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La obra nueva resiste al covid: precio en máximos de la última década, venta récord y demanda sostenible

Aedas
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La pandemia del covid-19 ha sacudido a todo el tejido empresarial español, aunque hay sectores que se han comportado mejor que otros. En este sentido, el inmobiliario y más en concreto el residencial de obra nueva ha aguantado la crisis generada por el coronavirus. De hecho, cierra 2020 sin registrar caídas en sus precios y con un repunte de las transacciones durante los meses de verano. Además, los promotores no esperan grandes ajustes para el próximo ejercicio y miran con optimismo el futuro a corto y medio plazo

La vivienda de obra nueva vive una realidad distinta al resto del sector residencial. Mientras en el mercado de segunda mano y en el segmento del alquiler se han registrado pequeños descensos en los precios, lo pisos de nueva construcción han tocado incluso máximos de los últimos diez años en plena pandemia.

Según un informe elaborado por Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda nueva en España se situó a cierre de junio en 2.472 euros/m2, la cifra más alta desde 2010 y, acorta distancias con los máximos registrados en 2007 (2.905 euros/m2).

Desde finales de 2014, el precio de la vivienda nueva no ha parado de aumentar, aunque desde junio del pasado ejercicio hasta junio de 2020, sólo se ha encarecido en 72 euros/m2, lo que demuestra que el crecimiento se ha moderado al registrar una variación anual inferior al 4,5% que registró entre diciembre de 2018 y el mismo mes de 2019, cuando pasó de 2.348 euros/m2 a 2.453 euros/m2. 

No obstante, los precios actuales están más cerca de ese récord que de los mínimos de la anterior crisis. A finales de 2014, el precio medio llegó a situarse en 1.992 euros/m2, lo que significa que desde entonces el precio se ha encarecido casi un 24% o, lo que es lo mismo, en 478 euros/m2. En cambio, el precio actual está a 433 euros/m2 por debajo de máximos.

Sociedad de Tasación también registró aumentos del precio en una ubicación tan importante como la capital de España en junio. De hecho, los resultados del informe revelaron que el precio medio de la vivienda nueva en Madrid capital se situó en 3.663 euros por m2 en junio de 2020, lo que supuso un incremento del 4,2% con respecto al año pasado y del 1% con respecto a diciembre de 2019. La evolución del precio de la vivienda nueva en el área metropolitana de Madrid siguió una tendencia similar, con una variación media del 2,9% interanual y del 0,8% semestral hasta los 2.039 euros por m2, muy por debajo del promedio de la capital.

Por su parte, Colliers, también reflejó su confianza en la obra nueva y en su consolidación, a pesar de la crisis del covid-19, aunque mostró más preocupación con los precios de oferta de segunda mano que sí han experimentado retrocesos de entre el 5 % y el 15%, según la consultora.

Una demanda sostenible

Pero el precio no es lo único que indica la buena salud de la que goza este negocio. El interés por adquirir una vivienda nueva también es otro termómetro que demuestra la resistencia que tiene el sector a la crisis sanitaria y económica generada por el covid.

Cabe destacar en este sentido, que la búsqueda de viviendas de obra nueva en idealista se disparó un 37% tras el confinamiento, sobre todo en las provincias de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. En estas localizaciones, las visualizaciones de anuncios de este tipo de producto han aumentado un 36,8% entre mayo y octubre de 2020, con respecto al mismo periodo de 2019, según datos de idealista/data. Un incremento que demuestra la fortaleza de este producto en un momento tan complicado como este. En el balance de los 10 primeros meses, el alza interanual alcanza el 40%.

Descenso de los visados en 2019

De todos modos, no todo son buenas noticias para este segmento, porque durante el primer trimestre de este ejercicio recibió un revés: la ralentización de los visados de obra nueva. En 2019, se visaron 106.266 unidades, según la estadística del Ministerio de Fomento. Es el segundo año consecutivo en el que se superan las 100.000 viviendas visadas y que supuso el mejor dato desde 2009 (110.849).

Pero si nos fijamos en la evolución interanual, nos encontramos con que el aumento entre 2018 y 2019 fue del 5,5%, el más bajo del último lustro. De hecho, en el segundo semestre del año se visaron 50.000 unidades menos, hasta un 12% menos que entre enero y junio del mismo año.

Una montaña rusa en la compraventa

Las malas noticias continuaron en abril cuando el INE y notarios anunciaron un descenso de la compraventa de viviendas. Según los datos del organismo de estadísticas, que se nutre de los Registradores de la Propiedad, en el cuarto mes del año, en pleno estado de alarma, se formalizaron 25.042 compraventas de viviendas, un 39,2% menos en términos interanuales.

El balance hasta abril mostró una caída del 14,4% en las compraventas, lastrado principalmente por las operaciones de viviendas nuevas. En su caso, el cuarto mes del año fue histórico, al firmarse el menor número de compraventas de la historia (4.439).

Por su parte, los notarios registraron en abril 14.459 operaciones de compraventa de viviendas, un 71,3% menos en términos interanuales, y se formalizaron 10.597 préstamos hipotecarios, un 57,2% menos. 

En el caso de las transacciones de viviendas, se trató de la mayor caída de la serie histórica y del número más bajo que se ha registrado hasta la fecha, tras empeorar el dato de enero de 2013 (cuando se firmaron 14.674 compraventas). En el caso de las hipotecas, sin embargo, se ha quedado al borde de mínimos. En agosto de 2015 se formalizaron poco más de 8.500 préstamos, mientras que en diciembre de 2011 el descenso interanual llegó a superar el 58%. 

Ante esta situación, las grandes promotoras decidieron tomar cartas en el asunto y aplicaron algunas medidas para capear el temporal. Tal vez, la más destacada fue la de retrasar el cobro de las cuotas de sus compradores. En marzo, con el fin de colaborar con la economía familiar de sus clientes, las principales promotoras del sector Aedas Homes, Habitat Inmobiliaria, Metrovacesa, Neinor Homes y Vía Célere, conscientes de la gravedad de la situación, acordaron conjuntamente aplazar el cobro de los próximos dos pagos a cuenta de los clientes que así lo desearan. Una muestra de confianza en sus compradores que se produjo en un momento en el que tuvieron que paralizar hasta 170 promociones por las restricciones impuestas por estado de alarma.

Los datos de mayo, junio y julio fueron mejorando progresivamente, aunque fue en agosto cuando el sector recuperó de nuevo la sonrisa. El mes vacacional por excelencia, dejó un buen sabor de boca en el mercado de la vivienda. Tras varios meses de fuertes caídas, las compraventas y la firma de hipotecas volvieron a números positivos.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró un incremento interanual del 0,9%, principalmente de los pisos de precio libre (2,7%). Este aumento de las transacciones de pisos libres se debió exclusivamente, a la expansión de las de pisos nuevos (+40,7%) ya que la compraventa de pisos de segunda mano se contrajo un 1,2% interanual. Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 24,6% interanual.

Septiembre vino con un máximo anual en la compraventa de viviendas y con la firma de hipotecas debajo del brazo. Un dato en el que la vivienda de obra nueva jugó un gran papel. De hecho, el empuje registrado en septiembre viene impulsado por el crecimiento de los chalets y de las viviendas de obra nueva. Según los notarios, "la venta de pisos mostró un descenso interanual del 0,5%. Mientras, la de pisos de precio libre se redujo un 0,2%. Esta bajada de las transacciones de pisos libres se debió exclusivamente al descenso de la compraventa de pisos libres de segunda mano (-3,5% interanual) ya que, la venta de pisos nuevos se incrementó hasta un 30,2% interanual. 

Sin embargo, octubre acabó con tres meses seguidos de crecimiento al registrar un descenso interanual en la compraventa de viviendas del 7,8%, aunque en este dato no sólo se encuentras las viviendas de obra nueva.

Por su parte, la financiación, que es otra de las variables de este segmento, sí preocupa al mercado. De hecho, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima, advirtió en noviembre de un “recrudecimiento” de la financiación que podría llevar al sector a reducir el número de lanzamientos de nuevos proyectos.

Previsiones optimistas

Pero el sector no sólo está atento a los datos de este ejercicio, sino que también realiza sus predicciones a corto y medio plazo. En este sentido hay opiniones distintas, pero casi todas abogan por una estabilización del precio y de la demanda de vivienda de obra nueva.

Por ejemplo, Alberto Delgado, director general de Negocio de Aedas, prevé un descenso de la producción a causa de la crisis sanitaria y económica provocada por el coronavirus. Una situación que producirá un alza en los precios de vivienda de obra nueva, según los pronósticos del directivo de la promotora.

Por su parte, CBRE estimó que el precio de la vivienda caerá entre un 2% y un 4% en obra nueva, mientras que en la de segunda mano este descenso se situará entre el 6% y el 7%. En ciudades como Madrid o Barcelona esta moderación podría no existir o alcanzar como mucho el 1%. Las transacciones totales durante este año sí sufrirán una gran depresión con hasta un 25% menos de casas vendidas con respecto a 2019. 

Más pesimista fue el informe de Caixabank Research que calcularon que el precio de la vivienda descenderá entre un 6% y un 9% el próximo ejercicio y no se volverá a recuperar hasta 2024, aunque apuntaban a un mejor comportamiento para el producto de obra nueva.

Cerca de este pronóstico se quedó Funcas, que apuntó a un descenso del 8% durante este 2020 y a un repunte del precio a mitad de 2021 para el sector residencial. Además aclaró que en las viviendas de obra nueva y en el mercado del alquiler, en cambio, el impacto será previsiblemente mucho más limitado.

Un año de grandes aprobaciones de proyectos

Con respecto a la aprobación de nuevos proyectos de vivienda de obra nueva, 2020 ha sido un año para recordar. En mitad de una pandemia mundial, Madrid aprobó definitivamente Madrid Nuevo Norte, una operación que llevaba atascada más de un cuarto de siglo. Además, el Gobierno local también ha dado su visto bueno a la urbanización de los desarrollos del sureste (Los Berrocales y Ahijones) y en diciembre han arrancado también las obras de la primera promoción de viviendas de la Operación Mahou-Calderón.

Además, en plena pandemia Stoneweg registró una transacción de un ático de su proyecto Skyline (Madrid) por 1,2 millones de euros. También en la capital se ha iniciado la rehabilitación del número 30 de la calle Gran Vía para levantar 20 viviendas de lujo. Una reforma que lleva el sello de ACR. Una transacción que marca un hito en 2020. En Barcelona, la operación más importante se produjo en junio cuando Dazia anunció una inversión de 45 millones de euros en un residencial de 105 viviendas en la capital catalana.