Se derrumba un sueño americano: cada vez es más difícil comprar casa

Hoy en día no hace falta vivir en una ciudad de EEUU donde sucedan tornados, huracanes o incendios, o que sea famosa por su alta demanda, para que la compra de una vivienda no sea rentable. Los precios de las viviendas en venta se agravan ante la falta de obra nueva, en una de las peores crisis en la construcción desde 2008, pero también por el ‘encierro’ de muchos propietarios, que no tienen pensando en vender mientras mantengan hipotecas a tipos bajos. A todo esto, se unen las políticas gubernamentales que encarecen los precios de compra y la construcción de casas.

Lo que durante décadas fue una apuesta segura por la estabilidad económica y la creación de riqueza y uno de los pilares del ‘sueño americano’, ahora se desmorona y no existe un plan claro para solucionarlo.

El coste de la compra de una vivienda se ha disparado, con tipos de interés hipotecarios rondando máximos en dos décadas y con los precios de las propiedades batiendo récords. Quizás, lo más impactante ha sido la rapidez con la que los precios se han disparado hasta quedar fuera del alcance de muchos estadounidenses.

Los ingresos anuales necesarios para cubrir las cuotas mensuales de una vivienda por el precio medio en EEUU alcanzaron los 126.670 dólares en 2024 (108.000 euros al año al cambio actual), un aumento del 60% respecto a los 79.330 dólares de 2021 (alrededor de 70.000 euros en aquellos momentos), según el Centro de Estudios de la Vivienda de la Universidad de Harvard.

La edad media de los nuevos propietarios es la más alta de la serie histórica, a los 38 años Getty images

Mientras tanto, el ingreso familiar medio en EEUU fue de 80.610 dólares en 2023 (72.810 euros en aquel momento), el año más reciente del que se dispone de datos, un aumento de tan solo el 1,3% con respecto a tres años antes. “No hay prisa por ser propietario, dada esa diferencia”, afirma Laurie Goodman, fundadora del Centro de Políticas de Financiación de la Vivienda en el ‘think tank’ Urban Institute.

Durante décadas, parte de la lógica para comprar una casa era que, tras el importante pago de los costes iniciales, las cuotas hipotecarias eran generalmente más baratas que el alquiler. Solo ciudades como Nueva York y San Francisco eran la excepción. 

Pero ya no es así. Con datos en junio de Realtor.com, alquilar suponía unos 908 dólares al mes de promedio más barato (775 euros al mes) que pagar la cuota de la primera vivienda, y los costes de ser propietario eran mayores en 49 de las 50 áreas metropolitanas más grandes de EEUU, según el portal inmobiliario.

Pittsburgh es la última gran ciudad donde todavía ser propietario es más barato que alquilar. En 2021, cuando los tipos de interés hipotecarios estaban en mínimos, comprar seguía siendo tan barato o más barato que alquilar en 21 mercados, entre ellos Atlanta, Cleveland, Filadelfia, Tampa, Florida.

Los costes asociados con la propiedad de una vivienda están en aumento, especialmente a medida que las consecuencias del cambio climático están influyendo en los precios. La factura promedio de los seguros se ha disparado un 74% en EEUU desde 2010, debido a la creciente prevalencia de inundaciones, incendios forestales y otros desastres, según Cotality, un servicio de datos inmobiliarios.

De 1980 a 2024, Texas (uno de los mercados inmobiliarios más activos del país, con grandes extensiones de terreno y escasas normas en materia de promoción y desarrollo) ha liderado el monto con daños superiores en desastres anuales por encima de los 1.000 millones de dólares (852 millones de euros). Solo en 2024, ha registrado 20 eventos relacionados con el clima, el más doloroso, con las inundaciones repentinas de julio que causaron la muerte de al menos 135 personas en una zona con miles de edificios.

Los costes asociados con la propiedad de una vivienda están en aumento Getty images

A medida que los precios de las viviendas se disparan, también lo hacen las tasaciones. En Florida, por ejemplo, las facturas de los impuestos sobre la propiedad aumentaron casi un 50% entre 2019 y 2024, según Cotality. Estas tasas aumentaron un 33% en Dallas y un 32% en el condado de Clark, Nevada (donde se encuentra Las Vegas), durante el mismo período.

Construir o comprar una casa nueva cuesta incluso más que comprar una ya existente, y los aranceles del presidente Donald Trump están encareciendo los materiales. Otra presión sobre los costes: los trabajadores inmigrantes (la mayoría yeseros, instaladores de paneles de yeso, techadores y pintores) se esconden mientras las redadas del Servicio de Inmigración y Control de Aduanas de EEUU atemorizan sus comunidades.

El ‘sueño americano’ de la vivienda se convierte en quimera

Ser propietario de una vivienda ha supuesto durante mucho tiempo un símbolo de haber triunfado en la sociedad estadounidense. Los Padres Fundadores lo consideraron un requisito previo para el derecho al voto. Tras la Segunda Guerra Mundial, los beneficios fiscales y la revalorización de las viviendas convirtieron a las casas en una especie de cuenta de ahorro pasiva que los propietarios podían legar a sus descendientes.

Pero, el sueño de la “sociedad de propietarios", como lo expresó el presidente George W. Bush al promover su visión de que todos los estadounidenses fueran propietarios de viviendas, fue responsable de su propia desaparición. A principios de la década de 2000, la propiedad de vivienda en EEUU alcanzó un máximo histórico gracias a que las entidades de crédito ofrecían los llamados ‘préstamos Ninja’, hipotecas que prácticamente no requerían ingresos, empleo ni activos para obtenerse. Para 2008, millones de familias se vieron incapaces de pagar o refinanciar, lo que desencadenó la mayor ola de ejecuciones hipotecarias desde la Gran Depresión.

Desde entonces, la promoción de viviendas se ha frenado. El déficit de vivienda en EEUU aumentó a aproximadamente 4,7 millones de unidades en 2023, con la formación de hogares superando a la construcción de nuevas viviendas. Esta escasez mantiene altos los precios de las viviendas incluso cuando la demanda disminuye. La baja oferta ha aumentado el valor de la vivienda para los actuales propietarios, pero es un factor más que excluye a los que quieren comprar.

Los altos tipos de interés dificultan en acceso a una vivienda Getty images

En primer lugar, hay menos oportunidades para que las familias accedan a la riqueza. El patrimonio neto medio de un propietario de vivienda en EEUU es 43 veces mayor que el de un inquilino, según una estimación de la Encuesta de Finanzas del Consumidor de la Reserva Federal para 2025. Y aunque los alquileres pueden ser más baratos que ser propietario en amplias zonas del país, siguen siendo muy altos, tan altos que impiden a los posibles compradores ahorrar para una casa que les permita acumular capital. 

Otros factores también dificultan el ahorro. "La desaparición de la condonación de la deuda a los préstamos estudiantiles (que promovió el presidente Joe Biden) y el aumento de los costes de la vida: hay menos ahorro por muchas razones", afirma Joel Berner, economista sénior de Realtor.com.

Las generaciones más jóvenes, especialmente las que crecieron en hogares de alquiler, se enfrentan a algunas de las barreras de entrada más difíciles. En 2024, la edad media de quienes compran por primera vez ascendió a 38 años, desde los 28 años de 1991. También, la proporción de primeros compradores en el mercado inmobiliario se desplomó del 32% en 2023 al 24% en 2024, el nivel más bajo registrado desde 1981, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). 

Aproximadamente una cuarta parte de quienes compran por primera vez dependen de la ayuda de familiares o amigos para el pago inicial. Pero hoy en día, las probabilidades de ser propietario de una vivienda están en contra de cualquiera que carezca de acceso a unos grandes ahorros.

¿Puede la acción del Gobierno marcar la diferencia? 

Algunas medidas en la nueva ley de recortes de impuestos y gastos de Trump buscan ayudar a quienes compran vivienda por primera vez, como la ampliación de los créditos fiscales por hijo y las llamadas "Cuentas Trump", que ayudan a las personas a ahorrar para el pago inicial u otras grandes inversiones. Sin embargo, la mayoría de los beneficios de la ley se destinarán a hogares e inversionistas con ingresos más altos, según los analistas.

Ante la ausencia de nuevos programas federales para promover la compra, las ayudas en vivienda se concentran más hacia lo que pueden hacer los Estados, condados y los propios gobiernos municipales.

Utah ha asignado recientemente 300 millones de dólares (255 millones de euros) a préstamos a bajo interés para construir viviendas dirigidas a compradores de ingresos moderados. Rhode Island ofrece financiación para cubrir esa brecha en el acceso a la vivienda para fomentar el desarrollo de hogares asequibles para sus propietarios. Minneapolis, por su parte, colabora con promotoras sin ánimo de lucro que operan programas de arrendamiento con opción a compra.

Alquilar ya sale más barato que comprar en 49 de las 50 áreas metropolitanas más grandes de EEUU Getty images

En California, el gobernador Gavin Newsom firmó una ley en julio para acelerar la construcción de viviendas al limitar las impugnaciones bajo la Ley de Calidad Ambiental de California, una herramienta que desde hace tiempo ha retrasado el desarrollo de inmuebles. Pero los demás esfuerzos legislativos del Estado para aumentar la densidad aún no han dado frutos: los permisos de vivienda disminuyeron en 2023 y 2024 debido a los altos costes de construcción y los préstamos.

“En esta era de incertidumbre, quizás ser propietario ya no sea tan prometedor”. Algunas personas podrían estar mejor sin una hipoteca que las ata a un lugar y limita su movilidad. No tener que invertir en una casa les permite hacer cosas que les interesan más; el 83% de los inquilinos de la Generación Z afirman que prefieren invertir en experiencias como viajes y desarrollo profesional que ahorrar para una vivienda, según una encuesta de Entrata, un proveedor de software de gestión inmobiliaria. Los compradores con una parte desproporcionada de sus activos en una vivienda también son los más vulnerables a la volatilidad del mercado inmobiliario.

De hecho, algunos expertos aconsejan a los propietarios que aprovechen su capital y reduzcan su exposición. Hoy en día, incluso los propietarios mayores con hipotecas más pequeñas y con bajos intereses deberían considerar la posibilidad de cambiar su vivienda por una de alquiler, afirma Daryl Fairweather, economista de Redfin. "Creo que sobrevaloran quedarse en una casa", dice. "Las casas son caras". Estados Unidos, como sociedad de inquilinos, podría no ser del todo malo…