Mayores de 65: la donación del 50% de la vivienda también puede quedar exenta

Sabemos que donar una vivienda tiene importantes consecuencias fiscales, pues aunque no se produzca una venta ni se reciba dinero, a ojos de Hacienda puede generar una ganancia patrimonial para quien transmite el inmueble.

Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp

Pero la situación cambia cuando el propietario tiene más de 65 años y el inmueble es su vivienda habitual. En estos casos, la Ley del IRPF establece una exención que puede evitar la tributación.

La Dirección General de Tributos (DGT) se ha pronunciado en la consulta vinculante V0571-26, de 11 de marzo, sobre un caso muy concreto: un mayor de 65 que quiere donar a su cónyuge la mitad de su vivienda.

Donar parte de una vivienda también puede generar una ganancia patrimonial

Que no exista un precio no significa que la donación sea irrelevante para Hacienda. La transmisión de la vivienda (aunque sea en parte) supone una alteración en el patrimonio del propietario, generando una ganancia o pérdida patrimonial.

Para calcularla se compara el valor de adquisición con el de transmisión. En una donación, al tratarse de una transmisión gratuita, se aplican las reglas del artículo 36 de la Ley 35/2006 y los valores se determinan conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan superar el valor de mercado.

Exención del IRPF para mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual

El artículo 33.4.b) establece que están exentas las ganancias patrimoniales que se produzcan con motivo de la transmisión de la vivienda habitual en este grupo de edad. La exención también se aplica a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

La DGT recuerda que esta exención también puede aplicarse cuando la transmisión se realiza mediante una donación. Es decir, no es necesario que el propietario venda su inmueble para que pueda jugar esta carta fiscal.

Lo que hace singular al caso analizado es que la transmisión es parcial: el propietario solo dona el 50% de su vivienda. Pero Tributos concluye que la ganancia patrimonial que genere esa operación también puede quedar exenta mientras se cumplan los requisitos. Por tanto, la normativa no exige que la transmisión afecte a la totalidad del inmueble.

Requisitos para aplicar la exención por transmitir la vivienda habitual

En cualquier caso, no basta con tener más de 65 años. La vivienda debe tener la consideración de habitual y el artículo 41 bis del Reglamento del impuesto establece como regla general que debe tratarse del inmueble donde el contribuyente haya residido durante al menos tres años, aunque existen excepciones cuando las circunstancias obligan a cambiar de domicilio, como el matrimonio, la separación o determinadas situaciones laborales.

Con todo, para aplicar esta exención no es imprescindible que viva allí en el momento de la transmisión, ya que el apartado 3 de este artículo permite mantener la consideración de vivienda habitual si ha tenido tal condición hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

La condición de vivienda habitual debe poder acreditarse

La DGT puntualiza que probar que la vivienda constituye (o ha constituido) su residencia es una cuestión de hecho que se debe poder justificar por cualquier medio de prueba válido en derecho, de conformidad con los artículos 105 y 106 de la Ley General Tributaria.

Asimismo, aclara que la valoración de dichas pruebas corresponde a los órganos de gestión e inspección de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) en caso de comprobación.

La donación de la vivienda puede tributar por otros impuestos

Recordemos que la consulta solo aborda las consecuencias de la operación en el IRPF para el donante. La exención de la ganancia no significa que la donación quede libre de cualquier otro tributo.

Quien recibe el inmueble estará sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con arreglo a la normativa estatal y autonómica que resulte aplicable, ya que existen diferencias importantes en cuanto a reducciones, bonificaciones y otros beneficios fiscales en distintas partes del territorio.

Por otro lado, habrá que comprobar, en su caso, la tributación por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal.