El mercado inmobiliario institucional europeo está experimentando un profundo cambio de composición. El capital reduce progresivamente su exposición a oficinas y establecimientos comerciales para ganar posiciones en vivienda, logística y activos alternativos, según el informe ‘One Real Estate Universe’, elaborado conjuntamente por INREV y EPRA.
El estudio analiza cerca de dos décadas de información sobre el mercado inmobiliario cotizado y no cotizado y concluye que ambos segmentos han seguido una trayectoria similar. Además de alcanzar una escala institucional, han reducido su endeudamiento desde la crisis financiera y han reorientado sus carteras hacia los sectores con mejores perspectivas estructurales.
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El residencial se ha convertido en el mayor activo inmobiliario de los dos universos analizados. A cierre de 2025, representaba el 26,4% de las carteras de los fondos no cotizados incluidos en el índice de INREV y el 28,8% de las compañías inmobiliarias cotizadas del índice de EPRA. Estas cifras incluyen también las residencias de estudiantes.
La vivienda ha adelantado así a segmentos tradicionalmente dominantes como las oficinas y el retail. En el mercado no cotizado, los activos industriales y logísticos ocupan la segunda posición, con un peso del 24,6%, mientras que las oficinas representan el 18,7% y el retail apenas alcanza el 12,1%.
La transformación es algo menos intensa entre las inmobiliarias cotizadas. En este segmento, las oficinas todavía suponen el 23,1% de las carteras y el retail mantiene un peso del 20,7%. En conjunto, ambos sectores concentran el 43,8% de la exposición cotizada, frente al 30,8% del mercado no cotizado.
El retail reduce su peso a menos de la mitad
La pérdida de protagonismo de los activos comerciales constituye uno de los principales cambios registrados durante los últimos años. Según el informe, la participación del retail en las carteras inmobiliarias europeas se ha reducido a menos de la mitad desde 2012.
En el mercado no cotizado, su peso ha pasado del 25,1% al 12,1% entre 2012 y 2025. Entre las compañías cotizadas, la caída ha sido desde el 42,6% hasta el 20,7%.
Detrás de este ajuste se encuentran cambios estructurales como el crecimiento del comercio electrónico, las dificultades atravesadas por algunos grandes propietarios de centros comerciales y la reasignación de capital hacia segmentos con mayor demanda.
Las oficinas también han perdido terreno, especialmente después de la pandemia y de la extensión del trabajo híbrido. Aunque continúan siendo uno de los principales componentes de las carteras, el capital institucional está aumentando su exposición a actividades vinculadas a la vivienda, la distribución de mercancías y otros usos especializados.
La vivienda y la logística ya concentran conjuntamente más de la mitad de la cartera inmobiliaria no cotizada analizada por INREV. El informe considera que esta evolución representa una transformación estructural de las asignaciones, más que un simple movimiento coyuntural provocado por el último ciclo inmobiliario.
El desplazamiento sectorial ha venido acompañado de un cambio geográfico. Alemania ha sustituido al Reino Unido como principal mercado tanto para los fondos no cotizados como para las inmobiliarias que cotizan en bolsa.
El país germano concentra el 24,6% de la cartera no cotizada y el 23,4% de la cotizada. Su avance está relacionado, sobre todo, con el crecimiento de las grandes plataformas residenciales y con la consolidación empresarial producida en este segmento.
En el mercado bursátil destaca la integración de Vonovia y Deutsche Wohnen, completada en 2021. La operación creó una compañía con alrededor de 568.000 viviendas y unos activos inmobiliarios próximos a 90.000 millones de euros.
El Reino Unido, por el contrario, ha perdido peso relativo. Su participación en la cartera cotizada se ha reducido desde aproximadamente el 26% en 2012 hasta el 18% en 2025. El informe aclara que esta caída no implica necesariamente una contracción de los activos británicos en términos absolutos, sino un crecimiento mucho más rápido de la vivienda alemana y de las plataformas logísticas paneuropeas.
Un mercado de más de dos billones de euros
La transformación se produce dentro de un mercado que ya supera los dos billones de euros. El universo inmobiliario europeo no cotizado alcanzaba un valor bruto de los activos de unos 1,03 billones de euros al cierre de 2025. Por su parte, el mercado cotizado se situaba cerca de los 971.000 millones en términos de valor bruto implícito ajustado por el valor neto de los activos.
Solo los fondos inmobiliarios no cotizados de capital sumaban aproximadamente 519.000 millones de euros. El conjunto de este mercado ha multiplicado casi por cinco su tamaño desde 2005, cuando su valor bruto rondaba los 219.000 millones.
Las dos vías de acceso presentan, no obstante, diferencias relevantes. El mercado cotizado permite invertir con mayor liquidez en compañías especializadas y facilita una rotación más rápida entre sectores. Los fondos no cotizados, en cambio, suelen ofrecer carteras más diversificadas por países y tipos de activos, aunque los cambios de asignación resultan más lentos.
Estas diferencias también determinan la forma de acceder a cada mercado. La vivienda alemana se encuentra principalmente en manos de compañías cotizadas, mientras que la exposición residencial en Países Bajos se canaliza mayoritariamente mediante vehículos no cotizados. Algo parecido sucede con el retail francés, dominado por el mercado bursátil, y con el portugués, donde predominan los fondos privados.
Para INREV y EPRA, las dos fórmulas no deben entenderse como alternativas enfrentadas, sino como vías complementarias para construir una cartera inmobiliaria europea. La cuestión para los inversores ya no es elegir simplemente entre activos cotizados y no cotizados, sino determinar qué combinación permite acceder mejor a cada país y sector.
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