Es sabido que el propietario puede reclamar una indemnización por los daños causados por un inquilino. Pero si finalmente la percibe, aparece una segunda cuestión: ¿cómo tributa ese dinero?
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La Dirección General de Tributos (DGT) acaba de pronunciarse sobre esta situación en la consulta vinculante V1350-26, de 3 de junio. El caso parte de una vivienda que estuvo alquilada durante más de seis años y que, al ser devuelta, presentaba daños en el tejado, puertas, ventanas, paredes, baños y otras partes del inmueble, además de desperfectos en buena parte del mobiliario.
¿Cómo tributa la indemnización del inquilino en el IRPF?
Tributos parte de que este arrendamiento no constituye una actividad económica para la consultante. En estas circunstancias, la indemnización por los daños ocasionados tiene la consideración de rendimiento del capital inmobiliario, conforme al artículo 22.1 de la Ley 35/2006, del IRPF.
En consecuencia, que se destine a reparar la vivienda no impide que mantenga tal calificación fiscal. En primer lugar debe determinarse cómo tributa la indemnización y, por separado, si las reparaciones cumplen los requisitos para ser deducibles.
¿Cuándo debe declararse la indemnización por los daños en el inmueble?
En el caso estudiado, la propietaria acudió al juzgado porque los antiguos inquilinos solo asumieron una parte de los daños. Por tanto, estaba pendiente que el juez determinara su derecho a cobrar la indemnización, además del importe exacto.
El artículo 14.2.a) de la Ley del IRPF establece una regla para las rentas cuya percepción o cuantía depende de una resolución judicial. En estos casos, la indemnización se imputará al periodo en el que adquiera firmeza la sentencia, no teniendo que coincidir con el ejercicio en el que se produjeron los daños ni con el año en que se presentó la demanda.
La indemnización puede tener una reducción del 30%
La tributación de la indemnización tiene además una particularidad que puede beneficiar al propietario. El artículo 23.3 permite aplicar una reducción del 30% a los rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, con el límite de 300.000 euros anuales.
Además, el artículo 15 del Reglamento del IRPF incluye entre estos rendimientos las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.
Por este motivo, podrá aplicarse la reducción del 30% cuando la indemnización se impute en un único periodo impositivo. Una vez aplicada, el rendimiento se integrará en la base imponible general.
¿Qué reparaciones se pueden deducir en el IRPF?
El propietario puede destinar la indemnización al coste de reparar los daños, pero no todas las obras reciben el mismo tratamiento fiscal. La DGT distingue entre los gastos de reparación y conservación y las actuaciones que constituyen una ampliación o mejora. Las primeras son las destinadas a mantener la vivienda y su capacidad de uso, mientras que las segundas buscan aumentar su capacidad o habitabilidad o prolongar su vida útil.
La diferencia tiene consecuencias directas en el IRPF. Los gastos de conservación y las reparaciones pueden deducirse para calcular el rendimiento neto. En cambio, las ampliaciones o mejoras no se consideran gastos deducibles por este concepto, sino que se incorporan al valor de adquisición y pueden tenerse en cuenta a efectos de amortización.
Además, la normativa establece que los gastos de reparación y conservación no pueden superar los rendimientos íntegros obtenidos por el inmueble en el periodo impositivo, aunque de existir un exceso, la cantidad que no se haya deducido podrá trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes, con el mismo límite.
¿Se pueden deducir las reparaciones si la vivienda está vacía?
En este caso, los inquilinos ya habían abandonado el inmueble cuando se plantearon las reparaciones. Tributos recuerda que, si no está alquilado, debe existir una correlación entre los gastos de reparación y conservación y los ingresos derivados de un posible arrendamiento posterior.
Por tanto, que la vivienda permanezca vacía durante las obras no impide se puedan deducir. Lo determinante es que las actuaciones estén “dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por su titular”.
Cómo acreditar la finalidad de las reparaciones
En los procedimientos tributarios, corresponde al contribuyente acreditar los hechos que sustentan su derecho a deducir gastos como estos. Cuando estén originados por intervenciones realizadas por empresarios o profesionales, el artículo 106.4 de la Ley General Tributaria establece que se justificarán prioritariamente mediante la correspondiente factura.
Sin embargo, la DGT advierte que este documento no constituye por sí solo un medio de prueba privilegiado. Si la Administración cuestiona la efectividad de los trabajos, el propietario tendrá que aportar pruebas que acrediten la realidad de las operaciones.
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