Cómo funcionan las hipotecas para locales comerciales

Las hipotecas no solo están pensadas para la compra de vivienda. En el mercado también encontramos préstamos para financiar la adquisición de un local comercial, que es uno de los activos inmobiliarios que ofrece mayor rentabilidad actualmente. 

Sin embargo, sus características son diferentes a los de los préstamos sobre viviendas. Por ejemplo, los bancos establecen unos requisitos más exigentes al suponer una operación de mayor riesgo, lo que se traduce en unos plazos de amortización más cortos y un tipo de interés más alto. También es necesario contar con ahorros, ya que el porcentaje de financiación no suele superar el 70% y conlleva una serie de gastos extra.

Repasamos las condiciones generales que establece el sector financiero en este tipo de hipotecas:

Hipotecas para locales comerciales: un proyecto de más riesgo para el banco

Lo primero que debemos tener en cuenta a la hora de hablar de hipotecas para locales comerciales es que, para los bancos, estos proyectos representan más riesgo que la compra de una vivienda. ¿Por qué? Porque entienden que, en caso de dificultades económicas, la hipoteca de un local comercial corre más riesgo de impago que la de una casa (de la que depende tener un sitio en donde vivir).

Con esta perspectiva, pedir una hipoteca para adquirir un local comercial va a implicar tener que hacer frente a condiciones menos favorables para el cliente, así como hacer frente a unos requisitos más exigentes por parte del banco a la hora de la concesión de la misma.

Diferencias entre las hipotecas para locales comerciales y viviendas

A la hora de solicitar una hipoteca para un local comercial, estas son las principales diferencias que vamos a encontrar con una hipoteca para una vivienda y que tendremos que tener en cuenta:

Plazos de amortización más cortos

Los plazos que nos va a ofrecer el banco para devolverle el dinero que nos presta van a ser más cortos. De media, la hipoteca de una vivienda se plantea para ser devuelta en unos 20-30 años aproximadamente. En el caso de la hipoteca de un local comercial lo más habitual es que estemos hablando de un plazo de devolución de unos 15-20 años aproximadamente.

Tipos de interés más elevados que en las hipotecas para viviendas

Otro factor que diferencia las hipotecas para locales de las hipotecas para viviendas son los intereses que vamos a tener que pagar por el préstamo. En general, serán más elevados, tanto en el caso de una hipoteca fija como de una variable.

Menor porcentaje de financiación

Actualmente casi ningún banco financia una hipoteca al 100%. En el caso de las viviendas, lo más habitual es que se financie hasta el 80% aproximadamente. Sin embargo, en el caso de las hipotecas para locales, este porcentaje se reduce hasta el 60-70% en la mayoría de los casos. En consecuencia, vamos a necesitar contar con mayor cantidad de ahorros iniciales si queremos adquirir el local.

Más gastos que debe asumir el cliente

La ley hipotecaria de 2019 redujo al mínimo los gastos que los clientes de los bancos deben pagar por la concesión de una hipoteca. Sin embargo, hay que tener en cuenta que estos gastos los asume el banco solo en el caso de las hipotecas destinadas a “uso doméstico”, algo que no sucede cuando vamos a comprar un local.

En consecuencia, otra de las principales diferencias entre las hipotecas para locales comerciales y las hipotecas para viviendas es que, las primeras, tienen muchos más gastos asociados. De este modo, el cliente deberá pagar gastos como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), la notaría, gastos derivados del Registro de la Propiedad, y de la gestoría.

¿Se puede pedir una hipoteca para un local comercial para convertirlo en vivienda?

Sí, se puede. Pero en este caso la hipoteca seguirá concediéndose sobre un local. Es decir, aunque el uso que vayamos a hacer de ese local sea el de reconvertirlo en vivienda, desde una perspectiva legal y a efectos de la concesión de una hipoteca, la operación que realizaremos será la compra de un local, con todo lo que ello implica.