El inmobiliario sanitario vive su momento dorado en España. Con el envejecimiento de la población avanzando en silencio pero de forma imparable y cada vez más capital buscando refugio en activos alternativos, hospitales, residencias y proyectos de senior living se han convertido en uno de los destinos favoritos de los inversores. Los números ya hablan de récord.
La inversión en activos inmobiliarios sanitarios alcanzó 1.358 millones de euros en 2025, el mayor volumen registrado hasta la fecha en este mercado en España, según el informe ‘Healthcare en España’ de Colliers. Este máximo histórico se apoya en un entorno macroeconómico más estable y en tendencias estructurales como el envejecimiento demográfico, la mayor penetración del seguro privado y la profesionalización de los operadores.
El interés inversor, además, se ha visto impulsado por la entrada de family offices y el retorno de inversores tradicionales, lo que ha favorecido una nueva compresión de yields y un mayor apetito por activos prime y proyectos greenfield, sobre todo en zonas con fuerte presión demográfica y aseguradora. Aun así, el sector sigue en plena transformación y exige una selección cada vez más estratégica por parte del capital.
Las residencias de mayores volvieron a liderar la inversión sanitaria en 2025, con 867 millones de euros. Parte de este dinamismo se explica por la entrada de Stepstone y Greykite en Vitalia y por la intensa actividad de family offices, tanto en activos en rentabilidad como en nuevos desarrollos. El trasfondo es una necesidad estructural: el ratio de cobertura se sitúa en 4,01 camas por cada 100 habitantes mayores de 65 años, por debajo del nivel de referencia, lo que deja un déficit de unas 103.000 camas.
“El interés inversor en residencias de mayores responde a una necesidad estructural no cubierta. El reto está ahora en acelerar el desarrollo de nueva oferta en ubicaciones con demanda sólida”, afirma Laura Díaz, directora de Healthcare en Colliers.
En el ámbito hospitalario, el mercado ha estado marcado por la renovación del convenio MUFACE 2025-2027, dotado con 4.808 millones de euros, y por el crecimiento del seguro privado, que ya cubre a 13 millones de personas, el 26,5% de la población. La inversión en activos hospitalarios sumó 411 millones en 2025 y ha servido para reforzar la posición de los grandes operadores en sus áreas de influencia.
Sin embargo, el reto vuelve a ser de capacidad. Una vez ejecutado el pipeline actual, el ratio de cobertura de camas hospitalarias privadas podría caer hasta 3,68 en 2031. Para mantener el nivel actual (4,04) será necesario desarrollar 5.500 nuevas camas en los próximos dos años, lo que equivale a una inversión anual aproximada de 1.230 millones.
El senior living, por su parte, sigue ganando terreno en España, que se consolida como destino atractivo para el sénior europeo. Aunque la oferta es todavía reducida, con algo más de 4.000 unidades operativas, el volumen de proyectos en marcha permite anticipar que la capacidad podría duplicarse hasta 8.000 unidades en los próximos cinco años. En 2025, la inversión en este segmento fue de 80 millones de euros, con la entrada de nuevos modelos residenciales y alianzas estratégicas en formatos urbanos y de costa.
De cara a los próximos años, Colliers señala que el atractivo del sector reside en su potencial a medio y largo plazo. Anticipar tendencias, entender cómo evoluciona la demanda asistencial y residencial y detectar nichos poco cubiertos (como el senior living o la salud mental) será clave para ajustar el binomio riesgo-retorno.
“El récord de inversión alcanzado en 2025 confirma el interés estructural del capital por el sector sanitario español. La clave para los inversores estará en combinar una lectura precisa de la demanda con modelos operativos y ubicaciones capaces de generar valor de forma sostenida”, concluye Laura Díaz.
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