Las compañías de ‘real estate’ AvalonBay Communities y Equity Residential anunciaron recientemente el acuerdo para fusionarse, en lo que se convertirá en el mayor propietario de apartamentos de EEUU, con una valoración de 69.000 millones de dólares (59.270 millones de euros) y más de 180.000 pisos de alquiler en gestión.
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El acuerdo representa la mayor operación en el mercado inmobiliario residencial estadounidense de los últimos años y refleja las dificultades que atraviesa el sector, según los expertos. Tras años de escasos beneficios y un crecimiento prácticamente nulo de las rentas, los grandes propietarios buscan ganar tamaño para reducir costes y mejorar su posición ante los inversores.
En 2021, Independence Realty Trust y Steadfast Apartment REIT, ambos con una alta concentración de apartamentos en el ‘cinturón del sol’, se fusionaron en una operación valorada en 7.000 millones de dólares. Blackstone ha privatizado varias empresas de viviendas multifamiliares, incluida AIR Communities en 2024. Otras empresas de apartamentos en alquiler han comenzado a liquidar y a vender sus propiedades.
La nueva compañía superará las 180.000 viviendas en cartera, por encima de Greystar Real Estate Partners, que cuenta con aproximadamente 119.000 unidades. Con la fusión esperan ahorrar 175 millones de dólares (150 millones de euros) en costes en los 18 meses posteriores al cierre de la operación.
La dirección quedará en manos del actual consejero delegado de AvalonBay, Benjamin Schall, mientras que el CEO de Equity Residential, Mark Parrell, prevé retirarse tras completarse la operación.
El actual contexto de la operación no es favorable para los arrendadores. Los márgenes de los promotores se han visto presionados por el aumento de los costes de materiales, la escasez de mano de obra y los altos intereses de los préstamos. Al mismo tiempo, el mercado sufre una sobreoferta histórica de nuevas viviendas, especialmente en los Estados del llamado ‘cinturón del sol’ (que abarca desde Florida hasta California, incluyendo Texas y Arizona) y la región de las Montañas Rocosas, lo que ha impedido grandes subidas de alquiler e incluso ha provocado descensos en algunas zonas.
Solo este año, se prevé la entrada en el mercado de unas 480.000 nuevas unidades de alquiler, y otras 450.000 anuales en los próximos ejercicios.
Pese a la magnitud de la operación, los analistas consideran que la nueva compañía no tendrá un poder significativo para fijar precios debido a su limitada cuota sobre el total del mercado. Aun así, el movimiento podría atraer la atención de las autoridades regulatorias en un momento en que la asequibilidad de la vivienda es un tema central en el debate político estadounidense.
Con esta fusión, AvalonBay y Equity Residential aspiran a mejorar su valoración bursátil, reducir su coste de capital y depender menos de deuda cara para financiar nuevos proyectos, en un entorno en el que el sector inmobiliario tiene que ganarse el respeto dentro de Wall Street.
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