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Incierto, pero con optimismo: los expertos desgranan las claves de 2021 y el futuro del inmobiliario

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Con el fin de desgranar hacia dónde va el mercado inmobiliario en 2021, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona organizaron la VI edición de la Tribuna Immoscòpia. La actual coyuntura económica provocada por la crisis sanitaria del coronavirus abre un escenario de incertidumbre en un sector que, pese a todo, ha aguantado este pasado 2020 los efectos de la pandemia.

Agustí Serra, secretario de la Agenda Urbana y Territorio Generalitat de Catalunya, quien dió la bienvenida al acto, lamentó la sentencia del Tribunal Constitucional (TC) que ha supuesto la anulación del decreto ley de la Generalitat de Catalunya sobre la regulación de los precios del mercado del alquiler en un contexto en el que “las situaciones de vulnerabilidad residencial han aumentado todavía más por la pandemia”.

Ha destacado que el 70% de los 4 millones de viviendas que forman el parque residencial de Catalunya se construyeron antes del 1980. Para Serra, por tanto, la rehabilitación de edificios ha de ser una prioridad tanto por la calidad ambiental y la calidad de vida de los ciudadanos como para recuperar el dinamismo de un sector con un peso muy importante en la economía de un país.

Economía y expectativas del sector en 2021

En este mesa de debate, Vicenç Hernández, CEO de Tecnotramit y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC), ha destacado las muchas lecciones aprendidas en 2020, “hemos tomado decisiones con más perspectiva, rápidas pero al mismo tiempo con calma, otro factor es el desaprendizaje, aprender a desaprender”. Puso hincapié en la situación compleja que supone la desigualdad entre la población, “porque todavía va a crecer más”.

Si la vacuna es efectiva, España crecerá entre un 4 y un 6% en 2021”, así lo vaticinó, el economista Gonzalo Bernardos, “podemos ser relativamente optimistas cuando se acabe la pandemia, pues si el 70% de la población está inmunizada en junio, la crisis inmobiliaria durará menos de dos años”.

Mientras que para Alex Fusté, economista Jefe del Grupo Andbank, el ahorro sube y eso es bueno. Pero le preocupa que nos instalemos en esta actitud monetaria laxa, “esto sale a cuenta si tienes activo, pero no todos lo tienen y por tanto genera mayor divergencia entre ricos y pobres”. Señaló que habrá inflación, “pero vendrá a partir de 2025, pues con este nivel de deuda será un problema”.

Perspectivas del mercado inmobiliario

Los datos de los API de Catalunya dan a conocer que la oferta de alquiler residencial en España aumentó un 50% en el año 2020, un porcentaje que en Catalunya llegó al 60% de aumento por el mayor protagonismo respecto a la media nacional del alquiler turístico reconvertido en alquiler de larga duración.

En las dos principales ciudades ese aumento se ha hecho todavía más patente: Barcelona duplicó su oferta de alquiler en sólo un año y Madrid alanzó una subida del 80% interanual.

El precio de la vivienda española se mantuvo estable desde el inicio del 2020 hasta finales del tercer trimestre. Si bien ciudades donde el precio por metro cuadrado ha bajado sutilmente, son aquellas que tenían el precio por metro cuadrado más alto, como por ejemplo Barcelona.

En cuanto al número de operaciones, las compraventas registradas en España disminuyeron un 18% interanual durante los 11 primeros meses del 2020, pasando de las 470.637 operaciones de 2019 a las 388.237 operaciones del año pasado.

En la mesa redonda del Immoscòpia se han analizado estos datos así como otras perspectivas del mercado inmobiliario en 2021.

Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio de Gestión Patrimonial de Servihabitat, remarcó que la demanda por el sector inmobiliario sigue existiendo, y aunque ya se han visto transacciones, “lo veremos con más fuerza más adelante”. Ha Álvarez le ha sorprendido el aumento de la oferta de alquiler residencial en España, “una oferta que viene por el desplazamiento de los alquileres temporales y turísticos hacia el alquiler cotidiano, pero es temporal  cuando volvamos a la normalidad, esto se reducirá o no será igual”.

Eduard Brull, tesorero de APCE (Asociación de Promotores de Cataluña), lanzó un mensaje de tranquilidad, pues se ha visto que la situación inmobiliaria en 2020 no ha sido tan grave como se esperaba en un inicio. “Hemos visto transacciones, en obra nueva se han cruzado operaciones y las obras han continuado a su ritmo”. “El sector la empresa inmobiliaria ha llegado con una salud que no tenía en 2018”.

Ivan Vaqué, director general de Forcadell, opinó que el sector inmobiliario es una víctima colateral de la pandemia, pero hay sectores que lo tienen más complicado. “Creo que en 2021 irá mejor siempre según el ritmo de vacunación, esperamos una mejoría en el segundo trimestre del año”.

Jordi Mateo, director nacional de Expansión en Tecnitasa, remarcó algo importante y es el cambio de costumbre de las personas, ha sido muy brusco, y debemos adaptarnos a él. Ensalzó el teletrabajo y la digitalización como dos herramientas que se han acelerado con la pandemia.

Análisis de las novedades jurídicas en el mercado inmobiliario

En general, el sector jurídico apoya la derogación parcial del TC de la regulación de los alquileres de la Generalitat de Catalunya. En la VI edición de la Tribuna Immoscòpia, Montserrat Junyent, responsable de asesoría jurídica de la AIC y el COAPI de Barcelona; Javier Orduña, ex Magistrado de la Sala Civil del Tribunal Supremo; y Carles Sala, secretario de Vivienda y Mejora Urbana de la Generalitat de Catalunya entre 2011 y 2018, han subrayado la necesidad de una “regulación estable y adaptada a las necesidades del sector”.

En base a ello, los especialistas creen que se está trasladando la responsabilidad de generación de parque público de vivienda al sector privado, cuando lo que se tiene que conseguir es una efectiva relación público-privada. “El sector público tiene que adoptar medidas que incentiven la construcción de un parque de vivienda social suficiente, no penalizar a los propietarios”.

Viviendas y ciudades: salud, sostenibilidad y equidad

La pandemia está acelerando cambios en las viviendas y en las ciudades que ya estaban presentes anteriorment. Para Núria Pedrals, arquitecta y presidenta de AuS (Arquitectura i Sostenibilitat), ver que la sostenibilidad es fundamental en la construcción de vivienda, “nos da fuerza para promover nuevas políticas ideas hacia esa dirección e implantar soluciones que aportarán beneficios a las personas”.

En esta línea, Josep Casas, subdirector general de Arquitectura y Vivienda de la Generalitat de Catalunya, destacó que todo ha cambiado, “nos hemos encerrado en nuestras ciudades y pueblos, esto hace aflorar carencias que ya existían porque hemos cambiado el patrón de vida, las viviendas cambian cómo las vivimos y convivimos”.

Marta Rofin, arquitecta, y especialista en Gestión de proyectos urbanos y espacio público, se centró en saber qué echamos de menos a nuestros barrios, con una calidad del espacio público, “más allá de la pandemia, el 80% de nuestras enfermedades son no transmisibles y tienen que ver con nuestro estilo de vida saludable”, por tanto opina que las ciudades deben incorporar espacios para andar, poder tener todo a 15 min andando (algo que se está haciendo en París) y contar con equipamientos de buena calidad.

Elisabet Silvestre, doctora en Biología y experta en Biohabitabilidad, dio a conocer que la pandemia ha puesto de manifiesto la importancia de dónde vivimos, “la vivienda es un determinante de la salud, y debemos hablar no solamente de rehabilitación en energía sino también de la eficiencia biológica, diseñar espacios para que nuestro organismo funcione de la mejor forma”.

Mientras que Isabel Granell, arquitecta y directora del Observatorio de la Rehabilitación y Renovación Urbana de las Comarcas de Girona (ObRE), remarcó la lenta respuesta de las administraciones en reconvertir espacios en otros negocios, “hay que tener en cuenta, tanto el planeamiento como la normativas, y esto debería ser más flexible y dinámico”.

Onu Habitat 2030

En este mesa redonda, Joan Clos y presidente Fiabci y director ejecutivo ONU-Habitat (2010 – 2018), comentó que si dejamos al mercado inmobiliario actuar libremente, éste acabará expulsando por completo de las zonas urbanas a los colectivos más vulnerables, y la ciudad necesita a la clase media para funcionar”.

El ex alcalde de Barcelona añadió que “hacen falta nuevas políticas de vivienda pública para que aquellos que perciben menos de 2.000 euros al mes no tengan que irse”.

Mientras que Lluís Comerón, presidente del CSCAE – Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, afirmó que “en estos momentos al sector inmobiliario le está costando entrar en la transformación de las ciudades. Y es que no sólo hemos de cumplir indicadores, también tenemos que poner en marcha una estrategia global”.

Gerard Duelo, presidente Colegio de API de Barcelona y Consejo General de Colegios de API de España; y Lluís Marsà, Presidente APCE Catalunya, concluyeron el acto especificando que estamos viviendo una crisis sanitaria, económica y de calidad política.