Mercado inmobiliario EEUU

Los constructores estadounidenses parecen confiar en una cercana recuperación del sector, con un índice que alcanza su nivel más alto de ocho meses, en parte gracias a la escasez de viviendas y a que la bajada de los intereses hipotecarios está animando la demanda. Según datos de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas/Wells Fargo, el sentimiento sobre las condiciones del mercado se ha situado en 51 enteros, máximos desde julio y tres puntos por encima de lo esperado. Aunque los datos siguen por debajo de cifras prepandemia, muestran una tendencia de mejora en la previsión de ventas.

Florida se ha convertido en el segundo estado, por detrás de California, con más valor inmobiliario de Estados Unidos, mientras el país elevó su valor en el sector en 2,6 billones de dólares (2,45 billones de euros). La falta de stock, junto con las subidas de tipos que han elevado los costes hipotecarios, han incrementado los precios nacionales a nuevos máximos, según datos de Zillow.

​​​​​​​Morgan Stanley avisa de la enorme deuda que acumulan las propiedades comerciales en EEUU. Casi 1,5 billones de dólares (1,37 billones de euros) de esa deuda inmobiliaria comercial vencen antes de finales de 2025, y la gran pregunta a la que se enfrentan sus propietarios es quién les va a prestar dinero ante la caída de las valoraciones de los edificios y la crisis bancaria que está viviendo la primera economía mundial tras la caída de Silicon Valley Bank.

El cambio de ciclo inmobiliario está aquí. Los precios de la vivienda en Estados Unidos han comenzado a caer por primera vez en una década. Según el índice S&P CoreLogic Case-Shiller, el precio en las 20 grandes ciudades de EE.UU. cayó un 0,44% intermensual en julio, la primera caída desde marzo de 2012. El último desplome inmobiliario terminó en 2012, dando paso a 10 años de subidas de precios, coronados por el frenesí de compras de dos años. 

El mercado residencial en EEUU está pisando el freno en la evolución de los precios, pero sobre todo en el número de compraventa de viviendas. Una situación que está provocando pérdidas para empresas como Opendoor, basadas en el modelo iBuying’ por el que algunas plataformas en EEUU actúan como inmobiliarias que compran directamente los pisos a los particulares para luego venderlos. Según YipitDatae, se vio obligado a realizar descuentos en el 42% de las cerca de 1.000 operaciones realizadas durante agosto.

El mercado de la vivienda en Los Hampstons (Nueva York) es el destino de la segunda residencia de algunas de las personas más ricas del mundo. Sus precios de venta no bajan de los siete cifras, y pese a que su demanda no suele depender de una hipoteca para poder comprar, las operaciones prácticamente se han frenado desde mayo ante la inflación. Los expertos afirman que el auge visto tras la pandemia ha llegado a su fin y que llega una época de incertidumbre económica, mientras las operaciones caen un 40% y las inmobiliarias tienen que ajustar precios en busca de nuevos compradores.

Algo está empezando a cambiar en el mercado inmobiliario de la primera economía mundial. Los expertos ya ven síntomas de fatiga, con crecimientos más suaves desde máximos y esperan los primeros datos oficiales de caídas de precios de la vivienda. Los portales inmobiliarios anticipan caídas en Las Vegas, Denver, Sacramento o Austin, donde se habían disparado tras la pandemia. Realtor.com también afirma que el stock en venta, aunque todavía bajo, ha crecido casi un 20% en junio, su mayor ritmo desde 2017.

Tanto los nuevos contratos de arrendamiento como aquellos que se actualizan con la inflación han visto aumentar sus precios una media del 4% interanual en 2021, según datos del Departamento de Trabajo de EEUU, más que el promedio de los años anteriores. Grandes urbes como en Atlanta o Detroit, las rentas han crecido más de un 7%, y hasta un 10% en Phoenix. Según los índices oficiales, el hogar medio estadounidense dedica el 32% de sus ingresos al pago del alquiler.

La fuerte demanda en el mercado residencial estadounidense, unido a una oferta limitada, ha llevado a un salto histórico del valor del stock de casas en EEUU. Según datos de Zillow, a lo largo de la pandemia ese valor ha aumentado en unos 10 billones de dólares, unos 8,9 billones de euros al cambio actual, para dejar un total de 43,4 billones de dólares en 2021, unos 38,8 billones de euros.

El fondo inmobiliario estadounidense Vici Properties, dueño entre otros inmuebles del famoso Caesars Palace de Las Vegas, ha llegado a un acuerdo con su 'rival' MGM Resorts International para la compra de su divisón Growth Properties por 17.200 millones de dólares, unos 14.500 millones de euros al c