DWS sitúa a Madrid y la vivienda entre las inversiones inmobiliarias más rentables

La gestora alemana DWS prevé una etapa de crecimiento para la inversión inmobiliaria. Tras la caída de la rentabilidad registrada en 2024 a nivel global, en los tres primeros trimestres del año pasado el rendimiento creció un 4% y la tendencia se acelerará en lo que queda de década. 

“El mercado inmobiliario mundial parece estar en plena recuperación. Y aunque aún no esté en pleno auge, la historia parece estar evolucionando hacia el crecimiento y las oportunidades”, explica el brazo inmobiliario de Deutsche Bank.

Sus cálculos apuntan a que la rentabilidad neta media anual escalará hasta el 7,5% durante los próximos cinco años, impulsada por el aumento de los alquileres y los rendimientos más altos de los activos de calidad.

“De cara a 2026, y a lo largo de la segunda mitad de esta década, prevemos la posibilidad de un periodo de rendimiento elevado. Los atractivos rendimientos iniciales, los sólidos fundamentos y las previsibles bajadas de los tipos de interés podrían ser un buen augurio para el rendimiento inmobiliario. Es importante destacar que consideramos que este resultado es plausible en las tres regiones que cubrimos -Estados Unidos, Europa y Asia-Pacífico- y no prevemos diferencias significativas en el rendimiento agregado”, destaca el estudio.

Ahora bien, DWS descarta un comportamiento homogéneo tanto por ciudades como por sectores. 

A pesar de la recuperación general, las diferencias locales serán notables. En concreto, Miami, Atlanta, Nashville, Berlín, Madrid, Londres, Seúl, Sídney y Brisbane se perfilan como los mercados que lograrán los rendimientos más sólidos en el próximo lustro, mientras que metrópolis como Nueva York, París y Tokio ofrecerán oportunidades más selectivas. 

Por sectores, el residencial y el industrial se mantienen como los preferidos a nivel mundial, aunque ciertas áreas de oficinas y comercio minorista también presentan oportunidades estratégicas. Por ejemplo, destaca el ‘retail’ en Estados Unidos y las oficinas en el norte de Asia o Sídney.

Para la gestora alemana, uno de los factores clave que va a impulsar el mercado inmobiliario es la escasez de oferta, que ha provocado que muchas ciudades registren unos alquileres récord tanto en viviendas como en oficinas.

“Una característica común a casi todos los mercados que cubrimos es que, en los últimos años, se ha producido una reducción significativa de la actividad promotora. Debido al riesgo, la revalorización y el fuerte aumento de los costes de construcción, los promotores han tenido dificultades para poner en marcha nuevos proyectos, lo que ha provocado una creciente escasez de nuevas construcciones y una previsión de oferta mucho menor en los próximos años, con la consiguiente perspectiva de escasez”, recalca DWS. 

Y este escenario de desajuste entre oferta y demanda ha abierto oportunidades para estrategias de gestión activa, remodelación y desarrollo. “La situación de la oferta debería influir en el enfoque, tanto en la selección del mercado como en la estrategia de inversión. Este contexto podría facilitar estrategias de gestión más activas, como el realquiler, la remodelación y el desarrollo, con el objetivo de apoyar una mayor rentabilidad ajustada al riesgo, especialmente en aquellas ciudades y sectores en los que la escasez de oferta coincide con un nivel de demanda sostenido”, incide la gestora. 

Demografía, geopolítica y tecnología marcan el rumbo

Para los analistas de DWS, los tres grandes vectores que influirán en las estrategias de inversión a largo plazo son la demografía, la geopolítica y la tecnología, que en su opinión van más allá de ser cíclicos. Según la gestora, se han convertido en “cambios estructurales” y están transformando la forma de invertir y desarrollar activos.

Sobre las tendencias demográficas, esgrime que están remodelando la demanda de muchos sectores, pero sobre todo de la vivienda. En este sentido, afirma que la migración pospandemia y la movilidad global impulsan el crecimiento en ciudades del llamado Cinturón del Sol en EEUU (la zona sur del país), así como los centros urbanos de Europa y las áreas metropolitanas de Australia. Y a ello se suma una población envejecida al alza que impulsa la demanda de viviendas para mayores y los servicios relacionados con salud y bienestar; a la que se añade también la demanda de alojamientos para estudiantes internacionales y nómadas digitales.

En el caso de la geopolítica, DWS argumenta que la política arancelaria global y las restricciones comerciales afectan a la logística y la manufactura, generando un interés creciente por activos estratégicos urbanos, centros de fabricación rentables y ubicaciones logísticas clave a ambos lados del Atlántico.

Y, por último, recuerda que la tecnología está transformando la demanda de oficinas e instalaciones industriales. Según la gestora, la inteligencia artificial y la automatización reducen la necesidad de oficinas, pero aumentan la demanda de espacios céntricos y de alta calidad en polos tecnológicos globales. Por tanto, las oficinas ofrecen una oportunidad en inversiones destinadas al reposicionamiento, mientras que en el sector industrial la apuesta pasa por las instalaciones modernas adaptadas al comercio electrónico y la fabricación avanzada.

En definitiva, concluye DWS, el éxito en la inversión inmobiliaria dependerá de activos resilientes, estratégicamente ubicados y preparados para las tendencias demográficas, tecnológicas y geopolíticas, más allá de los ciclos económicos tradicionales.