar la seguridad jurídica en el mercado del alquiler y advirtió que, sin ella, "la oferta seguirá estancada”; mientras que Natalia Palomar, directora jurídica de Provivienda, apostó por fórmulas complementarias a la promoción pública tradicional para impulsar la oferta, como las bolsas de alquiler asequible o las asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro, que, en su opinión, permitirían movilizar vivienda vacía bajo esquemas seguros y con apoyo institucional.

La importancia de los datos

Durante las jornadas, los expertos abordaron otras cuestiones como el uso de datos notariales para orientar las políticas públicas, con especial atención al papel que pueden desempeñar los notarios como garantes de seguridad y transparencia en este entorno digital.

Así lo defendió el decano del Colegio Notarial del País Vasco, que manifestó que "contar con datos exactos y actualizados de los alquileres permitiría a los poderes públicos tomar decisiones más adecuadas”.

José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, por ejemplo, propuso avanzar hacia un gemelo digital del mercado inmobiliario, que integre información del Notariado, el Catastro y fuentes tributarias para poder simular políticas y prever sus efectos. 

En esa línea, José Carlos Díez, profesor de Macroeconomía y Finanzas Internacionales de la Universidad de Alcalá, expuso que una de las soluciones para paliar la falta de datos y para fomentar la transparencia en el mercado es que "los notarios dispongan de todos los datos de los alquileres, ordenarlos y tendremos una base fantástica para trabajar en políticas públicas".

Mientras, Sergio Carrasco Mayans señaló que “la condición previa para cualquier reforma eficaz del mercado de la vivienda es la creación de una plataforma de datos compartida y gobernada de forma colaborativa”, y destacó el potencial de la inteligencia artificial (IA) para anticipar tensiones en el mercado, facilitar modelos de 'scoring' crediticio y priorizar rehabilitaciones basadas en criterios sociales y medioambientales. “La información es el núcleo principal, y el acceso a un repositorio adecuado es el primer paso para la toma de decisiones de cualquier tipo”, expuso el abogado e ingeniero.

Para clausurar la jornada, Concepción Pilar Barrio Del Olmo, presidenta de Fundación Notariado y del Consejo General del Notariado, destacó que “es importantísimo contar con datos fiables para un funcionamiento eficiente del mercado. En este curso se han propuesto soluciones basadas en la seguridad jurídica, la transparencia y la información, como el cumplimiento de la ley para lograr el equilibrio entre la oferta y la demanda, pero también la innovación con la digitalización como instrumento". Y concluyó que "los notarios ya lo veníamos diciendo, pero aquí han sido los ponentes quienes han demandado la necesidad de formalizar los alquileres en escritura pública, para la seguridad jurídica de arrendador y arrendatario, pero también para contar con la información necesaria ante los retos que se nos plantean”.