Hay administradores de fincas que llevan décadas gestionando los mismos edificios sin un plan de sucesión claro. Antonio Baldellou, CEO de inmho en España, lo identifica como uno de los motores del negocio que dirige: un sector extremadamente fragmentado, con poca profesionalización y sin grandes operadores hasta que aparecieron los consolidadores.
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inmho la fundó en 2017 Jorge García Alía, que venía del mundo de la consultoría estratégica y el ‘private equity’. La idea surgió casi por casualidad: “la primera vez que alguien le habló de administraciones de fincas pensó que le preguntaban por fincas rurales”, señala Baldellou a idealista/news, pero cuando entendió el sector vio en él características que lo hacían atractivo para invertir: ingresos recurrentes, carácter anticíclico y una atomización que hacía previsible la consolidación. Hay 16.000 administradores de fincas en España. La mayoría gestiona entre 50 y 60 comunidades de media. “Hasta que aparecieron los consolidadores, era muy raro encontrar compañías de más de 500 o 600 comunidades de propietarios”, añade Baldellou.
La tesis de inversión tenía además un elemento financiero relevante: un administrador de fincas gestiona en volumen unas 20 veces lo que factura, porque dentro de sus honorarios se mueven también los ascensores, la luz, la conserjería, la limpieza y los seguros de cada edificio.
Baldellou llegó a inmho en 2023, tras veinte años en el mundo corporativo. Venía de una empresa de ascensores que era cliente de la compañía y tenía relación previa con García Alía. Ese año se produjo un cambio societario interno, unos accionistas mayoritarios decidieron diluirse y los minoritarios ganar más peso, lo que llevó a la decisión de internacionalizar la compañía. Portugal y México fueron los primeros destinos. García Alía necesitaba un director general en España con perfil corporativo y ahí entró Baldellou.
Hoy ocupa un doble rol: es CEO de España y, desde julio del año pasado, director de operaciones de Portik, lo que significa que los directores generales de Italia, Portugal y México también le reportan a él. El 70% de su tiempo es España y el 30% restante la coordinación internacional.
El año pasado, inmho se integró al 100% en Odevo, grupo sueco líder en administración de fincas a nivel global, presente en Suecia, Finlandia, Alemania, Reino Unido y Estados Unidos, y cotizado en bolsa. Detrás de Odevo están los fondos CVC y Fidelio Capital. La integración ha aportado mayor capacidad financiera para acelerar las adquisiciones: el año pasado compraron 50 compañías y este año esperan superar esa cifra. La compañía está a punto de llegar a los 1.500 empleados en España.
A pesar del liderazgo en el sector, los números revelan hasta qué punto el mercado sigue sin consolidar. inmho gestiona 15.000 comunidades de propietarios, con el segundo operador probablemente en la mitad de esa cifra. Sin embargo, eso representa menos del 3% de un mercado de un millón de comunidades en España. "Cuando se lo cuento a amigos y les digo que somos líderes destacados y tenemos el 3%, siempre me dicen que o no somos los líderes o no tenemos el 3%", apunta Baldellou.
El crecimiento por adquisiciones tiene una complejidad particular en este sector. En la administración de fincas no existen contratos formales: la adjudicación se produce mediante acta de junta anual y se renueva también anualmente. Eso significa que cuando se compra una cartera, lo que se adquiere es la relación de confianza entre los profesionales y sus clientes. "Tenemos muy comprobado que lo principal para que los clientes sigan es que la gente que ha gestionado históricamente esas carteras continúe con nosotros", señala Baldellou. “La compra es siempre del 100% de la empresa, con subrogación total y mantenimiento de las condiciones laborales” añade.
Según cuenta Baldellou, la expansión geográfica avanza de forma progresiva. Andalucía tiene presencia consolidada, el centro de España está cubierto con cuatro territorios y Levante también está operativo. Barcelona ha sido históricamente una plaza difícil: las grandes administraciones catalanas, muchas de segunda y tercera generación con más de cien años de historia, tienen el tamaño y la estabilidad suficientes como para no necesitar vender. Es ahora cuando inmho está poniendo foco en ese mercado.
Junto a la administración de fincas, la compañía gestiona también alquileres. Actualmente tiene 8.000 viviendas bajo gestión, con el objetivo de llegar a 15.000 a cierre de año y a entre 30.000 y 40.000 en una década. El modelo es de gestión integral para el propietario —búsqueda de inquilino, firma de contrato y atención de incidencias— a cambio de una comisión de entre el 6 y el 10% sobre la renta mensual. El 90% de la cartera es larga estancia en Madrid, Barcelona y Zaragoza, aunque la compañía opera también en alquiler vacacional, media estancia, habitaciones y alquiler de temporada.
Para dar servicio a comunidades y propietarios, inmho cuenta con un grupo de empresas complementarias: Proteka, correduría de seguros; Obria, empresa de reformas; y Koncerta, especializada en conserjería, limpieza y jardinería.
Sobre el mercado del alquiler, Baldellou advierte de que exigir garantías excesivas a los inquilinos acaba perjudicando el acceso al mercado. "Si seguimos así, llega un momento en que solo acceden prácticamente los que no necesitan acceder", señala. Y defiende que el sector necesita profesionalizarse para dar respuesta a una demanda de alquiler que, en su opinión, seguirá creciendo.
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