El euríbor a 12 meses ha frenado su ritmo de subidas en marzo. A pesar de que el indicador de la mayoría de las hipotecas variables en España ha cerrado el tercer mes del año al alza y se mantiene en máximos desde finales de 2008, al situarse a las puertas del 3,65% en tasa mensual, el último estudio de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) deja entrever que su rally tiene un impacto limitado entre los hipotecados.
Según el documento, firmado por Raymond Torres, director de coyuntura económica de Funcas, son varios los factores que definen el impacto que tiene la subida del indicador en las economías domésticas. "El impacto del alza del euríbor en las cuotas de los préstamos hipotecarios para vivienda depende principalmente del saldo vivo de la deuda a que se enfrentan los hogares. Las circunstancias, por tanto, son muy dispares según la antigüedad del préstamo, del mismo modo que la vulnerabilidad de las familias está también determinada por su nivel de ingresos", asegura el estudio.
Torres afirma que la subida del euríbor ya esta enfriando el mercado de la vivienda, al constatar que "las compraventas se han desacelerado y la curva de precios empieza a doblegarse", aunque insiste en que "de momento no puede decirse que plantee un riesgo macroeconómico excesivo".
El motivo es que, según calcula la fundación, el número de familias especialmente vulnerables ante la subida del euríbor es de unas 260.000.
"La escalada del euríbor ha suscitado una gran preocupación acerca del coste de las hipotecas y de la capacidad de los hogares para asumirlo. La perspectiva de nuevos incrementos de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), ante la presión de una tasa de inflación todavía alejada del objetivo, acrecienta esa inquietud. Con frecuencia, sin embargo, el debate se basa en estimaciones del impacto del incremento de los tipos de interés a nivel agregado, sin tener en cuenta de manera adecuada la diversidad de situaciones ni la estructura del mercado hipotecario, algo que dificulta el diagnóstico acerca del grado de restricción de la política monetaria. El objetivo es, en primer lugar, aportar una cuantificación recurriendo a datos desagregados a partir de fuentes oficiales. Y, en segundo lugar, examinar las implicaciones macroeconómicas", sostiene el director de coyuntura económica de Funcas.
Pero, ¿cómo ha llegado a esos cálculos? La respuesta está en los factores anteriormente mencionados que determinan el mayor o menor impacto de la escalada del euríbor en la economía de las familias.
"Para analizar el impacto del alza del euríbor en el coste de las hipotecas, es crucial tener en cuenta el remanente de deuda al que se enfrentan los hogares. Por ejemplo, si bien la hipoteca media de nueva contratación se eleva a cerca de 145.000 euros (según los datos de la Asociación Hipotecaria Española para el tercer trimestre de 2022, último disponible), en las hipotecas suscritas con anterioridad una parte de la deuda está amortizada, reduciendo el salvo vivo hasta el entorno de 82.700 euros, es decir, casi la mitad. A partir de ahí, se puede estimar que cada punto porcentual de incremento del euríbor encarece la cuota mensual cerca de 43 euros, para una hipoteca media contraída a un plazo de 25 años (vencimiento más usual). Esta estimación difiere de los análisis basados en el coste soportado por las hipotecas recientemente suscritas, es decir, solo aquellas que apenas han empezado a amortizarse. Para estas, el coste del incremento del euríbor sube hasta 73 euros mensuales", recalca el estudio.
En segundo lugar, conviene tener en cuenta que las situaciones son también muy dispares según la antigüedad del préstamo: "los particulares con préstamos más antiguos, con poca deuda residual, apenas se resentirán de la subida del precio del dinero, a la inversa de los que acaban de contraer un crédito", recalca Funcas.
En este sentido, el organismo cifra en 5,7 millones de préstamos hipotecarios para la compra de vivienda actualmente en vigor y explica que "el 56,8 % de ellos –aquellos con una antigüedad superior a cinco años– se verán relativamente poco afectados. El impacto de la subida de tipos será mayor para el resto de hipotecas, cuyo número se eleva a cerca de 2,6 millones".
Ahora bien, de estos 2,6 millones de hipotecas, más de la mitad son a tipo fijo, mientras que el resto son a tipo variable o mixto. El tipo mixto incluye un tramo fijo inicial (de entre 5 y 15 años, según el banco) que luego se reconvierte en variable. Por tanto, hay menos de 1,3 millones de hipotecas a tipo variable firmadas hace menos de cinco años.
Y aquí entra en juego otro factor: el nivel de ingresos de los hogares. Según la Encuesta Financiera de las Familias de 2020 (último año disponible), detalla Funcas, "las familias endeudadas con rentas bajas y medias-bajas soportan cargas financieras (proporcionalmente a su renta disponible) muy superiores a la media de familias endeudadas. Para el primer quintil de rentas, el peso de las cargas financieras es un 75% superior a la media, y en el caso del segundo quintil, el diferencial es todavía del 25%. Habida cuenta de la proporción de hogares endeudados en esos dos quintiles, y bajo la hipótesis de una distribución de la deuda por años de antigüedad equiparable a la que se observa para la población en general, se puede estimar que el número de familias especialmente vulnerables ante el alza del euríbor se eleva a 260.000".
Por otro lado, el documento insiste en que, a pesar de que el euríbor ha vivido en el último año su mayor subida de la serie histórica, si descontamos el incremento salarial el euríbor real se ha incrementado dos décimas, y no casi cuatro puntos. En 2008, cuando el indicador de referencia de las hipotecas variables se movía en el 5,4%, el euríbor real (esto es, descontando la subida de los sueldos) se situó en el 1,9%.
Y también cuatifica que el impacto en la renta bruta disponible de las familias es inferior al 2%. En este sentido, señala que "teniendo en cuenta el volumen de deuda hipotecaria viva contratada a tipos variables por los hogares, el incremento del euríbor cercano a 4 puntos porcentuales desde inicios de 2022 redunda en un incremento de 13.000 millones de euros en los pagos por intereses de los hogares, equivalente a una detracción de su renta disponible bruta del 1,6%".
No plantea un riesgo macroeconómico excesivo
El director de coyuntura económica de Funcas confiesa que la subida del euríbor resentirá el mercado de la vivienda, ya que "el esfuerzo financiero que supone la compra de una vivienda se ha incrementado significativamente, lo que unido al endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito augura una moderación de la demanda".
Sin embargo, cree que la vivienda seguirá siendo un activo refugio y que este atractivo "actuará como un soporte a la demanda, especialmente en el actual contexto de alta inflación, cuasi nula remuneración de los depósitos bancarios y volatilidad de los precios de los activos financieros. La bonanza de la inversión extranjera en inmuebles también tiende a sostener el mercado. Según los valores registrales, la demanda extranjera roza el 15% del total de transacciones, máximo de la serie histórica".
Además, afirma que, por el lado de los bancos, "el coste de eventuales impagos parece manejable habida cuenta de las actuales provisiones y otros colchones de liquidez". También destaca la importancia de las medidas que pactó el Gobierno con el sector financiero para ayudar a los hipotecados vulnerables, pensadas para aliviar la "fuerte elevación de las cargas financieras en relación a su renta disponible" que van a experimentar estos estos colectivos con ingresos reducidos.
Con todo, Funcas insiste en que "de momento la subida del euríbor no plantea un riesgo macroeconómico excesivo", aunque, a largo plazo, la evolución del empleo será determinante en la capacidad de las familias para devolver los préstamos.
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