Heredar una vivienda no solo implica asumir su propiedad. También conlleva una serie de gastos que pueden adquirir una gran importancia años después, cuando llega el momento de venderla. Uno de ellos es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
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La pregunta es sencilla: si un heredero pagó este tributo (más conocido como plusvalía municipal) al recibir el inmueble, ¿puede tener en cuenta ese importe cuando calcule la ganancia patrimonial al transmitirlo?
La Dirección General de Tributos (DGT) ha arrojado luz sobre esta cuestión en la consulta vinculante V0231-26 y la respuesta puede reducir la factura fiscal de muchos contribuyentes: el IIVTNU satisfecho por el heredero sí puede sumarse al valor de adquisición.
¿Cómo se calcula el valor de adquisición de una vivienda heredada?
El artículo 33 de la Ley 35/2006, considera que existe una ganancia o pérdida patrimonial cuando la transmisión de un bien produce una variación en el patrimonio del contribuyente, mientras que el artículo 34 dispone, con carácter general, que esa alteración se obtiene comparando los valores de adquisición y transmisión.
Pero una vivienda heredada presenta una particularidad: el heredero no paga un precio por adquirirla. Por ello, el artículo 36 de la misma norma prevé una regla específica para las adquisiciones a título lucrativo, remitiéndose a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), con el límite del valor de mercado.
Sobre esa cuantía pueden añadirse los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, mientras hayan sido satisfechos por el heredero y puedan justificarse. Entre ellos figura precisamente la plusvalía municipal.
El ISD también puede formar parte del valor de adquisición, pero solo debe computarse la parte que corresponda al inmueble y al porcentaje heredado por el contribuyente. La DGT menciona asimismo, entre otros, los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y asesoramiento.
¿Cómo afecta la plusvalía municipal a la ganancia patrimonial?
La plusvalía municipal no se resta directamente de la cuota del IRPF. Al incorporarse al valor de adquisición, puede reducir la ganancia que, en su caso, quedará sometida a tributación. Imaginemos que, conforme a las normas del ISD, el valor de la vivienda es de 200.000 euros y que el heredero paga 5.000 de IIVTNU y 5.000 más por otros gastos. En este caso, el valor de adquisición ascendería a 210.000 euros.
Si años después vende la vivienda por 250.000 euros, la diferencia entre ambos valores sería de 40.000, frente a los 50.000 que resultarían de no incorporar esos gastos y tributos al valor de adquisición. El contribuyente deberá integrar esa ganancia patrimonial de 40.000 euros en la base imponible del ahorro, conforme al artículo 49 de la Ley del IRPF
¿Es necesario guardar el justificante de la plusvalía municipal?
Sí. Y puede resultar decisivo años después, cuando llegue el momento de vender la vivienda. Tributos subraya que la consideración de estos gastos como parte del valor de adquisición constituye una cuestión de hecho.
Por ello, el contribuyente debe poder justificarlos mediante algún medio de prueba admitido en Derecho, como dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria; mientras que la valoración corresponderá, cuando proceda, a los órganos de gestión e inspección tributaria.
En este sentido, conviene conservar tanto la liquidación del IIVTNU como la del ISD y sus respectivos justificantes de pago, junto con el resto de documentos de la herencia y las facturas de los gastos incorporados al valor de adquisición.
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